[문] 공동주택 기준시가 적용방법 및 산정기준은.
[답]   양도소득세는 원칙적으로 기준시가에 의하여 과세표준을 계산하는 것이나, 고급주택을 양도하는 경우 및 납세자가 실지거래가액으로 신고한 경우와 단기양도 또는 투기거래 등은 예외적으로 실지거래가액을 적용한다.

상속세및증여세는 원칙적으로 時價에 의하여 과세표준을 계산하되, 시가를 산정하기 어려울 때에는 기준시가를 적용한다. 이번에 기존아파트 및 신규로 고시한 아파트 등에 대한 기준시가는 금년 3월 시세를 기준으로 국민주택 규모(주거전용면적 85㎡이하)는 거래시세의 70%, 중급 규모(85㎡초과∼1백65㎡미만)는 거래시세의 80%, 고급주택 규모(주거전용면적 1백65㎡이상)는 거래시세의 90%를 각각 반영했다.

[문] 공동주택 기준시가 고시대상지역을 전국으로 확대한 이유는.
[답]   2000.7.1부터는  상업용 건물('98년부터 고시)에 이어 일반주택에 대하여도 국세청 기준시가를 고시하게 되어 모든 건물에 대하여 국세청 기준시가가 적용됨에 따라 평가의 일관성 및 과세형평성 유지를 위해 전국으로 확대한 것이다.

[문] 고급주택에 대한 고시기준율을 90%로 조정한 것은 지나치게 높지 않은가.
[답]   고급주택의 경우에는 실지거래가액 과세원칙으로 변경되어 모든 세목에 시가 또는 실지 양도가액이 과세기준이 된다. 성실신고를 유도하고, 또한 시가 및 실지양도가액이 확인되지 않는 경우에도 시가에 근접하게 과세할 수 있도록 하기 위한 것이다.

[문] 금년도 기준시가가 전년도보다 12.2% 상승한 이유는.
[답]   아파트 가격은 IMF로 인하여 12.7% 폭락한 이래 빠른 속도로 회복되어 '98.7월 기준시가 하향조정고시이후 전국적으로 평균 9.9% 상승하였고 특히, 서울은 17.9%상승하는 등 수도권을 중심으로 IMF이전 수준을 완전히 회복했다. 다만, 지방 중소도시 및 농촌지역은 완전히 회복되지는 않고 있는 실정이다.

또한, 종전의 고시기준은 시세의 70∼80%를 반영하였으나 고급주택 양도소득세 과세원칙의 변경(실지거래가액) 등 변화된 세정환경에 능동적으로 대처하기 위하여 기준시가 고시기준율을 일부 상향조정한 데 기인한 것이다.

[문] 기준시가로 계산한 양도세가 실거래가에 의한 경우보다 많을 때 구제방법은.
[답]   양도소득세는 원칙적으로 기준시가에 의하여 세금을 계산하도록 돼 있다.(고급주택은 실지양도가액에 의하여 계산) 그러나 아파트를 손해를 보고 팔았거나 기준시가에 의한 양도차익이 실제보다 많은 경우에는 확정신고 기간까지 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 신고하여 세금을 납부할 수 있다.

[문] 시세가 변동되면 수시로 기준시가를 고시하는 것이 바람직하지 않은가.
[답]   개별공시지가, 행자부 시가표준액, 국세청 기준시가 등 대부분의 과세기준은 1년에 한 번 조정하고 있다. 수시로 기준시가를 조정하는 것은 행정적으로 어렵고, 납세편의나 의사결정에도 오히려 혼란을 가져올 수도 있으므로 1년에 한 번 정도 기준시가를 조정하면서 시세의 70∼90%를 반영하여 가격변동에 대한 여유를 두고 있다.

다만 앞으로, 아파트 가격이 지속적으로 올라 기준시가와 실지거래가액이 큰 폭으로 차이가 나는 경우에는 적정한 시기에 기준시가 조정 여부를 신중히 검토할 것이다.

[문] 아파트와 연립주택의 경우는 `공동주택 기준시가'와 `일반주택 기준시가'가 동시에 공시되었는데 그 적용방법은.
[답]   공동주택 기준시가는 전국에 소재하는 모든 아파트 및 일정규모(전용면적 50평 또는 한 단지가 1백세대이상인 경우)이상의 연립주택에 대해 3월15일 기준으로 시세(토지 및 건물가액)를 조사해 개별건물에 대한 기준시가를 고시한다.

한편, 일반주택 기준시가는 단독주택(단독·다중·다가구) 및 공동주택(아파트·연립·다세대) 모두에 대하여 건물구조·주택종류 및 규모·위치·신축연도 등을 감안한 기준시가 산정방법을 고시한 것이다.

따라서, 단독주택(다중·다가구 포함) 및 다세대주택은 모두 일반주택 기준시가가 적용되고, 아파트 및 연립주택의 경우는 공동주택 기준시가가 고시된 주택은 이를 적용하고 고시되지 아니한 경우(예: 고시일이후 준공, 적은 규모의 연립 등)에는 일반주택 기준시가를 적용하는 것이다.

[문] 자기가 사는 아파트의 기준시가와 세금계산을 하고자 할 때에는 어떻게 하나.
[답]   전국 모든 세무관서 납세서비스센터에 문의하면 자기가 사는 아파트의 기준시가를 알 수 있으며, 양도신고시에는 세액계산도 해 준다.

또한, 국세청 인터넷 홈페이지(www.nts.go.kr)에 2000년도까지 고시한 모든 기준시가 자료를 게시하게 되므로 누구든지 쉽게 시가를 조회할 수 있다.