부동산 양도소득세와 관련해 가장 고민이 많은 부분이 바로 ‘2년 이상 보유’ 문제다. 어느 시점부터 ‘2년 이상 보유’를 계산하는지 조금씩 다 다르기 때문이다. 기간 계산을 잘못했다간 가산세 폭탄을 맞을 수도 있어 유의해야 한다.

1. ‘2년 이상 보유’에 대한 일반적인 원칙은 취득일부터 양도일까지를 말한다. 여기서 1세대1주택 양도세 비과세 보유·거주기간 재기산 제도는 폐지됐다(2022.5.10. 이후 양도분부터 적용)는 점을 알아둬야 한다.

취득일 및 양도일을 판정할 때 원칙은 당해주택의 대금을 청산한 날이다. 대금을 청산하기 전에 소유권 이전등기를 한 경우에는 등기접수일이다. 대금을 청산한 날이 분명하지 않은 경우는 등기접수일이다.

2. 본등기를 하기 전 가등기한 기간이 있는 경우, 가등기한 기간은 보유기간으로 보지 않는다.

3. 동일 세대원 간에 소유권 변동이 있는 경우 세대 전체를 기준으로 2년 이상 보유 여부를 판정한다.

4. 주택을 배우자에게 증여한 후 배우자가 양도하는 경우, 증여자의 보유기간과 수증자의 보유기간을 합해 계산한다.

5. 이혼위자료로 주택을 받은 배우자가 그 주택을 양도하는 경우, 배우자의 보유기간만 가지고 판단한다.

6. 재산분할청구권으로 취득한 주택의 보유기간은 소유권을 이전해 준 다른 이혼자의 당초 부동산 취득일부터 양도일까지의 기간을 합해 계산한다.

7. 증여받은 1주택을 이혼 후 양도하는 경우, 증여를 받은 날(증여등기 접수일)부터 보유기간을 계산한다.

8. 주택을 상속받은 경우, 피상속인의 사망일부터 계산한다. 다만, 동일세대원이던 피상속인으로부터 상속받은 주택은 피상속인의 취득일부터 계산한다.

9. 거주 또는 보유 중에 소실·무너짐·노후 등으로 멸실돼 재건축한 경우, 멸실된 주택과 재건축한 주택의 보유기간을 통산한다. 이때 20세대 미만 임의 재건축 공사기간은 포함하지 않는다. 또한 주택면적이 증가한 경우는 보유기간 계산과는 무관하며, 부수토지 면적이 증가한 경우 종전 주택의 부수토지 면적을 초과하는 부분은 신축일로부터 2년이 경과해야 비과세 받을 수 있다.

10. 보유하던 주택이 도시 및 주거환경정비법에 의한 재개발·재건축으로 완공된 경우, 종전주택의 보유기간, 공사기간, 재개발·재건축 후의 보유기간을 통산한다(재개발·재건축 공사기간을 포함).<자료=국세청>