공동주택 양도·증여세 계산사례

◇사례1

직전고시(2002.4.4) 대비 기준시가가 1천만원 상승한 수도권지역 D 아파트를 양도하는 경우

인천시 계양구 ○○동 소재 42평형 아파트를 '99.9.1 취득해 2003.5.10 양도

▶양도당시 공동주택기준시가: ① 2002.4.4고시 120,000,000
　　　　　　　　　 ② 2003.4.30고시 130,000,000

▶취득당시 공동주택기준시가:('99.7.1 고시) 88,500,000원

(단위 : 원)

구분	양도당시 기준시가 적용		비고
구분	①직전고시	②이번고시	비고
양도가액	120,000,000	130,000,000	1천만원 상승
(-) 취득가액	88,500,000	88,500,000
(-) 필요경비	2,655,000	2,655,000	취득가액×3%
= 양도차익	28,845,000	38,845,000	차액 10,000,000원
(-)장기보유특별공제	2,884,500	3,884,500
= 양도소득금액	25,960,500	34,960,500
(-)양도소득기본공제	2,500,000	2,500,000
= 과세표준	23,460,500	32,460,500
×세율	18 %	18 %	누진공제액·18%:90만원
*양도소득세	3,322,890	4,942,890	증가 1,620,000원

※양도소득세액 48.8% 상승

◇사례2

직전고시(2002.4.4) 대비 기준시가가 2천만원 상승한 수도권지역 J아파트를 양도하는 경우

성남시 분당구 ○○동 소재 33평형 아파트를 '99.9.1 취득해 2003.5.10 양도

▶양도당시 공동주택기준시가: ①2002.4.4고시 203,000,000원
②2003.4.30고시 223,000,000

▶취득당시 공동주택기준시가:('99.7.1고시) 123,000,000원

(단위 : 원)

구분	양도당시 기준시가 적용		비고
구분	①직전고시	②이번고시	비고
양도가액	203,000,000	223,000,000	2천만원 상승
(-) 취득가액	123,000,000	123,000,000
(-) 필요경비	3,690,000	3,690,000	취득가액×3%
= 양 도 차 익	76,310,000	96,310,000	차액 20,000,000원
(-)장기보유특별공제	7,631,000	9,631,000
= 양도소득금액	68,679,000	86,679,000
(-)양도소득기본공제	2,500,000	2,500,000
= 과세표준	66,179,000	84,179,000
×세율	27 %	36 %	누진공제액 ·27%:450만원 ·36%:1,170만원
*양도소득세	13,368,330	18,604,440	증가 5,236,110

※양도소득세액 39.2% 상승

◇사례3

직전고시(2002.4.4) 대비 기준시가가 3천만원 상승한 강남지역 H아파트를 양도하는 경우

서울시 송파구 ○○동 소재 45평형 아파트를 '99.9.1 취득해 2003.5.10 양도

▶양도 당시 공동주택기준시가:①2002.9.13고시 408,000,000원
②2003.4.30고시 438,000,000

▶취득당시 공동주택기준시가:('99.7.1고시) 234,000,000원

(단위 : 원)

구분	양도당시 기준시가 적용		비고
구분	①직전고시	②이번고시	비고
양도가액	408,000,000	438,000,000	3천만원 상승
(-) 취득가액	234,000,000	234,000,000
(-) 필요경비	7,020,000	7,020,000	취득가액×3%
= 양도차익	166,980,000	196,980,000	차액 30,000,000원
(-)장기보유특별공제	16,698,000	19,698,000
= 양도소득금액	150,282,000	177,282,000
(-)양도소득기본공제	2,500,000	2,500,000
= 과세표준	147,782,000	174,782,000
×세율	36 %	36 %	누진공제액·36%:1,170만원
*양도소득세	41,501,520	51,221,520	증가 9,720,000

※ 양도소득세액 23.4% 상승

◇사례4

직전고시(2002.4.4) 대비 기준시가가 4천400만원 상승한 강남지역 재건축추진 J아파트를 양도하는 경우

서울구 강동구 ○○동 소재 13평형 아파트를 '99.9.1 취득해 2003.5.10 양도

▶양도당시 공동주택기준시가: ①2002.4.4고시 248,500,000
②2003.4.30고시 292,500,000

▶취득당시 공동주택기준시가:('99.7.1고시) 61,500,000원

(단위 : 원)

구분	양도당시 기준시가 적용		비고
구분	①직전고시	②이번고시	비고
양도가액	248,500,000	292,500,000	44백만원 상승
(-) 취득가액	61,500,000	61,500,000
(-) 필요경비	1,845,000	1,845,000	취득가액×3%
= 양도차익	185,155,000	229,155,000	차액 44,000,000원
(-)장기보유특별공제	18,515,500	22,915,500
= 양도소득금액	166,639,500	206,239,500
(-)양도소득기본공제	2,500,000	2,500,000
= 과세표준	164,139,500	203,739,500
×세율	36%	36%	누진공제액 36%:1,170만원
*양도소득세	47,390,220	61,646,220	증가 14,256,000

※양도소득세액 30.1% 상승

◇사례5

직전고시(2002.4.4) 대비 기준시가가 5천100만원 상승한 강북지역 H아파트를 양도하는 경우

서울시 광진구 ○○동 소재 37평형 아파트를 '99.9.1 취득해 2003.5.10 양도

▶양도당시 공동주택기준시가: ①2002.4.4 고시 219,000,000
② 2003.4.30고시 270,000,000

▶취득당시 공동주택기준시가:('99.7.1 고시) 144,500,000원

(단위 : 원)

구분	양도당시 기준시가 적용		비고
구분	①직전고시	②이번고시	비고
양도가액	219,000,000	270,000,000	51백만원 상승
(-) 취득가액	144,500,000	144,500,000
(-)필요경비	4,335,000	4,335,000	취득가액×3%
=양도차익	70,165,0000	121,165,000	차액 44,000,000원
(-)장기보유특별공제	7,016,500	12,116,500
=양도소득금액	63,148,500	109,048,500
(-)양도소득기본공제	2,500,000	2,500,000
=과세표준	60,648,500	106,548,500
×세율	27%	36%	누진공제액 27%:450만원 36%:1,170만원
*양도소득세	11,875,090	26,657,460	증가 14,782,370

※양도소득세액 124.5%상승

◇사례6

직전고시(2002.4.4) 대비 기준시가가 6천100만원 상승한 서울 강북지역 L아파트를 양도하는 경우

서울시 노원구 ○○동 소재 36평형 아파트를 2000.9.1 취득해 2003.5.10 양도

▶양도당시 공동주택기준시가: ①2002.4.4 고시 124,500,000
②2003.4.30 고시 185,500,000

▶취득당시

공동주택기준시가:(2000.7.1고시) 119,000,000원

(단위 : 원)

구분	양도당시 기준시가 적용		비고
구분	①직전고시	②이번고시	비고
양도가액	124,500,000	185,500,000	61백만원 상승
(-) 취득가액	119,000,000	119,000,000
(-) 필요경비	3,570,000	3,570,000	취득가액×3%
= 양도차익	1,930,000	62,930,000	차액 61,000,000원
(-)장기보유특별공제	-	-
= 양도소득금액	1,930,000	60,230,000
(-)양도소득기본공제	2,500,000	2,500,000
= 과세표준	△570,000	60,430,000
×세율		27%	누진공제액 27%: 450만원
*양도소득세		11,816,100	증가 11,816,000

◇사례7

직전고시(2002.4.4) 대비 기준시가가 1억원 상승한 서울 강남지역 재건축추진 ㉮아파트를 아들에게 증여하는 경우

서울시 송파구 ○○동 소재 17평형 아파트를 2003.5.16 아들에게 증여하는 경우 시가를 확인할 수 없어 기준시가를 적용

▶증여당시 공동주택기준시가:①2002.4.4 고시 301,000,000원
②2003.4.30고시 401,000,000

구분	증여당시 기준시가 적용		비고
구분	①직전고시	②이번고시	비고
증여재산가액	301,000,000	401,000,000	1억원 상승
(-) 증여재산공제	30,000,000	30,000,000
=과세표준	271,000,000	371,000,000	차액 100,000,000원
×세율	20%	20%	누진공제액 ·20%:1천만원
*증여세	44,200,000	64,200,000	증가 20,000,000원

※ 증여세액 45.3% 상승

◇사례8

직전고시(2002.4.4) 대비 기준시가가 2억원 상승한 서울 강남지역 ㉯아파트를 아들에게 증여하는 경우

서울시 강남구 ○○동 소재 55평형 아파트를 2003.5.20 아들에게 증여하는 경우 시가를 확인할 수 없어 기준시가를 적용

▶증여당시 공동주택기준시가: ①2002.4.4 고시 605,000,000
②2003.4.30고시 805,000,000

구분	증여당시 기준시가 적용		비고
구분	①직전고시	②이번고시	비고
증여재산가액	605,000,000	805,000,000	2억원 상승
(-) 증여재산공제	30,000,000	30,000,000
= 과세표준	575,000,000	775,000,000	차액 200,000,000원
×세율	30%	30%	누진공제액 ·30%:6천만원
*증여세	112,500,000	172,500,000	증가 60,000,000원

※ 증여세액 53.3% 상승

◇사례9

직전고시(2002.4.4) 대비 기준시가가 3억원 상승한 서울 강남지역 ㉰아파트를 아들에게 증여하는 경우

서울시 서초구 ○○동 소재 68평형 아파트를 2003.5.20 아들에게 증여하는 경우 시가를 확인할 수 없어 기준시가를 적용

▶증여당시 공동주택기준시가: ①2002.4.4고시 779,500,000
②2003.4.30고시 1,079,500,000

(단위 : 원)

구분	증여당시 기준시가 적용		비고
구분	①직전고시	②이번고시	비고
증여재산가액	779,500,000	1,079,500,000	3억원 상승
(-) 증여재산공제	30,000,000	30,000,000
= 과세표준	749,500,000	1,049,500,000	차액 300,000,000원
×세율	30%	40%	누진공제액 ·30%:6천만원 ·40%:16천만원
*증여세	164,850,000	259,800,000	증가 94,950,000원

※ 증여세액 57.6% 상승

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