정부가 올해 들어서만 벌써 세번째 전월세 대책을 내놨다.

   주택거래 활성화 목적으로 내놓은 3.22대책과 5.1대책까지 합하면 벌써 다섯번째 부동산 대책이다.

   이렇게 잦은 대책을 내놓는 것은 수도권을 중심으로 학군 수요와 재건축·재개발 이주 수요가 겹치며 오름세를 탄 전셋값이 본격 이사철인 가을에 접어들면서 더욱 가파른 상승곡선을 그릴 것이라는 우려 때문이다.

   여기에 주택 구입보다 전세를 선호하는 부동산 시장의 최근 경향과 예년보다 줄어든 입주물량 등을 고려하면 전세시장의 불안요소가 조만간 고개를 들 가능성이 크다고 정부는 판단했다.

   이번 대책은 임대사업자 입장에서 보면 파격적이다. 정부는 수도권도 지방처럼 주택 단 1채만 임대주택으로 등록하고 세를 놓을 경우 종합부동산세, 양도소득세 등 세제혜택을 주기로 했다.

   뿐만 아니라 매입 임대사업자가 거주하고 있던 기존 1주택에도 양도세 비과세 혜택이 부여된다.

   돈있는 사람들이 집을 사도록 유도해 매입 임대사업자를 늘리고, 이를 통해 전월세 물량을 확대하겠다는 것이다.

   하지만 정책이 효과를 나타낼 때까지 어느정도 시간이 걸린다는 점에서 가을 이사철에 임박해 내놓은 이번 대책이 당장 큰 실효를 거둘 수 있을 지 의문이다.

   또 장기적으로 주택 투기수요를 유발할 수 있다는 점에서 집값 불안을 촉발하는 '부메랑'이 될 수도 있다고 전문가들은 우려한다.

   ◇전세시장 대체 어떻길래 = 지난 겨울 최악의 전세대란을 마치고 진정 국면에 접어들었던 전세시장은 수도권을 중심으로 다시 들썩이는 분위기다.

   국토부에 따르면 수도권 월별 전세가격 상승률은 5월 0.5%, 6월 0.4%로 안정세를 보이다 7월 0.7%로 반등했다.

   서울 강동구(1.9%), 강남구(1.8%), 노원구(1.4%), 경기 분당(1.4%) 등 이주를 앞둔 재건축·재개발 사업장이 많거나 인기 학군 지역이 주로 전셋값 상승세를 견인했다.

   지난달은 여름 비수기인 데다 한 달 내내 집중호우가 쏟아졌는데도 이처럼 전세가격이 올랐다는 점에서 다가올 가을 이사철에는 다시 전세난이 닥칠 것이라는 전망이 우세하다.

   올해 상반기 수도권 입주물량은 7만6천가구로 전년 동기(92만가구)의 82% 수준에 불과해 신규 주택공급을 통한 전세 수요 흡수를 기대하기도 어려운 형편이다.

   하반기에는 총 10만가구가 입주할 것으로 국토부는 예측했지만 이 중 선호도가 높은 아파트는 6만1천가구로 지난해 하반기(6만8천가구)에 미치지 못한다.

   근본적으로 최근 주택 수요자들이 구입보다는 전세를 훨씬 선호하는 경향이 강하다는 점에서 가을철 전세시장은 공급은 줄고 수요는 늘어날 것이 뻔하다.

   ◇"임대주택 늘려라" 공급 확대 중점 = 따라서 정부는 8.18 대책에서 늘어나는 전월세 임대수요를 충족시키기 위해 민간과 공공의 '쌍끌이' 임대주택 공급 확대에 주력하기로 했다.

   우선 민간 임대주택사업에 대한 각종 세제 혜택을 강화한 것이 가장 눈에 띈다.

   현재 서울 및 수도권에서는 전용면적 149㎡ 이하, 취득가액 6억원 이하의 주택을 3가구 이상, 5년간 임대할 경우 양도세 중과 완화와 종부세 비과세, 법인세 추가과세(30%) 면제 등의 혜택이 부여된다.

   정부는 이번 대책에서 연내 소득세법 등을 개정해 수도권의 임대사업용 가구수를 3가구에서 1가구로 완화하기로 했다.

   수도권도 지방처럼 1가구 이상만 임대해도 똑같은 세제혜택을 누리게 된 것이다.

   또 임대주택 사업자 본인이 직접 거주하는 주택 1가구에 대해서도 3년 보유 등의 요건을 충족하면 1가구 1주택자와 마찬가지로 양도세 비과세를 적용받는다.

   민간 임대주택사업을 활성화해 전월세 물량을 늘리겠다는 취지다.

   이에 대해 임대주택 사업자가 보통 월세를 선호한다는 점에서 임차인 주거비 부담이 늘어나고, 파격적인 세제 지원으로 인해 주택시장에 투기 수요가 유입될 것이라는 우려도 제기된다.

   하지만 박상우 국토부 주택토지실장은 "2.11 대책을 통해 세제 혜택 대상을 5가구에서 3가구로 낮추면서 상반기 임대주택 사업자가 1천887명, 가구수로는 9천800가구가 각각 늘었다"며 "공급자 우위 시장에서는 마음대로 월세로 돌릴 수 있었지만 앞으로 공급이 크게 늘어나면 월세 전환이 줄어들 것으로 본다"고 설명했다.

   정부는 일반 주택뿐 아니라 주거용 오피스텔도 임대주택으로 등록할 수 있도록 허용해 임대 오피스텔이 현행 임대주택 수준의 세제 혜택을 똑같이 누릴 수 있도록 했고, 주택기금을 통한 오피스텔 건설자금 지원 한도를 늘리기로 했다.

   일정 규모 이하의 소형주택 전세보증금은 소득세 과세대상에서 한시적으로 배제해 수요가 많은 소형주택의 임대 공급을 활성화할 방침이다.

   현재 3주택 이상 소유하고 보증금 합계액이 3억원을 초과하는 경우 초과분에 대한 임대료에는 소득세를 과세했지만 여기서 소형주택 보증금은 합계액에서 제외한다는 것이다.

   정부는 또 공공부문의 임대주택 공급을 확대하기 위해 민간 사업자가 신축하는 전용면적 60㎡ 이하의 다세대주택 2만가구를 한국토지주택공사(LH)에서 매입해 하반기 중 장기전세주택으로 추가 공급한다.

   임대기간은 10년이며, 입주자들이 원하면 5년 뒤 분양전환이 가능하다. 건설비용은 국민주택기금에서 50%가 지원되고 LH가 5%를, 입주예정자가 45%를 부담하게 될 전망이다.

   국토부는 또 민간 임대주택의 운영·관리에 대한 종합서비스를 제공하는 '전문 임대주택관리회사 제도'의 도입을 적극 추진하고, 올해 입주 예정인 9만7천가구의 공공 임대주택 중 아직 입주하지 않은 4만가구의 절반 이상인 2만2천가구를 9~10월에 집중적으로 입주할 수 있도록 독려할 방침이다.

   기초수급자 가정 등 저소득 대학생을 위해서는 올해 계획된 350가구 외에 전세임대 1천가구를 신규로 공급할 방침이다.

   또 대학이 자체부지에 기숙사를 건설할 때 건축비의 35%를 대학이 부담하면 국민주택기금에서 건설비용의 60%를 장기 저리로 대출해주는 '보금자리 기숙사'도 도입된다.

   ◇"전세수요 분산하라"…매매전환 등 유도 = 임대주택의 공급과 더불어 지나치게 몰린 전세수요를 매매 등으로 적절히 분산시킬 수 있는 방안도 추진된다.

   주택 구입수요의 자금부담을 덜어주기 위해 이달중 국민주택기금 운용계획을 고쳐 연소득 4천만원 이하의 무주택 가구가 처음으로 주택을 구입하면 '생애최초 주택구입자금' 금리를 연 5.2%에서 4.7%로 0.5%포인트 낮춰주기로 했다.

   서울 강남권의 대단지 재개발·재건축 이주수요가 한꺼번에 중복되지 않도록 지방자치단체와 협력해 사업시기를 분산한다.

   또 빈 집이 많은 비인기 지역으로 전세수요가 많이 이동할 수 있도록 준공 후 미분양이 많은 지역에는 광역 급행버스 노선을 확충하는 등 대중교통 여건을 개선할 계획이다.

   ◇임차인 주거부담 내리고 정보제공 늘려 = 정부는 임차인의 주거비 부담을 줄여주기 위해 연내 소득세법을 개정하고 전월세 소득공제 대상을 현재 연소득 3천만원에서 5천만원 이하로 완화하기로 했다.

   공제는 원리금 상환액 또는 월세지금액의 40%, 연간 300만원 한도에서 이뤄진다.

   주택기금을 통한 전세자금 지원의 보증금 한도액은 다음달중 수도권 비과밀억제권역과 지방광역시의 경우 종전 5천만원에서 6천만원으로 확대한다. 수도권 과밀억제권역은 그대로 1억원이다.

   서민들의 전세자금 지원 대출 상환기간도 '최장 6년'에서 '최장 8년'으로 늘려 부담을 덜었다.

   국토부는 또 전월세 임대주택 거래에 관한 체계적인 정보 제공 시스템을 구축하고 현재 아파트의 경우에만 공개되고 있는 전월세 실거래가 거래정보는 서민들이 주로 거주하는 단독주택과 다세대주택으로 확대하기로 했다.

   이와 함께 지자체를 통한 확정일자 신고자료 외에 법원의 전월세 신고자료를 데이터베이스에 추가하기로 했다.

   또 불법중개행위 신고센터를 설치·운영해 전셋값 상승을 유발하는 부동산 중개업소의 불법중개와 담합 행위를 근절할 방침이다.

   권도엽 국토부 장관은 "앞으로도 자금지원과 규제완화를 차질없이 추진하면서 조기 입주가 이뤄질 수 있도록 애로사항을 점검하겠다"며 "향후에도 시장 상황을 면밀히 점검하면서 전월세 시장 안정을 위한 모든 노력을 다할 것"이라고 말했다.