국세청은 17일 부동산 3법 및 민간임대주택에 관한 특별법 개정 관련 주요 개정내용과 유의사항을 국세청 누리집과 홈택스 시스템에 게재한다고 밝혔다. 소득세⋅종합부동산세⋅법인세법 등 부동산 3법의 주요 개정내용, 민특법상 임대주택 관련 보완조치, 100문100답으로 풀어보는 주택세금이 실렸다.

 

다음은 국세청이 공개한 주택임대소득세 관련 주요 문답. 

 

◆ 주택임대소득 과세대상

 

□ 주택임대소득 과세대상은?

"주택임대소득 과세대상은 월세 임대수입이 있는 2주택 이상 소유자와 보증금 등의 합계액이 3억 원을 초과하는 3주택이상 소유자다. 

 

단 기준시가 9억원 초과 주택과 국외주택을 소유한 경우로서 월세 임대수입이 발생하는 경우에는 1주택자도 과세된다. 주거전용면적이 40㎡ 이하이면서 기준시가가 2억원 이하인 소형주택은 2021년까지 제외된다."

 

(표) 주택임대소득 과세대상 판단 기준

주택수*	과세대상(○)	과세대상(×)
1주택 소유	▸국외주택의 월세 수입 ▸기준시가 9억 원 초과 주택의 월세 수입	▸기준시가 9억 원 이하 국내주택의 월세 수입 ▸모든 보증금･전세금
2주택 소유	▸모든 월세 수입	▸모든 보증금･전세금
3주택 이상 소유	▸모든 월세 수입 ▸비소형 주택 3채 이상 소유 & 해당 보증금･전세금 합계가 3억 원 초과	▸소형주택의 보증금･전세금 ▸비소형 주택 3채 미만 소유한 경우 보증금･전세금 ▸비소형 주택 보증금･전세금 합계가 3억 원 이하

* 주택수는 부부합산 소유주택수 기준임

 

□ 미혼인 본인이 소유한 주택 1채를 임대하고, 부모님 소유 주택에서 거주하는 경우 임대소득세 과세대상인지?

"주택임대소득 과세대상 여부 판단 시 주택 수는 부부 합산하여 계산하고, 직계존비속이 소유한 주택 수는 포함하지 않는다. 

 

미혼인 본인이 주택 1채만 소유하고 있다면 임대소득세 과세대상에 해당되지 않으며, 기혼인 경우에도 본인과 배우자의 주택 수를 합산해 1채인 경우 과세대상에 해당되지 않는다.

 

다만, 본인 소유 주택의 기준시가가 9억원을 초과하고 월세 임대수입이 있는 경우에는 소득세가 과세된다. 국외주택을 소유하고 월세 임대수입이 발생하는 경우에도 과세된다."

 

□ 부부 합산해 4주택을 소유하고 있지만 3개의 주택은 주거전용면적이 40㎡ 이하이면서 기준시가가 2억원 이하이고(1개의 주택은 기준시가가 3억 원), 4주택 모두 보증금만 받고 있는 경우에도 임대소득세가 과세되는지?

"2021년 귀속까지 소형주택(주거전용면적이 40㎡ 이하이면서 기준시가가 2억원 이하)은 간주임대료 과세대상 판단 시 주택 수에 포함되지 않으므로 보증금 등에 대한 간주임대료가 과세되지 않는다.  다만, 소형주택도 월세 임대수입은 과세대상에 해당된다."

 

□ 이사 등으로 일시적으로 2주택을 소유한 경우에도 과세되는지?

"2주택 소유기간 동안의 월세 임대수입은 소득세가 과세된다."

 

□ 오피스텔을 임대한 경우도 주택임대소득 과세대상인지?

"오피스텔을 임차인이 상시 주거용으로 사용하는 경우 주택임대소득이 과세된다. 주거용이 아닌 경우에는 상가임대소득으로 소득세가 과세된다."

 

□ 다가구주택도 한 채만 소유하고 있으면 비과세되는지?

"구분등기되지 않은 다가구주택 1채만 소유하고 있고, 기준시가가 9억원을 초과하지 않으면 비과세된다."

 

□ 기준시가 9억원을 초과하는 주택의 경우에는 1주택 소유자라도 월세에 대해 과세하는데, 판단기준일은?

"과세기간 종료일(12.31.) 또는 해당주택의 양도일 현재를 기준으로 판단한다."

 

□ 2주택 또는 기준시가가 9억 원을 초과하는 1주택을 소유하고 월세 없이 전세금만 받고 임대하는 경우 소득세 신고를 해야 하는지?

"부부 합산 2주택 소유자와 기준시가 9억원 초과 1주택 소유자의 주택임대소득은 월세 임대료 수입만 과세대상이므로 월세 없이 전세금만 받는 경우에는 소득세 신고대상이 아니다. 

 

전세금은 부부 합산해 3주택 이상인 경우에 과세대상에 해당하며, 2021년까지는 주거전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억원 이하 소형주택은 전세금에 대한 간주임대료 과세대상 주택에서 제외된다."

 

◆ 주택수 판정 

 

□ 주택임대소득 과세대상 판단 시 주택 수는 소유주택 수인지, 임대주택 수인지?

"주택임대소득 과세대상 여부는 본인과 배우자의 소유주택을 합산해 판단한다."

 

□ 甲과 乙이 공동으로 주택을 소유(지분 50:50)하고 있는 경우 甲과 乙의 주택 수는?(甲과 乙 모두 다른 주택은 없음)

"공동소유 주택의 경우 지분이 가장 큰 자가 2인 이상일 때는 각각의 소유로 계산한다.  다만, 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우로서 그들이 합의해 그들 중 1인을 당해 주택의 임대수입의 귀속자로 정한 경우에는 그의 소유 주택으로 계산한다."

 

□ 소수지분(지분율 50% 미만) 주택만 소유하고 있는 경우 2주택 이상자라도 임대소득에 대해 과세가 안되는지?

"소수지분 공동소유 주택은 과세대상 판단 시 주택 수에 포함되지 않는다. 다만, 2020년 귀속부터 소수지분자도 ①해당 주택임대 수입금액이 연간 600만원 이상이거나 ②기준시가 9억원 초과 주택의 지분이 30% 초과할 경우 소유주택 수에도 포함된다."

 

◆ 간주임대료

 

□ 주택 보증금 등에 대한 간주임대료란?

"월세 임대료를 받는 임대사업자와의 과세형평성을 위해 보증금 등에 대해서는 정기예금이자율(2020년 귀속 1.8%)에 해당하는 금액만큼은 임대료로 간주한다.  다만, 주택의 경우 부부 합산 3주택 이상 소유자에 대해서만 과세하고, 보증금 등에서 3억 원을 차감한 금액의 60%에 대해 과세한다."

 

 

□ 공동 소유주택의 간주임대료 계산방법은?

"공동사업장을 하나의 거주자로 보고 공동사업장별로 그 소득금액을 계산하므로 공동사업장의 보증금 등에서 3억원을 공제한다."

 

□ 소형주택은 간주임대료 과세대상 여부 판단 시 주택 수에 포함되지 않는데, 비소형 주택을 3채, 소형주택을 2채 소유하고 있는 경우 비소형 주택 3채에 대해서만 간주임대료를 신고하면 되는지?

"소형주택은 간주임대료 과세대상 여부 판단 시에 주택 수에서 제외된다. 비소형 주택을 3채 이상 소유하더라도 소형주택에 대해서는 간주임대료를 계산하지 않는다. 다만, 월세 임대수입은 소형주택과 비소형주택을 모두 포함해 신고해야 한다."

 

◆ 주택임대소득 신고 및 납부

 

□ 임차인으로부터 관리비 및 공공요금을 받은 경우 주택임대 수입금액 계산방법은?

"임대료와 별도로 유지비나 관리비 등의 명목으로 지급받은 금액이 있는 경우 전기료, 수도료 등 공공요금은 총수입금액에 산입하지 않는다.

 

다만, 전기료 또는 수도료로 징수하는 금액이 공공요금으로 납부할 금액을 초과하는 경우에는 그 초과하는 금액을 총수입금액에 산입, 공공요금을 제외한 청소비, 난방비 등을 수령하는 경우 총수입금액에 산입한다."

 

□ 주택임대소득에 대한 신고방법은?

"주택임대소득은 소득세법에 사업소득으로 규정돼 있으며, 다음해 5월1일부터 5월31일까지(실신고확인대상사업자가 성실신고확인서를 제출하는 경우에는 6월30일까지) 소득세를 신고하고 납부해야 한다.

 

주택임대 총수입금액이 2천만원 이하인 경우에는 종합과세와 분리과세(세율 14%) 중 선택해 신고할 수 있으며, 주택임대 총수입금액이 2천만 원을 초과하는 경우에는 다른 종합과세 대상 소득과 합산해 신고해야 한다."

 

□ 주택임대 총수입금액이 2천만 원 이하일 경우 종합과세와 분리과세 중 어느 것이 유리한지?

"임대업등록 여부, 타 소득금액, 소득공제 항목 등이 납세자마다 달라 어느 것이 유리한지 일률적으로 판단하기 어렵다. 국세청 홈택스에서 종합과세와 분리과세 예상세액을 비교할 수 있는 서비스를 제공하고 있다. 홈택스에서 모의계산 메뉴에 들어가 주택임대소득 종합･분리과세 예상세액 비교하기 서비스를 이용하면 된다."

 

□ 세무서와 지방자치단체에 주택임대업을 등록한 경우 임대소득세 혜택은?

"세무서와 지방자치체에 모두 주택임대사업등록을 한 경우 임대소득세 감면을 받을 수 있으며, 주택임대소득 분리과세 신고 시 필요경비 및 기본공제 우대가 있다.

 

다만 올해 8월18일 민간임대주택에 관한 특별법 개정으로 지방자치단체에 등록하는 유형 중 단기민간임대주택과 아파트 장기일반민간매입임대주택은 폐지됐다."

 

(표) 민간임대주택에 관한 특별법｣에 따른 유형별 임대주택 

주택 구분		유형별 폐지‧유지 여부
		매입임대	건설임대
단기임대	단기민간임대주택(4년)	폐지	폐지
장기임대	장기일반 민간임대주택	유지(아파트는 폐지)	유지
	공공지원 민간임대주택	유지	유지

 

□ 주택시장 안정 보완대책(2020.7.10) 발표전 등록한 단기임대사업자도 민간임대주택에 관한 특별법 개정에 따라 세제혜택을 못받는지?

"단기민간임대주택, 아파트 장기일반매입임대주택 등 폐지된 유형 주택임대사업자도 임대등록기간 동안에는 임대소득에 대한 분리과세시 필요경비 우대, 소형주택에 대한 임대소득세 감면 등 임대소득세에 대한 세제혜택이 유지된다.

 

또한 의무임대기간이 경과하기 전에 자진‧자동등록 말소하는 경우에도 그간 감면받은 세금을 추징하지 않는다."

 

□ 주택임대 소득에 따른 보험료 부담은?

"주택임대소득을 포함한 소득금액 등에 따라 건강보험료 등이 부과된다. 사회보험료 부과 관련 구체적 사항은 국민건강보험공단(1577-1000), 국민연금 콜센터(1355)에 문의할 수 있다."