부동산 세금관련 9가지 국세청 상담사례 

 

국세청은 최근 잇따른 주택관련 세법개정으로 납세자와 세무대리인들이 혼란을 겪지 않도록 주요 개정내용과 유의사항을 홈페이지에 게재한다고 17일 밝혔다. 홈페이지에는 소득세⋅종합부동산세⋅법인세법 등 부동산 3법의 주요 개정내용과 100문100답으로 풀어보는 주택세금이 실렸다. 다음은 국세청이 공개한 부동산 세금 관련 주요 상담사례. 

 

◆양도소득세

 

□현재 1주택과 1분양권을 보유하고 있는 경우 주택 수를 계산할 때 분양권을 주택 수에 포함하는지?

“현재 보유하고 있는 분양권은 주택 수에 포함하지 않고 2021.1.1. 이후 새로 취득하는 분양권부터 주택 수에 포함한다.”

 

□비조정대상지역에 있는 2년 이상 보유한 분양권을 2021.6.1. 이후 양도하는 경우 양도소득세율은?

“분양권을 2021.6.1. 이후 양도하는 경우, 조정대상지역 또는 비조정대상지역 여부에 상관없이 2년 이상 보유하더라도 60% 세율을 적용한다. 1년 미만 보유시 70%, 1년 이상 보유시 60%다.”

 

○단기보유 부동산에 대한 양도소득세율 인상

구분		’21.5.31. 이전 양도				’21.6.1. 이후 양도
		주택 외 부동산	주택·입주권	분양권		주택· 입주권	분양권
				조정	非조정
보유 기간	1년미만	50%	40%	50%	50%	70%	70%
	2년미만	40%	기본세율		40%	60%	60%
	2년이상	기본세율	기본세율		기본세율	기본세율

 

□1주택자가 2019.12.17. 이후 신규 주택을 취득하고, 바로 신규 주택에 전입했으나, 종전주택을 신규주택 취득 후 1년이 지나서 양도한 경우 양도소득세 부담은 어떻게 되는지?

“2019.12.17. 이후 일시적 1세대 2주택 비과세는 전입 요건과 중복보유 기간요건을 모두 충족해야 적용된다.

 

신규 주택에 전입은 했으나 기존 주택을 1년 이후에 양도하는 경우 일시적 1세대 2주택 비과세가 적용되지 않고, 다주택자로서 양도소득세가 중과되며 장기보유특별공제도 적용되지 않는다.(2주택자 기본세율+10%p, 3주택 이상자 기본세율+20%p 가산)”

 

□민간임대주택에 관한 특별법 개정으로 폐지되는 단기임대주택 및 아파트 장기임대주택에 대해 임대등록기간 동안에는 세제혜택이 가능한지?

“임대주택 등록기간 동안 임대료 5% 상한 등 임대요건을 준수하는 경우에는 세제혜택이 가능하다.”

 

◆종합부동산세

 

□조정대상지역에 2주택을 보유하던 상태에서 2020.9.1. 주택 1호가 조정대상지역에서 해제된 경우 일반세율을 적용받는지?

“조정대상지역 판정은 과세기준일(6월1일) 현재를 기준으로 적용하므로 2020년에는 조정대상지역 2주택자에 해당하며, 2021년 귀속분 부과 시에는 일반 2주택자에 해당한다.”

 

○주택분 종합부동산세 세율 인상

과세표준	2주택 이하			3주택이상, 조정지역 2주택
	’20년 적용 (개인·법인 동일)	’21년 적용		’20년 적용 (개인·법인 동일)	’21년 적용
		개인	법인		개인	법인
3억원 이하	0.5%	0.6%	3%	0.6%	1.2%	6%
3∼6억원	0.7%	0.8%		0.9%	1.6%
6∼12억원	1.0%	1.2%		1.3%	2.2%
12∼50억원	1.4%	1.6%		1.8%	3.6%
50∼94억원	2.0%	2.2%		2.5%	5.0%
94억원 초과	2.7%	3.0%		3.2%	6.0%

 

□2021년 주택분 종합부동산세 계산 시 법인 소유 주택에 대해서도 세부담 상한이 적용되는지?

“주택분 종합부동산세 세율이 단일세율 3% 또는 단일세율 6%가 적용되는 법인 또는 법인으로 보는 단체는 2021년부터 주택분 종합부동산세 계산 시 세부담 상한이 적용되지 않는다.”

 

○주택분 종합부동산세 세부담 상한 인상

구 분	’20년 적용 (개인·법인 동일)	’21년 적용
		개 인	법 인
일반 1·2주택	150%	150%	폐 지
조정대상지역 2주택	200%	300%
3주택 이상	300%	300%

 

□임대주택 임대료 상한(5%)을 위반한 경우 해당 임대주택은 향후 계속해 합산배제 적용을 받지 못하는지?

“임대료 상한 5% 위반 시 위반한 연도와 그 다음연도(총 2년)에 대해 합산배제 대상에서 제외되는 것이다.”

 

◆주택임대소득세

 

□주택임대소득 과세대상은?

“주택임대소득 과세대상은 월세 임대수입이 있는 2주택 이상 소유자와 보증금 등의 합계액이 3억 원을 초과하는 3주택 이상 소유자다. 기준시가 9억원 초과 주택과 국외주택을 소유한 경우로서 월세 임대수입이 발생하는 경우에는 1주택자도 과세하고, 3주택 이상의 경우 주거전용면적이 40㎡ 이하이면서 기준시가가 2억 원 이하인 소형주택은 2021년까지 제외된다.”

 

주택임대소득 과세대상 판단 기준
주택수*	과세대상(○)	과세대상(×)
1주택 소유	▸국외주택의 월세 수입 ▸기준시가 9억 원 초과 주택의 월세 수입	▸기준시가 9억 원 이하 국내주택의 월세 수입 ▸모든 보증금･전세금
2주택 소유	▸모든 월세 수입	▸모든 보증금･전세금
3주택 이상 소유	▸모든 월세 수입 ▸비소형 주택 3채 이상 소유 & 해당 보증금･전세금 합계가 3억 원 초과	▸소형주택의 보증금･전세금 ▸비소형 주택 3채 미만 소유한 경우 보증금･전세금 ▸비소형 주택 보증금･전세금 합계가 3억 원 이하

* 주택수는 부부합산 소유주택수 기준임

 

□주택임대소득에 대한 신고방법은?

“주택임대소득은 소득세법에 사업소득으로 규정돼 있으며, 다음해 5월 1일부터 5월 31일까지 소득세를 신고하고 납부해야 한다. 성실신고확인대상사업자가 성실신고확인서를 제출하는 경우는 6월30일까지다.

 

주택임대 총수입금액이 2천만원 이하인 경우에는 종합과세와 분리과세(세율 14%) 중 선택해 신고할 수 있으며, 주택임대 총수입금액이 2천만원을 초과하는 경우에는 다른 종합과세 대상 소득과 합산해 신고해야 한다.”