기사검색

구독하기 2024.03.26. (화)

[연재5]주택 취득·양도 '비과세'…이런 경우 적용된다

매도자 요청으로 사실과 다른 매매계약서 작성, 양도세 비과세 제외

1974년 12월 24일 소득세법이 전문 개정되면서 주택을 비롯한 부동산 양도차익에 대해 소득세를 과세해 왔으며, 동시에 국민 주거안정 목적으로 일정한 요건을 갖춘 1세대 1주택자에게는 주택 양도차익이 발생하더라도 비과세 혜택이 부여됐다.

 

정부의 주택 비과세 정책은 부동산 시장 활황기에는 요건을 강화하고, 침체기에는 요건을 완화하는 내용으로 수없이 반복적으로 법령이 개정됐다.

 

현행 소득세법은 2주택 이상을 소유한 1세대가 주택을 양도하는 경우에도 일정한 조건이 갖추어 지면 위에서 말한 1주택 보유자가 주택을 양도하는 것과 같이 비과세되는 특례규정을 두고 있는데 그 유형은 총 12가지에 이른다.

 

이처럼 수시로 개정되는 소득세법을 아는 사람과 모르는 사람에 따라 세부담에 차이가 있을 수 있어, 주택의 취득·양도 또는 합가 시 고려해야 할 사안과 관련, 당연히 비과세 될 것으로 일반 국민이 생각하고 있는 빈번한 사례 6개 유형을 살펴보고자 한다.

 

주택 취득·양도 시에는 여러 비과세 규정 중 본인의 상황에 맞는 비과세 규정을 정확하게 확인하고 의사결정 할 필요가 있다. 이어질 사례는 아래 언급될 납세자 A씨는 A씨 한 사람만의 주택 보유현황이 아닌 A씨와 생계를 같이하는 세대 전원의 주택 보유 현황이며, 9억원 이하 주택임을 전제로 살펴봤다. <편집자 주>

 

[사례] 거짓계약서를 작성한 경우, 40% 불성실신고 가산세 부과

 

A씨는 얼마 전 세무서로부터 세무조사 사전통지서를 받고 겁이 덜컥 났다. 2013년 초 입주가 얼마남지 않은 아파트 분양권을 취득해 2년 거주 후 연초에 양도한 아파트 때문이었다.

 

당시 아파트 분양권을 취득하면서 부동산중개인과 매도자의 요구로 다운계약서를 작성했다. 프리미엄 1억원의 분양권 매매계약이었지만 계약서상 프리미엄은 2천만원으로 기재했다.

 

실제 수수한 금액으로 계약서 작성을 요구했으나, 공인중개사는 남들도 모두 이렇게 다운계약서를 작성하며 실지거래가액으로 계약서를 작성할 경우 추가되는 양도소득세는 매수자가 부담해야 한다는 조건을 덧붙였다.

 

그리고 프리미엄 만큼 취득거래금액이 올라가게 되면 완공 후 소유권 이전등기 시 부담하는 취득세도 증가한다는 안내를 하면서 다운계약서 작성을 종용했다. 두 조건 모두 거절할 경우 계약은 성사되지 않으며, 다른 매수자에게 소개할 수 밖에 없다고 했다.

 

부동산중개업소 몇 군데를 방문해 보았으나 모두 동일한 거래조건이었다. 하는 수 없이 A씨는 1세대 1주택자는 양도소득세가 비과세 된다는 사실을 알고 있었기에 매도자의 양도소득세까지 부담하면서 실지거래가액으로 계약서 작성하는 것보다는 다운계약서 작성이 이득이라 판단해 전자를 선택했다.

 

A씨가 취득한 분양권은 아파트 입주 후 매매가 활발하면서 시세가 꾸준히 상승하다가 연말부터 주춤하는 분위기였다. ‘취득 후 2년이 되어 양도소득세 비과세 요건도 충족한 지금 양도하는 것이 적절한 재태크’라 판단해 2월에 매매를 결정했다.

 

1세대 1주택자인 A씨는 양도소득세 비과세 될까? 결론부터 먼저 얘기하면 ‘그렇지 않다’. 이는 2011년 7월부터 거짓계약서를 작성한 경우에는 양도소득세 비과세 배제하도록 소득세법이 개정됐기 때문이다.

 

양도소득세 비과세 요건을 충족하는 자가 부동산을 취득하거나 양도하면서 거래가액을 거짓으로 기재하더라도 특별한 제제수단이 없어 거짓계약서 작성에 쉽게 응하는 경우를 막기 위해 세법이 개정된 것이다.

 

그럼 A씨는 얼마의 양도소득세를 부담하게 될까? A씨는 거짓계약서 상의 금액과 실거래가의 차액인 8천만원을 한도로 본세를 내게 되고, 40%의 신고불성실 가산세와 연 10.95%의 납부불성실 가산세까지 추가 부담해야 한다. 여기에 지방소득세 10%를 더 내야 한다.

 

A씨 사례와 같이 거짓계약서를 작성하면 양도소득세 비과세 배제, 높은 가산세 이외에도 다른 여러 가지 불이익이 따르게 된다. 양도소득세를 부과할 수 있는 기간이 5년에서 10년으로 크게 늘어나고 조세범처벌법 위반으로 형사처벌을 받을 수도 있다. 또한 부동산실거래가 신고의무 위반으로 매도자, 매수자 모두에게 취득세의 3배 이하의 과태료도 부과된다.

 

한 번의 판단착오로 인해 실로 어마어마한 피해를 입게 되는 것이다. 그러므로 거래상대방이나 중개업자로부터 거짓계약서를 작성하자는 요구나 유혹이 있더라도 이를 단호히 거절해 성실하게 납세의무를 다해야 할 것이다.

 






배너