1. 실명전환과정에서 매매로 간주하여 세금이 부과되지는 않는지?

□ 양도소득세 문제

  명의신탁 해지를 이유로 한 소유권 이전은 원칙적으로 양도소득세 과세대상이 아니다. 그러나 부동산실명법 시행일 전에 명의신탁등기를 한 사실이 없음에도 명의신탁 해지를 가장하여 소유권을 이전등기한 경우에는 그 사실내용에 따라 양도소득세 또는 증여세가 과세될 뿐만 아니라 부동산실명법 제12조 3항에 의하여 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금형을 받게 된다.

□ 증여세 문제

  명의신탁 부동산을 유예기간 중 실소유자 이름으로 실명등기하는 경우에는 당초 다른 사람 이름으로 등기한 시점(명의신탁한 시점)으로 소급하여 명의수탁자에게 증여세를 부과하는 것이 원칙이다. 그러나 다음 각 경우는 증여세가 부과되지 아니한다
  ― 유예기간 이내에 실명등기하는 경우로서 실명등기한 부동산이 1건이고 그 가액이 5천만원 이하인 경우
  ― 조세회피 목적이 없이 당초 부동산의 명의를 다른 사람의 이름으로 등기한 경우
  ― 증여세 부과제척기간이 만료된 경우

□ 취득세·등록세 문제

  명의신탁 부동산을 실명전환하는 과정에서 발생하는 등록세와 취득세는 당연히 부담하여야 한다.


2. 외국국적동포에는 영주권자, 시민권자가 모두 포함되는지?

『재외동포의출입국과법적지위에관한법률』에 의하면, 재외동포를 재외국민과 외국국적동포로 구분하고 있다.
  ― 재외국민이란 대한국민의 국민으로서 외국의 영주권을 취득한 자 또는 영주할 목적으로 외국에 거주하고 있는 자를 의미한다.(법 제2조 1항)
  ― 외국국적동포란 대한민국의 국적을 보유하였던 자 또는 그 직계비속으로서 외국국적(시민권)을 취득한 다음의 재외동포를 말한다.
    · 대한민국 정부수립 이후 국외로 이주한 자중 대한민국의 국적을 상실한 자와 그 직계 비속
    · 대한민국 정부수립 이전에 국외로 이주한 자중 외국국적 취득이전에 대한민국의 국적을 명시적으로 확인받은 자와 그 직계 비속


3. '97.5.15 땅을 사서 명의는 타인명의로 하고 본인명의로 근저당권을 설정해 놓은 경우도 실명전환대상이 되는지?

  부동산실명법 시행('95.7.1)이전에 명의신탁약정에 의하여 명의수탁자명의로 등기하거나 등기하도록 한 부동산에 관한 물권만이 대상이 된다.

  따라서 부동산실명법 시행이후인 '97.5월경에 명의신탁한 경우에는 실명법 위반으로 실명법 제4조에 의하여 명의신탁약정 및 등기의 효력은 무효이며, 동 법 제5조, 제6조, 제7조에 의하여 과징금 및 이행강제금, 벌금 또는 징역에 처해질 수 있다.

  부동산실명법 시행이후인 '97.5월경 명의신탁한 부동산은 이번의 명의신탁 실명전환 대상에 해당되지 않는다.


4. 증여를 받는 경우 증여세 공제액이 있는데 시민권자 또는 영주권자도 공제혜택을 받을 수 있는지?

  증여세의 계산에 있어 제한납세의무자인 비거주자는 증여재산공제 및 재해손실공제 혜택을 받을 수 없다. 따라서 재외동포가 증여재산공제 등의 혜택을 받기 위해서는 소득세법(소득세법 시행령 제2조 참조)에 규정된 거주자의 요건에 해당되어야 한다.