"보충적 평가제도, 기준시가를 시장가격으로 환산해 사용…장기적 폐지" 

상속·증여세법상 부동산 감정평가 때 꼬마빌딩 등 시가 산정이 어려운 경우 기준시가 등을 적용하는 대신 국세청장에 위임해 기준시가 등을 합리적으로 조정해 시가로 활용해야 한다는 주장이 나왔다. 또한 장기적으로는 과세형평성을 고려해 보충적평가방법을 폐지하는 것이 바람직하다고도 했다.

박애자 강사·김순용 조교수(평택대 국제도시부동산학과)는 세무와 회계 연구(통권 제34호)’에 발표한 ‘부동산 평가 관련 조세제도의 개선에 관한 연구’ 논문에서 이같이 주장했다.

논문은 부동산 공시가격의 문제점으로 부동산 유형별·용도별·가격대별 현실화율이 달라 담세력이 동일해도 부담하는 세액에 차등이 발생할 수 있는 점을 짚었다. 또한 국세청과 행정안전부가 별도의 비거주용 부동산가격 공시제도를 운영하면서 행정·재정적 비효율성을 초래하고 있으며 공시가격이 비합리적으로 산정되고 있다고 지적했다. 

부동산 평가 관련 문제점으로는 △취득 주체, 취득원인에 따라 취득세 과세표준이 다른 점 △비주거용 건물의 종합부동산세 과세대상 불포함 △복잡한 부동산 평가체계 등을 꼽았다.

먼저 취득 주체, 취득원인에 따라 취득세 과세표준이 다른 것은 공정한 과세를 저해한다고 지적했다. 이와 관련 취득세는 유상승계 취득(매매·교환), 원시취득(건물을 신축해 취득), 상속 등 무상취득인지 취득원인에 따라 과세표준이 다르다. 

유상승계취득시 취득가액은 사실상의 취득가격이다. 원시취득은 사실상 취득가격이 원칙이나 법인이 아닌 자가 건축물을 건축해 취득한 경우로 사실상 취득가격을 확인할 수 없는 경우의 취득당시가액은 시가표준액으로 한다. 무상취득은 부동산 등의 과세표준 기준은 원칙적으로 시가인정액이나 상속에 따른 무상취득의 경우에는 '시가표준액'으로 규정하고 있다.

또한 비주거용 건물이 주거주택과 달리 종합부동산세 과세대상에 포함되지 않아 과세형평성 문제도 지적했다.

상증세법을 근간으로 한 조세법상 통일된 시가 평가체계 정립 필요성도 제기했다. 상속 등 무상이전으로 인한 취득세 과세표준 산정시 상증세법과 달리 보상가액을 시가에 규정하지 않는 등 세목별 복잡한 평가체계로 혼돈을 유발하고 있다는 지적이다. 

이와 함께 유사재산 수용·경매·공매가격은 시가의 범위에서 제외하고, 상증법상 부동산의 감정평가 수수료 공제한도를 현실화하는 것이 합리적이라고 주장했다.

논문은 개선방안으로 크게 3가지를 제시했다.

먼저 비주거용 부동산가격 공시제도를 신속히 도입해 국세청의 기준시가와 행정안전부의 시가표준액으로 이원화된 비거주용 부동산 가격 산정체계를 일원화할 필요성을 강조했다.

또한 보충적 평가방법은 단기적으로는 기준시가를 시장가격으로 환산해 사용하고 장기적으로는 보충적 평가제도를 폐지하는 것이 바람직하다고 주장했다. 

시가는 원칙적으로 정상적인 거래에 의해 형성된 객관적 교환가격을 의미하지만, 객관적·합리적 방법으로 평가한 가액도 포함한 개념으로, 납세자가 신고한 평가방법이 주관적이고  비합리적이라고 단정짓기 어렵다는 설명이다. 

또한 우리나라의 재산세·종부세와 일본의 상속세는 기준시가를 목적에 따라 가감하거나 그대로 사용한다는 점도 근거로 들었다.

그러면서 상속·증여세법상 부동산 감정평가 때 시가가 없는 경우 기준시가 등을 적용하는 대신 부동산 공시가격이 시장가격을 충분히 반영하기 전까지는 국세청장에 위임해 기준시가 등을 합리적으로 조정해 시가로 활용해야 한다고 주장했다.

마지막으로 부동산평가와 관련해 공시·거래·보상·경매·공매·감정가격 등 부동산 가격을 체계적이고 총체적으로 관리할 수 있는 조세목적의 부동산 평가시스템이 구축돼야 하며, 부동산 평가 업무를 전담해 납세자의 의무에 통일적이고 민첩하게 대응할 수 있는 부서가 필요하다고 덧붙였다.