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'임대료 증액 5% 제한'은 올 2월12일 이후부터 적용
종합부동산세 합산배제 신고 문답

올해 2월12일 이후 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 5%를 초과한 경우 종합부동산세 합산배제(비과세)대상에서 제외된다. 2018년9월14일 이후 조정대상지역 신규 취득 매입임대주택도 합산배제 대상이 아니다.

국세청은 임대주택이나 사원용 주택 등 종합부동산세 합산배제(비과세) 부동산이 있는 납세자는 이달 30일까지 관할세무서에 신고해 달라고 16일 밝혔다.

이와 관련, 조정대상지역 신규 취득 매입임대주택 및 임대료 증액 제한 등 종합부동산세 합산배제(비과세) 요건이 강화돼 납세자들의 주의가 필요하다.

종합부동산 합산과세 세부 내용을 문답 형식으로 정리했다.

- 올해 종합부동산세 정기분 고지는 언제 하나?

"올해 종합부동산세 고지서는 11월 20일~22일에 발송될 예정이며, 납부기간은 12월 1일부터 12월16일(15일 휴일)까지다."

- 종합부동산세 합산배제 신고란?

"납세자가 보유하고 있는 주택 및 토지 중 종합부동산세 과세제외 요건을 충족하는 주택 및 토지 명세를 관할세무서에 신고하는 것을 말한다.
합산배제 신고대상은 임대주택 및 사원용 주택 등(기숙사,미분양 주택,대물변제 주택 포함)이나 주택 건설 사업자가 주택을 건설하기 위해 취득한 토지다.

신고기간은 9월16일부터 9월30일까지이며, 주소지[본점] 관할세무서에 신고서를 제출하거나 홈택스(www.hometax.go.kr)를 이용해 전자신고할 수 있다."

- 종합부동산세 과세특례 신고란?

"개별단체가 실제 소유하고 있는 주택 및 토지를 관리목적상 향교재단 등의 명의로 통합 등기한 경우, 실질적 소유자인 개별단체를 신고함으로써 개별단체 기준으로 납세의무를 부담하게 되는 것을 말한다."

- 합산배제 및 과세특례 신고를 하면 어떤 혜택이 있는지?

"합산배제 신고를 할 경우 요건을 충족하는 주택 및 토지는 종합부동산세 과세대상에서 제외된다.
과세특례 신고를 하면 향교재단 등은 신고한 주택 및 토지가 과세대상에서 제외돼 정확한 세액을 부과받을 수 있으며 개별단체는 별도의 신고 없이도 부과고지를 받을 수 있다."

- 지난해 합산배제 신고 후 변동사항이 없는 경우에도 신고해야 하는지?

"기존에 합산배제 신고한 납세자는 과세대상 물건에 변동사항(소유권․면적 등)이 있는 경우에만 신고 기간내에 물건 변동내역(추가․제외․정정)을 반영해 합산배제 신고를 하면 된다. 신고한 내용에 변동사항이 없는 경우에는 신고할 필요가 없다.

다만, 합산배제가 적용되는 임대주택이 2019년2월12일 이후 임대보증금·임대료의 연 증가율이 5%를 초과해 임대차 계약을 갱신한 경우 합산배제 대상에서 제외하는 신고를 해야 한다."

- 합산배제 및 과세특례  신고 후 법정요건을 충족하지 못하게 될 경우 불이익은?

"합산배제 신고 후 중도매각 등으로 의무임대기간을 충족하지 못한 임대주택이나 취득일로부터 5년 이내에 사업 계획 승인을 받지 못한 주택신축용 토지 등 요건을 충족하지 못한 주택 및 토지에 대하여는 경감받은 세액과 이자상당가산액을 포함해 추가로 신고․납부해야 된다.
가산액은 납부기한 다음날부터 고지일까지 1일 25/100,000다."

- 조정대상지역 판단 기준은?

"납세의무성립일 2019년6월1일 기준으로 조정대상지역을 판단한다.
예를 들어 부산시 기장군, 부산진구, 남구, 연제구는 2018년12월31일 조정대상지역에서 해제됐기 때문에 주택 취득일자와 상관없이 2019년6월1일 기준으로 합산배제 임대주택 요건을 갖추면 합산배제가 가능하다."

- 2018년9월14일 이후 조정대상지역에 주택을 취득했으나, 취득 계약은 9월13일 이전에 한 경우에도 합산배제 적용이 안되는지?

"2018년9월13일까지 조정대상지역 내 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우에는 합산배제가 적용된다.

또한, 주택 취득·계약일자가 조정대상지역 공고일 기준 전·후 여부에 따라 합산배제 가능 여부는 달라진다. 예를 들어 수원 팔달, 용인 수지, 기흥은 2018년12월31일 조정대상지역으로 지정됐기 때문에 2018년12월31일 이전에 주택 취득·계약분은 합산배제 가능하나, 이후(2019년1월1일)에 취득·계약한 분은 합산배제 적용이 안된다.

단 1세대가 1주택 이상을 보유한 상태에서 새로운 임대주택을 취득한 것으로 가정한다."

- 합산배제 임대주택 임대료 증액 5% 상한은 언제부터 적용되고 어떤 불이익이 있는지?

"2019년2월12일 이후 주택임대차 계약을 갱신하거나 새로 체결하는 분부터 적용되며, 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 5%를 초과할 경우에는 그동안 경감받은 종합부동산세액과 이자상당 가산액을 추가로 납부해야 한다."

- 신탁재산에 대한 합산배제 신고 및 적용은 어떻게 하는지?

"합산배제 요건은 위탁자의 요건 충족 여부를 기준으로 판단하며, 합산배제 신고는 납세의무자인 수탁자(신탁회사 등)가 한다."

- 합산배제 및 과세특례 신고는 어떻게 하는지?

"합산배제 주택은 '임대(사원용)주택 합산배제(변동)신고서', 토지는 '주택 신축용 토지 합산배제(변동) 신고서', 향교 및 종교재단은 '종합부동산세 과세특례 신고서(향교재단․종교단체용, 개별단체용)'를 작성해 제출해야 한다.

홈택스(www.hometax.go.kr)를 이용하면 합산배제 신고 가능한 보유물건 명세를 조회할 수 있고 자료를 내려 받을 수 있으며, 미리채움 서비스를 통해 쉽게 전자신고할 수 있다."

- 실제 주택임대를 하고 있음에도 임대업 등록을 하지 못한 경우 합산배제 신고를 할 수 없는지?

"종합부동산세 과세기준일(6월1일)현재 주택을 임대하고 있는 자는 합산배제 신고기간 종료일(9월30일)까지 임대사업자 등록(시․군․구청)과 주택임대업 사업자등록(세무서)을 각각 완료해야 종합부동산세 합산배제 적용을 받을 수 있다."

- 임대사업자로 등록하기 이전에 임대한 기간도 의무 임대기간에 포함되는지?

"임대기간은 임대사업자로 등록한 이후의 임대한 기간을 뜻하며, 임대사업자로 등록하기 이전에 주택을 임대했다고 하더라도 이전 임대기간은 합산배제 임대주택의 의무 임대기간에 포함되지 않는다."

- 주택임대 사업자 등록은 물건지별로 각각 해야 하는지?

"주소지 관할 시․군․구청에서 본인이 소유한 임대주택을 일괄 등록할 수 있으며, 지방자치단체에서 발급한 임대사업자 등록증을 갖고 주소지 관할세무서에서 사업자등록을 하면 된다.

주택임대 사업자등록 신청 간소화 서비스란 주택임대사업자가 지방차치단체장에게 임대사업자 등록 신청시, 신청서에 ‘세무서 사업자등록 신청서 제출’에 동의하는 경우 세무서를 따로 방문할 필요 없이 기관간 연계해 신청정보를 주고받아 사업자등록 처리를 해주는 서비스다. 개인만 해당되며, 법인·단체는 별도 신청해야 한다."


김유리 기자   kyr@taxtimes.co.kr

입력 : 2019-09-16 12:01:01

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