문재인 정부가 서울 전역과 과천시를 투기과열지구로 지정하고 강남 4구를 포함한 서울 11구, 세종시를 투기지역으로 지정하는 역대급 고강도 대책을 통해 투기 세력을 근절할 계획이다.

앞으로 이 지역에서는 주택담보대출을 1건 이상 보유한 세대의 경우 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI)이 30%로 적용되거나 아예 추가 대출이 불가능해져 사실상 대출을 통해 2채 이상 집을 구입하기는 힘들어질 전망이다.

다만 무주택자나 서민들에게는 LTV·DTI가 50%로 완화돼 내 집 마련을 원하는 실수요자들은 최대한 보호할 예정이다.

국토교통부는 2일 서울정부청사에서 기자간담회를 열어 이 같은 내용의 '실수요 보호와 단기 투기 수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안'을 발표했다.

이날 정부는 재건축과 재개발 등 정비사업 예정지역을 중심으로 과열이 심화되고 있는 서울 전역 25개구와 과천시, 세종시를 투기과열지구로 지정했다.

또 일반 주택시장으로 과열이 확산되고 있는 서울 강남 4개구(강남, 서초, 송파, 강동)와 용산, 성동, 노원, 마포,  양천, 영등포, 강서 등 7개구, 세종시에 대해서는 한 단계 강한 규제인 투기지역으로 지정했다.

투기과열지구, 투기지역은 오는 3일자로 지정과 효력발생하고 세종시의 경우는 행정중심복합도시 건설예정지역으로 한정된다.

당초 전문가와 업계에서는 강남 4개구 정도만 투기과열지구를 지정하는 수준에 그칠 것으로 전망했다.

하지만 정부가 서울 전역을 투기과열지구로 지정하고 강남 등 7개구를 투기 지역으로 지정하면서 투기 수요를 잡기 위해 예상보다 강한 초강력 규제를 시행한 것으로 분석하고 있다.

이와 더불어 고분양가로 인한 주택시장 불안이 우려되는 지역은 주택법 시행령을 개정을 통해 민간 택지라고 하더라도 분양가상한제를 적용할 수 있도록 요건을 개선할 방침이다.

재건축과 재개발에 대한 규제도 정비한다. 추가 유예 요구가 쏟아졌던 재건축 초과이익 환수제는 예정대로 내년 1월부터 전면 적용된다.

투기과열지구 내 재건축 조합원 지위 양도 제한도 강화된다. 현재는 2년 정도 사업이 지연될 경우 예외적으로 지위양도를 허가했으나 앞으로는 3년 이상으로 기한을 늘려 실효성을 강화할 방침이다.

다만 투과열지구 지정 이전에 재건축 예정주택의 매매계약을 체결한 경우에는 조합원 지위의 양수를 허용한다.

조합원 분양권 전매도 제한된다. 그동안 투기과열지구로 지정되면 재건축 사업만 전매가 제한됐으나 앞으로는 재개발·도시환경정비사업도 소유권 이전 등기시까지 조합원 분양권 전매를 금지한다.

조합원 분양분에 대한 재당첨도 5년간 제한한다. 투기과열지구 내 정비사업 일반분양을 받은 경우에는 5년간 다른 정비사업의 일반분양은 당첨을 받을 수 없다. 하지만 조합원 분양분 등에 대해서는 재당첨 제한이 없어 조합을 다르게 해 복수의 정비사업 예정주택 등을 취득하는 사례가 있었다. 
 
재개발 사업시 임대주택 공급 의무비율도 강화했다. 기존에는 전체 세대수의 15%(수도권) 또는 12%(지방) 범위 내에서 하한 없이 지자체의 재량으로 공급 비율이 정해졌다. 앞으로는 임대주택 공급 의무비율 하한을 5%(서울 10%)로 설정키로 했다.

다주택자에 대한 양도소득세도 중과된다. 1세대 2주택 이상 보유자가 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우 일반 양도소득세율(현행 6~40%)에 10%p(3주택 이상 보유자는 20%p)를 가산한다. 장기보유특별공제(현행 10%~30%) 적용도 배제한다. 소득세법 개정사항으로 내년 4월 1일 이후 양도하는 주택부터 적용된다.

다만 장기임대주택 등 과거 양도세 중과대상에서 제외되었던 주택 등은 이번 대책에도 양도세 중과 및 장기보유특별공제 배제 대상에서 제외토록 조치했다.

조정대상지역 내 1세대 1주택 비과세 요건에 거주요건을 추가했다. 현행 2년 이상 보유, 양도가액 9억원 이하에서 2년 이상 거주가 요건이 추가됐다.

또 내년 1월 1일 이후 조정대상지역에서 양도하는 분양권의 경우 보유기간과 관계없이 양도소득세율 50%가 적용된다.

투기지역 내 주택담보대출 건수도 제한한다. 그동안은 주담대를 차주 당 1건으로 제한하고 있어 동일 세대 내 다른 세대원은 추가대출 가능했다. 하지만 앞으로는 투기지역의 경우 주담대를 세대당 1건으로 제한한다. 

투기과열지구와 투기지역의 LTV·DTI도 강화된다. 그동안 LTV는 주택유형, 대출만기, 담보가액 등에 따라 40∼70%, DTI는 6억원 초과 아파트 구입 목적 대출 등에 대해 40%가 적용됐다.

앞으로는 주택유형, 대출만기, 대출금액 등에 관계없이 투기과열지구와 투기지역은 LTV·DTI를 각각 40% 적용한다.

투기과열지구의 경우는 주택담보대출을 1건 이상 보유한 세대에 속한 자가 추가로 주택담보대출을 받을 경우 LTV·DTI 비율을 10%p씩 강화해 30%가 적용된다.

다만 실수요자의 내 집 마련 지원을 위해 무주택세대주, 부부 합산 연소득 6000만원(생애최초구입자는 7000만원) 이하는 LTV․DTI를 10%p 완화해 50%를 적용한다. 주택가격은 투기과열지구·투기지역 6억원 이하, 조정대상지역 5억원 이하다.

중도금 대출보증 건수도 제한한다. 주택도시보증공사(HUG), 주택금융공사 대출보증(9억원 이하 주택)을 1인당 통합 2건 이하에서 세대당 통합 2건 이하로 제한한다. 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역은 세대당 1건으로 강화한다.

청약제도도 개편한다. 투기과열지구와 조정대상지역에는 1순위 자격 요건 강화된다.

 현재 청약통장 가입 후 수도권은 1년, 지방은 6개월 경과하고, 납입횟수(국민주택)·예치기준금액(민영주택) 충족시 1순위 자격을 획득했다. 앞으로는 청약통장 가입 후 2년, 납입횟수 24회(국민주택에 한해 적용) 이상으로 강화한다.

가점제 적용도 확대한다. 그동안 민영주택 공급시 일반공급 주택 수의 일정비율(40∼100%)에 대해 가점제를 적용해 무주택 실수요자에게 우선 공급했다.

앞으로는 투기과열지구는 전용면적 85㎡이하의 경우 75%에서 100%, 조정대상지역의 경우 85㎡이하 40%에서 75%,  85㎡초과 0%에서 30%로 늘린다.

가점제 당첨자의 재당첨도 제한된다. 가점제로 당첨된 자와 당첨된 세대에 속한 자는 2년간 가점제 적용을 배제한다.

이와 더불어 조정대상지역 내 오피스텔의 전매제한기간을 강화하고 인터넷 청약을 실시하는 근거규정 마련한다. 투기과열지구 및 조정대상지역에 현행 수도권 투기과열지구와 동일한 수준의 전매 제한기간 설정할 방침이다.

한편 국토부는 일정 수 이상의 주택을 보유한 다주택자의 임대주택 등록 의무화 방안도 검토할 계획이다. 주택거래신고제도 의무화한다. 투기과열지구 내에서 거래가액 3억원 이상의 주택을 거래할 시 자금조달계획 및 입주계획 등을 신고해야 된다.