조세심판원 "잔금 완납시기 아닌 계약 체결일로 봐야"

준공과 소유권 보존등기를 마친 아파트 분양권을 전매계약으로 취득했다면, 취득시기는 시행사의 확인 하에 매수·매도인이 정식계약을 체결한 날로 봐야 한다는 심판결정이 내려졌다.

조세심판원은 과세관청이 분양권을 전매로 취득한 납세자에게 분양대금 잔금 지급일자를 취득일자로 봐 취득세 중과세율을 적용한 것은 잘못이라는 심판결정례를 지난 16일 공개했다.

심판결정례에 따르면, 기존 주택을 보유 중인 납세자 김씨(가명)는 준공과 소유권 보존등기가 완료된 A분양권을 지난해 2월18일 분양사업시행사의 확인을 거쳐 원분양자로부터 권리 의무를 승계한 후, 그 해 6월30일 분양대금을 완납했다.

김씨는 분양대금을 완납하면서 세율 1%를 적용해 산출한 취득세·농어촌특별세 등을 신고·납부했으나, 관할 지자체는 김씨의 쟁점주택 취득이 1가구3주택에 해당한다고 봐 8% 중과세율을 적용한 취득세 등을 경정·고지했다.

지자체는 김씨가 기존 주택을 보유한 상황에서 다른 지역의 B아파트 분양권을 5월에 취득했으며, 앞서 2월에 취득한 A아파트 분양권의 잔금을 6월말에 치렀기에 A아파트는 1가구 3주택에 해당한다고 판단했다.

지자체의 과세근거에 따르면, 김씨는 기존 주택을 소유한 상황에서 지난해 2월에 A아파트 분양권을 전매계약했으나 A아파트의 경우 이미 준공과 소유권 보존등기를 마쳐 유상승계 취득이 적용되는 ‘주택’으로 봐야 하며, 이 경우 잔금 날짜를 기준으로 6월로 봐야 한다는 논리다.

이에 따르면, 같은 해 5월에 김씨가 B아파트 분양권을 취득해 A주택은 1가구 3주택에 해당해 중과세율을 피할 수 없게 된다.

지난 2020년 8월12일 개정·시행된 지방세법에서는 1가구3주택에 대해서는 중과세율을 적용하고, 주택 분양권도 주택 수에 가산토록 규정하고 있다.

또한 같은 법 시행령 제28조의 4에서는 ‘조합입주권 또는 주택분양권에 의해 취득하는 주택의 경우에는 조합입주권 또는 주택분양권의 취득일(분양사업자로부터 주택분양권을 취득하는 경우에는 분양계약일)을 기준으로 해당 주택 취득 시의 세대별 주택 수를 산정한다’고 적시하고 있다.

김씨와 관할 지자체 간의 다툼은 2020년 7월 준공 및 소유권 보존등기가 경료된 아파트 분양권을 전매계약으로 취득한 경우 이를 전매계약으로 볼지, 주택거래로 판단할지가 핵심이다.

조세심판원은 사실관계 및 관련 법령 심리를 통해 “이건 매매계약 체결 당시 매도인인 원분양자가 계약을 통해 김씨에게 처분할 수 있는 권한은 ‘주택을 공급받는 자로 선정된 지위’, 즉 주택분양권에 불과하다”며 “매매계약 체결 당시 쟁점주택이 준공돼 이미 소유권 보존등기가 돼 있다 하더라도, 쟁점주택 자체를 처분할 수 있는 권한은 원분양자가 아닌 원시취득자인 사업시행자에 귀속돼 있다”고 적시했다.

이에 따라 “김씨가 지난해 2월18일 사업시행사의 확인을 거쳐 A주택 공급계약의 지위에 따른 원분양자의 권리의무를 승계한 이 때, 세대별 소유 주택 수에 가산하는 주택 분양권을 취득한 것으로 봐야 한다”고 판단했다.