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구독하기 2022.07.04. (월)

“장기임대주택 세제혜택 '증여'하면 사라진다…상속땐 승계”

'주택임대사업자 등록말소주택 절세가이드' 저자 신방수 세무사

"거주주택 1세대1주택 비과세, 보유·거주기간 유의" 등 주의점 짚어

 

주택임대사업자의 비과세와 관련한 다양한 쟁점들이 급부상하고 있다.

 

주택임대사업자들은 기본적으로 다주택자에 해당하기 때문에 대출 및 세제 등의 규제를 많이 받는다. 하지만 중과세율이 적용되는 경우라도 조세특례제한법에 따라 장기보유특별공제를 적용받으면 중과세 효과를 상쇄할 수 있다.

 

조세특례제한법상 장기보유특별공제는 최대 50~70% 가능하고, 2018년 12월31일 이전 등록분은 양도세 100% 감면을 허용한다.

 

세금관련 책만 70여권 펴낸 신방수 세무사는 “장기임대주택 혜택대상인 임대주택을 증여하는 것은 신중하라”고 조언한다.

 

이를 자녀 등에게 증여하면 증여자의 세제혜택 내용이 사라지고 받은 사람이 증여세와 취득세를 부담해야 하므로 증여 전에 반드시 실익 분석을 해야 한다는 설명이다.

 

특히 조세특례제한법에 따른 장기보유특별공제 특례나 양도세 100% 감면대상인 임대주택을 증여하면 증여받은 사람에 감면내용이 승계되지 않을 수 있다.

 

다만 장기임대주택을 상속할 때에는 피상속인의 임대기간이 그대로 승계된다. 종부세 합산배제, 거주주택 비과세, 양도세 중과 배제, 조세특례제한법 장기보유특별공제, 양도세 감면 등을 위한 임대기간이 그대로 승계되는 것.

 

주택임대사업자들의 관심이 높은 ‘거주주택 비과세’에 대해서는 임대주택 외 일반주택이 2주택(일시적 2주택 제외) 이상인 상태에서 주택 수를 줄여 1세대1주택으로 비과세를 받을 때에는 보유기간과 거주기간을 다시 채워야 한다는 사실에 반드시 주의해야 한다고 강조했다.

 

거주주택은 주택임대사업자가 일상생활을 하는 집으로 임대사업용과 관련 없는 주택을 말한다. 세법은 일반 국민들이 거주하고 있는 주택이 ‘1세대 1주택’인 경우 거주지원을 해 주기 위해 비과세한다. 이같은 취지에서 주택임대사업자도 요건을 갖춘 임대주택을 거주자의 주택 수에서 제외하는 특례를 부여하고 있다.

 

신방수 세무사는 “거주주택 비과세는 신고방법에 유의하고, 거주주택 비과세를 받은 후에도 사후적 문제 방지를 위해 임대요건을 정확히 지켜야 한다”고 조언했다. 특히 말소된 주택의 처분과 일반주택의 상관관계를 꼼꼼히 따져야 한다며 이에 대해 자세히 설명했다. 

 

신방수 세무사는 최근 펴낸 ‘주택임대사업자 등록말소주택 절세가이드’를 통해 이같이 복잡하게 얽킨 양도소득세 쟁점을 꼼꼼히 짚고 쟁점별로 절세전략을 소개했다.

 

특히 거주주택에 대한 양도세 비과세, 장기임대주택 중과세 적용 배제, 주택임대사업자의 재건축에 대한 양도소득세 등에 대한 주의점과 꼭 알아야 할 사항들을 자세히 설명했다.






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