다주택자가 임대사업자로 등록하면 건강보험료를 최대 80% 깎아준다. 8년 임대시 양도세 중과배제, 장기보유특별공제 70%도 적용된다. 

종합부동산세 감면 기준은 5년에서 8년 임대 시로 개선된다.

정부는 이 같은 내용을 담은 '임대주택등록 활성화방안'을 13일 관계부처 합동으로 발표했다. 민간임대주택 등록을 촉진하고, 임차인 권리보호 강화 등을 통해 전월세주택 세입자도 안심하고 오래 살 수 있는 주거환경을 조성한다는 취지에서다.

지난해 기준 주택재고 총 1988만채 중 개인이 보유한 주택은 1759만채이고, 이중 임대용 주택은 총 595만채로 추정된다. 임대용 주택 중 임대사업자로 등록해 임대료 인상(연 5%)과 임대기간(4∼8년)이 규제되는 등록임대주택은 임대용 주택의 13%(79만채)에 불과하다. 516만채(87%)의 사적 임대주택에 거주하는 세입자들은 잦은 이사와 과도한 임대료 상승 등으로 주거불안에 노출돼 있다.

이에 정부는 사적 임대주택에 거주하는 세입자의 주거불안을 해소할 필요에서 집주인과 세입자가 상생할 수 있는 등록 민간임대주택을 늘리기로 했다.

국토교통부는 내년부터 임대소득 과세와 건보료 부과를 시행하되, 등록사업자에 대해서는 부담이 최소화 되도록 인센티브를 확대한다. 장기임대주택 등록을 유도하기 위해 8년 장기임대 위주로 지원한다.

지방세 감면도 확대한다.

임대주택으로 등록한 공동주택·오피스텔에 대해 취득세·재산세를 면적과 임대기간에 따라 차등해 감면중이나, 취득세․재산세 감면기간을 연장하고, 재산세 감면대상을 확대한다.

등록 임대주택에 대한 취득세·재산세 감면기한을 내년에서 2021년까지 3년간 연장한다.

내년부터 8년 이상 장기임대하는 소형주택(전용 40㎡ 이하)에 한해 1호만 임대하는 경우에도 재산세 감면 혜택을 부여한다.

서민이 주로 거주하는 다가구주택(모든 가구당 40㎡ 이하)에 대해서도 내년부터 8년 이상 임대시 재산세 감면혜택을 준다.

주택임대소득 연 2000만원 초과에 대해서는 종합과세 중이며, 2000만원 이하는 분리과세 대상이나 내년까지 과세를 유예한다.

연 2000만원 이하 분리과세시 필요경비율 60%를 적용하고 다른 종합소득금액이 2000만원 이하이면 기본공제 400만원을 추가한다. 가령 연소득 1000만원 이하는 과세표준 0원으로 비과세된다. 연소득 2000만원은 과표 400만원으로 세금 56만원을[(2천만원×40%)-400만원]*14% 내게 된다.

전세보증금의 경우 부부합산 보유주택이 2채 이하면 과세하지 않는다. 3채 이상은 보증금 합계액에서 3억원을 제외한 금액의 60%에 대해 이자상당액(2017년 연 1.6%)을 간주임대료로 환산해 과세한다. 다만 전용 60㎡·3억 이하 소형주택은 과세대상에서 제외되며, 비소형주택의 보증금도 3억원까지 제외된다.

오는 2019년부터 2000만원 이하도 분리과세하되, 필요경비율 차등화 및 감면대상 확대를 통해 등록사업자의 부담이 완화된다.

내년까지 유예돼 있는 연 2000만원 이하 임대소득에 대한 과세를 추가 유예 없이 2019년부터 정상 과세(분리과세)한다. 분리과세시 적용하는 필요경비율(현행 60%)을 등록사업자는 70%, 미등록사업자는 50%로 내년부터 차등 조정한다.

주택임대소득 외 다른 종합소득금액이 2000만원 이하(기본공제 적용)인 경우, 등록시 임대소득 1333만원까지, 미등록시 800만원까지 소득세 부담이 없다.

감면기준은 현재 3호 이상에서 1호 이상으로 확대된다.

8년 이상 임대사업자를 중심으로 양도소득세 감면이 확대된다.

내년부터 준공공임대로 등록해 8년 이상 임대시에는 양도세 장기보유특별공제 비율을 50%에서 70%로 상향한다.

양도세 중과배제, 장기보유특별공제 및 종부세 합산배제 대상을 5년 이상 임대에서 준공공임대로 등록한 자가 8년 이상 임대하는 경우로 개선한다. 이 기준은 내년 4월부터 시행된다.

임대소득 정상과세에 따라 건보료도 오는 2019년 소득분부터 정상 부과된다. 그러나 오는 2020년말까지 등록한 연 2000만원 이하 분리과세 대상 사업자는 임대의무기간 동안 건보료 인상분을 대폭 감면한다. 8년 임대시 80%, 4년 40%를 적용한다.

연 2000만원 초과 임대소득에 대해서는 현재도 소득세와 건보료를 부과 중이다.

2021년 이후 건보료 감면에 따른 등록증가 효과, 건보료 부과체계 개편 추이 등을 고려해 감면 연장여부를 검토한다.

임차인 권리보호도 강화된다.

전세금반환보증 가입시 임대인 동의를 거쳐야 했으나, 동의절차를 즉각 폐지했다. 가입대상 보증금 한도를 상향(수도권 5억→7억원, 지방 4억→5억원)하고, 저소득․신혼․다자녀가구 등 배려계층 보증료 할인도 30%에서 40%로 높였다.

임대차계약 갱신거절 통지기간을 '계약 만료 1개월 전'에서 '계약 만료 2개월 전'까지로 단축한다. 이에 따라 2개월 전에 거절을 통지하지 않으면 동일조건으로 다시 임대차한 것으로 간주한다.

임대차분쟁조정위원회 실효성 강화를 위해 분쟁조정 신청이 있으면 피신청인의 의사와 관계없이 조정절차를 개시한다.

다른 담보물권자보다 우선해 변제받을 수 있는 최우선 변제 소액보증금을 상향한다. 현행 우선변제금액은 서울 3400만원, 그 외 지역별로 1700만원～2700만원이다. 그러나 차임 및 보증금 실태파악, 시장영향 등을 고려해 조정범위를 검토할 예정이다.

또한 이번 활성화방안을 통해 자발적 임대주택 등록을 유도하면서, 향후 시장 상황 등을 감안해 2020년 이후 등록 의무화를 단계적으로 추진한다.

임대차시장 데이터베이스(DB)를 통한 임대사업 현황분석, 등록 의무화 등과 연계해 계약갱신청구권 및 전월세상한제를 도입한다.

내년 4월 국토부, 국세청, 행안부가 보유한 주택소유, 임대차계약 자료를 연계해 주택보유 및 임대사업 현황을 파악하는 데이터베이스를 구축한다. 등록 임대사업자 관리를 위해 임대등록시스템도 신규 구축한다.

이를 통해 3주택 이상 다주택자 위주로 주택보유현황, 미등록 임대사업자 정보를 국세청, 건강보험공단 등과 정기적으로 공유할 예정이다.

이밖에 지자체에 임대 등록시 세무서에도 자동으로 등록 신청이 되도록 하고, 주소지가 아닌 임대주택 소재지에서도 등록을 허용하도록 했다. 마이홈(www.myhome.go.kr, 콜센터 1670-8004, 전국 42개 상담센터)을 통해 임대사업자 등록과정을 지원하고, 지자체 전담인력도 확충한다.

집주인의 경우 임대주택 등록시 현행 국세 및 지방세 감면 혜택 외에 재산세와 소득세의 감면대상이 추가로 확대되고, 연 2000만원 이하 임대소득에 대한 2019년 본격 과세에도 불구하고, 필요경비율 조정 등에 따라 감면 대상이 확대되는 효과가 있다.

등록시 현재는 연 1000만원부터 과세되나, 2019년부터 연 1333만원부터 과세된다. 특히 그간 임대등록 의사결정에 걸림돌로 지적돼 왔던 건강보험료 부담도 크게 완화돼 등록에 따른 경제적 혜택 증가할 전망이다.

국토부 관계자는 "세입자는 경제적인 혜택과 함께 장기간 안정적으로 거주할 수 있다"며 "임대인은 임차인에게 귀책사유가 없는 한 임대의무기간 4년 또는 8년 동안 재계약을 거절할 수 없다. 사실상 계약갱신청구권이 적용된 셈"이라고 말했다.

이어 "연 5% 이내에서 임대료 증액을 제한해 '전월세상한제'를 적용한 것과 비슷하다"며 "급격한 임대료 인상과 이사 걱정 없이 4년 또는 8년 동안 안정적으로 거주 가능하고, 잦은 이사에 따른 비용도 절감 가능하다"고 부연했다.<뉴시스 제공>