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임대주택등록하고 임대료 인상 5% 이하여야 분리과세 계산시 우대
소득세법 시행령

올해부터 주택임대소득 분리과세 적용시 필요경비 및 공제금액 차등 적용대상이 확정됐다.

개정 시행령에 따르면, 2천만원 이하 주택임대소득 발생시 분리과세 선택이 가능한 가운데, 4년 이상 단기민간임대주택 또는 8년 이상 장기일반민간임대주택으로 등록하고, 임대사업자로 반드시 등록함은 물론, 연 5%의 임대료 인상률을 준수할 경우에만 필요경비 60%와 공제금액 400만원이 적용된다.

분리과세에 따라 세금 혜택을 누린 임대주택등록자가 의무 임대기간을 미준수하더라도 △파산·강제집행에 따라 임대주택 처분 및 임대 불가 △법령상 의무 이행을 위한 임대주택 처분 및 임대불가 △회생절차에 따라 법원의 허가를 받아 임대주택 처분 등의 사유가 발생한 경우에는 추징세액에 이자상당액을 가산하지 않는다.

임대주택 유형에 따른 사업소득금액 산출방법도 신설돼, 등록된 임대주택의 수입금액은 등록된 기간을 월수로 계산해 발생한 수입금액을, 미등록임대주택은 등록 기간을 제외한 기간 동안 발생한 수입금액을 소득금액으로 산출한다.

해당 소득금액에 대한 공제금액은 주택임대주택소득 외 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우에는 임대주택 등록시 400만원, 미등록시 200만원이 적용되며, 등록임대주택 수입금액과 미등록임대주택의 수입금액으로 안분해 공제금액이 산출된다.

공동사업자의 분리과세 대상 주택임대 총소득금액은 공동사업장의 수입금액 가운데 공동사업자에게 분배된 수입금액을 합산해 판단한다.

주택임대사업자의 사업자등록 신청부담이 완화돼 앞으로는 민간임대주택법에 따라 지자체에 임대사업자 등록을 신청할 때 소득세법상 사업자등록서를 함께 제출하면, 지자체는 물론, 국세청에도 사업자등록을 신청한 것으로 간주된다.

이와 함께 주택임대사업자의 사업자등록 신청시 임대주택명세서 제출이 의무화된다.

특히 사업장 현황신고 사항이 간소화돼, 앞으로는 임차료 등 비용 내역을 신고사항에서 삭제하는 등 납세자의 신고부담도 완화된다.

주택임대사업자의 양도세 특례시 연간 임대료 증액 제한 요건이 추가돼 ‘임대료(임대보증금) 연 증가율이 5% 이하’로 규정된다.

1세대 1주택 양도세 비과세 보유기간 요건이 강화돼, 1세대가 1주택 이상을 보유한 경우 다른 주택들을 모두 양도하고 최종적으로 1주택만 보유하게 된 날로부터 기산해 2년 이상을 보유해야만 비과세가 적용된다.

해당 규정은 2021년1월1일 이후 양도하는 분부터 적용되며, 일시적 2주택자나 상속·동거봉양 등 부득이한 사유로 인해 1주택 비과세를 받는 주택은 제외된다.

주택임대사업자 거주주택에 대한 양도세 비과세 요건도 강화돼, 장기임대주택을 보유한 이의 최초 거주 주택에 대해서만 평생 1회에 한해 비과세된다. 다만 시행일 현재 거주하고 있는 주택과 시행일 전에 거주주택을 취득하기 위해 계약금을 지급한 사실이 확인되는 주택은 종전 규정이 적용된다. 

장기임대주택 또는 가정어린이집을 보유한 상태에서 본인의 거주주택을 양도할 경우 올해부터는 보유한 기간 중 2년 이상은 반드시 거주해야만 비과세 혜택을 누리게 된다. 

동거봉양 합가에 대한 양도소득세 비과세 특례요건이 완화돼, 1세대1주택인 자녀가 1주택을 보유한 60세 이상의 직계존속과 합가할 때는 물론, 시행규칙으로 정하는 암·희귀성 질환 등 중대한 질병 등이 발생한 60세 미만의 직계존속과 합가할 때도 비과세가 적용된다.

귀농주택에 대한 양도소득세 비과세 특례요건도 합리화해, 고가주택의 판정기준이 취득 당시 실지거래가액 9억원 초과 주택으로 명확해지며, 농지소유자 뿐만 아니라 배우자가 취득해도 특례를 적용키로 했다.

부동산 관련 주식 양도시 과점주주 외의 자에게 주식의 50% 이상을 양도한 경우 해당 주식 가운데 과점주주간 거래된 주식에 대해서도 누진세율 적용범위가 확대 적용된다.

이외에도 배우자 등 양도소득세 이월과세 적용대상 자산 범위가 확대돼, 분양권 또는 조합원입주권 등도 이월과세 적용대상에 포함된다.


윤형하 기자   windy@taxtimes.co.kr

입력 : 2019-01-07 13:10:15

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