5월12일 현재 임대 중인 주택이라면 유예 가능

2028년 5월11일까지는 반드시 실거주해야

국토부, 부동산거래신고법 시행령 개정안 13일 입법예고

임대차계약 종료일까지 매수자의 입주가 유예되는 대상이 비거주 1주택을 포함해 ‘세입자 있는 주택 전체’로 확대된다.

국토교통부는 12일, 토지거래허가구역 내에서 임대 중인(또는 전세권이 설정된, 이하 동일) 주택을 거래할 경우 매수자의 입주 유예 대상을 이처럼 확대한다고 밝혔다. 기존에는 실거주 의무가 토지거래허가 이후 4개월 내 입주해 2년간 거주해야 했다.

국토부의 이번 방침은 실거주 유예가 일부 다주택자가 매도한 주택에만 적용되면서 발생한 형평성 문제를 해소하고, 임대 중인 주택에 대한 매도 편의를 개선하기 위해 마련됐다.

이번 조치에 따라 발표일(2026.5.12.)에 임대 중인 주택이라면 모두 실거주 유예를 받을 수 있다.

유예를 받기 위해서는 연말(2026.12.31.)까지 관할관청에 토지거래허가를 신청해 허가를 받아야 하며, 허가받은 이후에는 4개월 내에 주택을 취득(등기)해야 한다.

특히, 갈아타기 목적의 실거주 유예를 방지하고 무주택 실수요자의 기회를 확대하기 위해, 실거주 유예를 받을 수 있는 매수자 요건은 ‘발표일부터 계속 무주택을 유지한 자’로 한정해 운영된다.

토지거래허가를 거쳐 실거주 유예를 적용받은 경우, 지난 2월12일 양도세 중과 유예 종료에 따른 보완 조치와 동일하게 발표일(2026.5.12.) 현재 체결된 임대차계약상의 최초 계약종료일까지 유예된다. 다만, 늦어도 오는 2028.5.11까지는 실거주를 위해 입주해야 한다.

또한, 토지거래허가 대상 주택 매입 시 매수자에게 실거주 의무가 발생하는 점 등을 감안해, 향후 토지거래허가 대상 주택 매입을 위해 주택담보대출을 실행하는 경우에는 전입신고 의무가 적용되지 않는다.

국토부의 이번 실거주 유예 조치는 발표일 현재 임대 중인 주택에 대해서만 유예하는 등 갭투자를 새로이 허용해 주는 것은 아니며, 실거주 유예를 받더라도 임차기간 종료일에 맞춰서 입주해 2년간 실거주를 해야 하는 의무는 여전히 적용된다.

김윤덕 국토교통부 장관은 “이번 실거주 유예 확대는 갭투자 불허 원칙을 유지하면서 시행되는 것”이라며, “매도자 간 형평성 문제가 해소되는 것은 물론, 세입자가 있어 매도를 고민하던 매도자들은 보다 적극적으로 매도에 나설 수 있을 것”으로 기대했다.

한편, 국토부는 이번 실거주 유예 확대 방침을 담은 ‘부동산거래신고법 시행령’을 13일부터 입법예고할 예정이다.