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구독하기 2024.03.27. (수)

세금 책만 50권 넘게 쓴 베테랑 신방수 세무사 "부동산 절세는 이렇게 한다"

부동산 절세비법 책 발간
복잡한 비과세·중과세 제도 집중분석해 맞춤형 절세정보 제공

8·2 대책, 9·13 대책에 이어 역대급 12·16 부동산대책이 발표됐다. 수십 가지 정부 부동산대책이 연이어 나오고 이 대책이 실제 부동산시장에 적용될 때 ‘경우의 수’가 워낙 다양해 일반인 뿐만 아니라 전문가들도 주의를 기울여야 한다.

 

자칫하면 하루 차이로 세금 날벼락을 맞을 수도 있으므로, 부동산을 취득하기 전에, 등기를 하기 전에, 양도를 하기 전에 반드시 조세전문가인 세무사와 먼저 상의하는 게 상책이다.

 

부동산대책이 발표될 때마다 그에 따른 양도세 관련조항도 얽히고 설켜 복잡해지자 ‘양포세무사’란 신조어까지 등장한 시점인데, 지금까지 50권이 넘는 책을 쓴 베테랑 세무사가 “부동산 절세는 이렇게 하라”며 자신 있게 책을 내놔 눈길을 끈다. 책 표지에 ‘2020년 무조건 줄여야 한다. 더욱 촘촘해진 세금 그물망에서 살아남는 절세비법’이란 문구가 눈에 띈다.

 

주인공은 조세전문가인 세무사들 뿐만 아니라 강남 대재산가들 사이에서도 이미 유명한 신방수 세무사로, 최근 ‘베테랑 세무사의 부동산 절세는 이렇게 한다’를 냈다.

 

이 책은 미로처럼 복잡해진 비과세와 중과세 제도를 집중 분석하고, 실수요자와 투자수요자들에게 맞춤형 절세정보를 제공한다.

 

신 세무사는 정부의 부동산대책 중 2017년 8·2대책, 2018년 9·13대책, 2019년초 소득세법 시행령 개정, 2019년 12·16대책이 중요하다면서 “현 정부의 3대 세제정책은 실수요자와 다주택자 모두를 겨냥하고 있고, 조정지역 내의 주택을 규제대상으로 하고 있고, 적용방법에서 차이가 있다”는 점을 먼저 짚었다.

 

각설하고, 그렇다면 올해 실수요자들은 어떻게 해야 하나? “1세대1주택자의 경우 실수요자들은 본인의 상황에 맞게 비과세 요건을 최대한 갖춘 후 이를 양도하라. 일시적 2주택자들은 새로운 주택을 취득한 날로부터 1~2년 또는 3년 내에 종전 주택을 양도하면 비과세받을 수 있다”고 출구를 제안했다.

 

“실수요자가 아닌 비임대사업자는 임대등록 없는 상태에서 주택 수가 많으면 보유세 부담이 가중되고 2021년 이후부터 비과세받기 힘들어진다. 기존 임대사업자들은 의무임대기간을 잘 준수하면 기존의 세제혜택을 대부분 누릴 수 있다.”

 

주택에 대한 비과세를 절세방법으로 활용하라는 제안도 한다. “주택을 양도할 때 최우선적으로 비과세를 받는 안을 선택하는 것이 좋다. 주택 수가 많으면 조절해서라도 비과세를 받는 것도 고려대상이다. 그런데 실제 현장에서 보면 비과세를 받기가 힘든 경우가 상당히 많은데 비과세 유형이 다양하고 이를 적용받는 것이 힘들기 때문이다.”

 

요즘 유행하는 ‘세대분리’에 대해서는 “세대분리가 가능한 세대원이 주택을 보유하고 있는 경우 손쉽게 주택 수를 줄일 수 있다. 따라서 1세대가 2주택 이상 상태에서 양도하면 중과세를 적용받을 수 있지만 세대분리 후에 이를 양도하면 중과세 대신 비과세가 적용될 수도 있다”고 소개했다.

 

책 표지에 ‘2020년 무조건 줄여야 한다’고 했는데, 이에 대해 신 세무사는 “부동산을 양도할 때는 비과세 판단→감면 판단→중과세 판단의 순서에 입각해 양도순서를 정하라”고 조언했다.

 

책 말미에서 종합적인 부동산 실전 절세전략을 제시한다. “모든 상황에서 모든 세목에 대한 부동산 절세전략은 비과세를 먼저 받도록 하고, 그 다음 감면을 받아라. 그리고 될 수 있는 한 중과세는 절대 적용받지 않도록 하라. 이렇게 과세판단을 제대로 한 후 실제 세금을 계산할 때에는 대안을 검토하라.”

 

▶새로운 절세 트랜드를 찾아라 ▶실수요자는 비과세를 받으면 문제가 없다 ▶중과세 없애고 비과세 받는 게 최고 ▶비과세를 못 받을 때는 세금이라도 확 줄여라 ▶임대등록자가 꼭 지켜야 할 것들 ▶고수들이 법인을 찾아 떠난 까닭은 ▶부동산 세금종류별 절세 포인트 순으로 꾸며졌다.






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