차용증-공증-이자지급-이자수익 종소세 신고

지난해와 마찬가지로 올해에도 과세당국이 연초부터 부동산시장 안정을 위한 강력한 메시지를 내놓고 있는 가운데, 현장의 조세전문가들은 “부동산을 구입하는 납세자는 자금조달계획서를 어떻게 작성하느냐가 매우 중요하다”며 주의를 촉구하고 있다.

투기과열지구 등 부동산 규제지역 내에서의 거래는 금액에 상관없이 자금조달계획서를 의무적으로 제출해야 하는데, 당국은 주로 타 시⋅도 주택매수사례, 미성년자 편법증여 의심사례, 업⋅다운계약 의심거래 등에 대해 자금출처를 철저히 따지고 있다.

이유정 공인회계사(정진회계법인)는 월간 공인회계사 1월호에 게재한 ‘자금조달계획서 제출과 자금출처조사’라는 기고에서 자금조달계획서 정책이 점점 더 강화되고 있는 점에 주의해야 한다고 밝혔다.

자금조달계획서는 주택구입 때 자금을 어떻게 마련했는지 자금출처를 기입하는 서류로, 2017년 8.2대책에서 투기적 수요에 대한 조사체계를 강화하기 위해 다시 도입됐다.

지난해 6.17대책에서는 투기과열지구, 조정대상지역 등 규제지역 내 주택거래 시 자금조달계획서 제출이 의무화됐고, 투기과열지구내 거래 때는 자금조달계획서와 함께 항목별 객관적 증빙자료를 함께 제출하는 것으로 강화됐다.

자금조달계획서는 자기자금과 차입금으로 분류해 기입하는데, 자기자금은 은행예금액, 주식 매각대금, 증여⋅상속, 현금, 부동산 처분대금 등으로 구분된다. 차입금은 은행 대출액, 임대보증금, 사채 등으로 구분 기입토록 돼 있다.

부동산 매각대금이나 부모로부터 상속받은 자금(은행예치)으로 부동산 거래를 하는 경우 예금잔액증명서를 제출하면 되지만, 부동산 매각으로 자금을 조달할 예정인데 매도계약이 이뤄지지 않은 경우는 계획 중인 ‘부동산 매각을 통한 자금조달’을 계획서 항목에 기재하되 증빙자료는 추후 잔금지급 등 거래가 완료된 이후 제출해야 한다.

특히 편법증여나 사업소득 탈루, 사업체 자금을 유용해 부동산을 취득한 혐의가 있는 경우는 국세청의 자금출처조사를 받게 되는데, 자금출처조사의 대부분은 특수관계자 금전소비대차거래를 인정할 것인가, 인정하지 않고 증여로 추정할 것인가로 귀결된다.

이와 관련 과세관청은 원칙적으로 배우자 및 직계존비속간의 소비대차는 인정하지 않는다는 점에 유의해야 한다.

특수관계자간 자금거래가 금전소비대차 또는 증여에 해당하는지 여부는 당사자간 계약, 이자지급 사실, 차입 및 상환내역, 사용처 등 자금거래의 구체적인 사실을 종합해 판단할 사항이며, 실질적으로 가족간 상호 필요에 따라 자금을 융통한 것으로 보이는 금액은 금전소비대차로 봐 증여로 보지 않기도 한다.

특수관계자간 금전거래는 상증법 기본통칙에 의해 기본적으로 인정되지 않으므로 객관적인 판단을 하기 어려운 경우 증여로 추정된다.

실질적인 금전소비대차로 인정받기 위해서는 차용증에 차용일자⋅차용금액⋅상환시기⋅상환방법⋅이자율을 구체적으로 작성하고, 공증, 이자지급, 이자수익 종소세 신고(채권자)와 같은 공적인 절차를 철저히 이행하면 그만큼 가능성이 높아진다.

이유정 회계사는 기고에서 "주택시장의 과열로 최근 수차례에 걸친 부동산 정책이 발표되면서 세법도 복잡다난해졌고 법령해석에 대한 과세관청과 납세자간 인식의 차이가 너무 크다"고 지적했다.