주택사업용 토지에 대한 보유세는 주택분양 원가를 상승시키고 원활한 주택공급을 저해하므로 세부담을 완화해야 한다는 연구결과가 나와 주목을 끌고 있다.
주택산업연구원은 한국주택협회의 의뢰로 연구를 수행한 '주택사업용 토지 보유세 부담 완화 방안'에 관한 연구보고서에서 주택산업과 유통업 등은 산업특성상 토지를 다량 보유할 수밖에 없다고 강조했다.
또한 토지 보유세 강화는 차별적으로 조세비용을 증가시키는 문제점이 있으므로 완화돼야 한다고 지적했다.
주택사업은 생산과정 특성상 토지를 매입하고 사업승인을 받는 시점까지의 기간이 5년 정도 필요하지만, 사업승인을 받기 전까지 토지는 비업무용으로 분리돼 종합 합산 과세대상이 되며 보유세는 중과된다는 것.
주택건설업체가 보유하고 있는 대부분의 토지는 투기대상이 아닌 '주택'이라는 상품을 생산하는 원재료이기 때문에 투기 방지 목적으로 도입된 보유세 강화를 그대로 적용하는 것은 타당하지 않다는 주장이다.
주택산업연구원은 "보유세 중과는 분양원가 상승을 통해 소비자에게 전가되는 문제가 발생한다"면서 "주택건설업체가 5년간 토지를 보유할 경우 분양시점에서 소비자에게 추가로 전가되는 조세는 호당 약 825만원으로 추정돼 이는 향후 주택가격 상승 원인이 될 수도 있다"고 지적했다.
특히 기부 채납(採納)이 있을 경우 조세부담은 증가할 수밖에 없다. 최근 도시개발사업의 기부 채납은 토지 규모를 1.3배 정도 증가시킨다는 결과를 고려할 경우 소비자가 부담해야 할 호당 조세비용은 1천73만원으로 상승하게 된다고 제시했다.
이에 따라 이를 개선하기 위해서는 보유세 완화가 절대적으로 필요하다고 강조했다.
주택산업연구원은 "사업승인 이전단계에서의 재산세는 종합합산에서 분리과세로 전환해야 한다"면서 "분리과세로 전환될 경우 주택가격은 호당 793만원 하락시킬 수 있을 것"이라고 밝혔다.
보고서는 이어 토지취득후 일정기간(5년)안에 사업승인을 받지 못하는 경우에는 보유 토지에 대해 종합합산과세 금액을 소급해 추징함으로써 비업무용으로의 전환을 방지할 수 있고 투기목적을 차단하는 조세 강화의 목적도 달성할 수 있다고 주장했다.
주택산업연구원은 "사업용 토지에 대한 보유세 완화는 분양원가를 하락시켜 소비자의 부담을 덜어주는 동시에 주택가격도 안정화시킬 수 있을 것"이라면서 "국지적인 주택수요 변화에 대해 주택공급이 탄력적으로 반응할 수 있도록 함으로써 중장기적인 주택시장 안정에 기여할 것으로 판단되기 때문에 조세정책의 탄력적 운영이 필요하다"고 밝혔다.
◆토지보유세의 문제점
주택건설업체의 경우 토지는 주택이라는 최종 상품을 생산하는데 필요한 원자재로 투기나 투자의 대상이 될 수 없으며, 개인의 경우와 동일한 과세원칙을 적용하는 것은 조세부담 주체간의 형평성을 저해하고, 다른 산업의 원자재에 대한 과세부담과 달라 산업간 조세 형평성을 저해하는 등 조세행정 원칙에 위배되고 위헌소지도 있다.
또한 개인에 비해 법인으로서 토지를 많이 보유할 수밖에 없는 주택건설업체의 보유세 부담은 타 산업에 비해 과중하다.
주택건설업체의 토지보유세 부담 증가는 주택 분양원가를 상승시키며, 향후 주택을 매각할 경우 가격을 그만큼 상승시켜 주택가격을 상승시키는 요인이 되기도 한다.
더욱이 다량의 토지를 보유할 수 없어 주택시장 수급변화에 탄력적으로 대응할 수 없으므로 국지적인 주택가격 상승 위험이 그대로 주택시장에 영행을 미쳐 주택시장 안정성을 저해하고 있다.
현재 주택건설업체가 보유하고 있는 토지에 대한 과세는 재산세, 종합부동산세, 법인세법상 양도소득세 규정 등으로 동일 사안에 대해 중복규제를 하고 있어 규제의 효율성이 저하되고 있다.
◆토지보유세제 개선방안
구 분 | 주택건설용 토지 | 비주택 주거용 건축물 토지 | 비업무용 토지 | |||
사업단계 | 사업승인이전 | 사업승인이후 | 사업승인이전 | 사업승인이후 | - | |
현행 | 재산세 | 종합 | 분리 | 종합 | 별도 | 종합 |
종부세 | 종합 | × | 종합 | 별도 | 종합 | |
개선 | 재산세 | 분리 | 분리 | 분리 | 분리 | 유지 |
종부세 | ×(종합합산) | × | ×(종합합산) | × | 유지 | |
◆보유세 부담 추정·분석
연간 1천세대의 주택을 공급하고 토지를 약 5년간 보유한다는 가정하에서 업체의 보유세 부담을 분석했다.
즉 호당 택지소요면적 원단위는 택지개발지구의 경우 60평 내외이나 민간부문이 자체 사업으로 택지를 매입해 사업 진행을 하는 경우 이에 2분의 1 적용을 가정하면 ▶호당 보유세 부담금액 ▶종합합산으로 보유세가 중과될 경우 분양가격은 호당 825만원 정도 상승된다.
또한 분리과세 적용시 종합합산과세에 비해 호당 793만원 분양가격을 하락시킬 수 있다.
한편 호당 택지소요면적 원단위 가정은 다음의 사유로 향후 상승 가능성이 있다.
도시지역내 택지고갈로 주택사업은 비도시 지역으로 확산되는 상황하에서 계획관리지역내 주택을 건설하는 경우 제2종 지구단위계획구역으로 지정됨에 따라 기반시설부담구역으로 지정돼 기반시설부지 확보에 따른 원단위 상승 가능성이 있기 때문에 보유세 부담은 커질 수 있는 것으로 조사됐다.
연간 주택산업이 공급하는 아파트는 28만 세대로 이 중에서 재개발과 재건축분을 차감하면 순수하게 민간부문이 토지 매입으로 공급하는 아파트는 약 22만 세대로 주택건설업체의 자체사업 비율(과거 3년간) 36.7%를 적용할 경우 주택산업의 연간 보유세 부담은 1천300억원을 상회하는 것으로 추정됐다.
기부채납을 고려하면 약 30% 정도 추가로 토지 매입 부담이 발생하므로 보유세 부담은 1천700억원을 상회하게 되며, 이는 연평균 주거용 건설투자액의 4.7%에 달하는 것으로 분석됐다.
◆토지보유세 개선방안
사업계획승인 이전 단계에서 보유하고 있는 주택건설용 토지에 대해서는 일정요건 충족시 재산세는 분리과세를 적용하고 종합부동산세는 합산대상에서 제외시켜야 한다.
또한 오피스텔 등 비주택 건설용 토지에 대해서도 동일하게 재산세는 분리과세 적용해야 하고, 종합부동산세는 합산대상에 포함시키면 안된다.
분양승인이 필요한 건축물 중에서 국민의 주거복지와 연계되는 공동주택이 건설되는 토지, 오피스텔과 주상복합건축물 중 주거용 세대의 토지지분에 한해 적용해야 한다.
그러나 토지를 취득한 날부터 일정기간(법인세법상 규정하고 있는 기간인 5년)이 경과한 후에도 사업승인을 얻지 못했을 경우 사업승인 기간까지 종합합산 과세대상으로 종합부동산세와 재산세를 과세해야 할 것이다.
다만 사업성이 열악한 경우 등 불가피한 사유로 매각할 수밖에 없는 경우에는 종전의 규제와 동일하게 5년 경과때에는 양도소득세는 중과해 전체적인 조세 균형을 유지하고, 주택이나 비주택 주거용 건축물 건설을 위해 취득하지 않은 비업무용 토지에 대해서는 기존의 종합합산과세대상 토지로 분류해 종부세와 재산세를 부과해야 한다.
