상속개시 당시 소유한 일반주택 양도시 비과세

국세청, '양도세 월간 질의 TOP10'

 

김모씨는 5년 전에 주택을 취득한 상태에서 작년 5월 아버지로부터 주택 한 채를 상속받았다. 내년 10월쯤 주택 한 채를 양도할 예정인데, 자신의 주택과 상속주택 중 어느 것을 양도해야 비과세 혜택을 받을 수 있을까?

 

국세청이 20일 공개한 ‘양도소득세 월간 질의 TOP’에 따르면, 정답은 “일반주택 양도”다.

 

현행 제도에 따르면, 상속받은 주택과 일반주택을 각각 1채씩 소유한 1세대가 상속 개시 당시 소유하던 일반주택을 양도하는 경우에는 비과세를 적용받을 수 있다.

 

김모씨의 경우 일반주택을 양도하는 경우 비과세 적용이 가능하지만, 상속받은 주택을 먼저 양도하는 경우에는 비과세 혜택을 받을 수 없다.

 

상속주택 2채 중 1채를 상속받고, 본인 명의의 일반주택을 양도할 때에는 ‘선순위 상속주택’을 따져야 한다.

 

4년전 취득한 주택 한 채를 갖고 있던 박모씨는 동생과 함께 아버지로부터(2주택자, 15년 소유, 10년 소유) 주택 한 채씩을 올해 4월 각각 상속받았다.

 

이처럼 상속 개시 당시 2채 이상의 주택을 소유한 경우에는 선순위 상속주택(피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 주택)을 상속받은 자에게 상속주택 특례가 적용된다. 따라서 박모씨가 ‘15년 소유’ 주택을 상속받는다면 자신의 주택을 양도할 때 1세대1주택 비과세가 적용된다.

 

상속과 이사 등으로 일시적 3주택자가 되는 경우도 있다.

 

2015년 취득한 주택 한 채를 갖고 있던 이모씨는 올해 1월 아버지로부터 주택을 상속받았다. 그리고 이사를 위해 올해 5월 새 주택(비조정지역)을 취득했고, 2024년 기존 주택을 양도할 예정이다.

 

이 경우 일시적 2주택 특례와 상속주택 특례를 중첩 적용할 수 있다. 이모씨는 자신의 기존 주택을 취득한 후 1년 이상이 지난 후에 새 주택을 취득했고 3년 이내에 기존 주택을 양도할 예정이므로 비과세를 적용받을 수 있다.

 

이사를 목적으로 일시적 2주택이 된 사람이 연로한 어머니를 모시기 위해 3주택이 된 경우에도 일시적 2주택 특례와 동거봉양합가 특례를 중첩 적용받을 수 있다.

 

2018년 6월에 취득한 주택 한 채(조정지역)를 갖고 있던 안모씨는 작년 7월 이사를 위해 새 주택(비조정)을 취득했다. 그런데 어머니(1주택자)를 모시기 위해 올해 1월 합가하고 6월경 기존 주택을 양도할 예정이다.

 

안모씨의 경우 기존주택을 취득한 후 1년 이상이 지난 후 새 주택을 취득하고 3년 이내에 기존주택을 양도하는 경우이므로 비과세를 받을 수 있다.

 

주택 한 채와 분양권 한 개를 가진 남녀가 결혼을 한 경우는 몇 년 안에 주택을 양도해야 비과세를 받을 수 있을까?

 

5년전 주택 한 채를 취득한 서모씨는 작년 10월에 분양권 한 개를 취득한 김모씨와 올해 5월 결혼했다. 서모씨는 자신의 주택을 2025년 6월 이후에 양도할 예정이다.

 

1주택과 1분양권(2021.1.1.이후 취득분)을 가진 사람이 혼인한 경우에는 혼인한 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택은 비과세된다. 따라서 서모씨는 혼인한 날부터 5년 이내에 주택을 양도할 예정이므로 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있다.

 

세대 구분형 아파트 일부를 임대한 경우는 어떨까?

 

작년 12월 서울에 있는 세대구분형 아파트를 취득한 양모씨. 아파트 일부는 본인이 거주하고 일부는 다른 사람에게 올해 2월 임대했다. 양씨는 2024년 아파트를 양도할 예정이다.

 

세대 구분형 아파트의 일부를 임대해 임대한 부분에 거주하지 않았더라도 아파트 전체에 대해 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있다.