지방세연구원 "보유세 부담 완화, 공시가격보다 세액공제 등 조세정책수단 활용해야"
"공시가격 결정권한, 중앙·지방 분담…현실화율 수준보다 격차 해소에 집중 필요"

올해 아파트 공시가격의 상승은 시장요인이 주요 원인이라는 분석이 나왔다. 현실화율이 차지하는 비중은 10%에 그쳤다.

따라서 국민의 보유세 부담 완화를 위해서는 공시가격보다 세율, 세액공제 등 조세정책 수단을 활용하는 것이 바람직하다는 진단이다. 또한 현실화율 수준보다는 현실화율 격차 해소에 더욱 집중하는 것이 필요하다고 했다.

한국지방세연구원은 현실화 정책으로 인해 올해 주택공시가격 상승률이 높은지, 공시가격 목표 현실화율(90%)을 조정해야 하는지, 공시가격 산정과정의 투명화로 납세자의 불만 해소가 가능한지, 공동주택가격 결정 권한을 지방으로 이양해야 하는지 등 최근 논란이 되는 주택공시가격 5대 쟁점을 분석한 '최근 주택공시가격 5대 이슈 점검(연구책임 : 박상수 선임연구위원)'이라는 이슈 보고서를 6일 발표했다. 

지방세연구원은 "올해 공동주택가격의 높은 상승이 시장 요인인지 정책 요인인지를 분석한 결과, 공시가격 상승은 주로 시장 요인에 의한 것으로 나타났다"고 밝혔다.

보고서에 따르면 국토교통부의 2020년과 2021년 공동주택가격 현실화율, 2021년 공시가격변동률을 이용해 공동주택 공시가격 변동률(19.05%)을 분해하면, 시세 상승분 기여도는 17.01%p, 현실화율 제고분 기여도는 2.04%p로 분석된다.

공동주택가격 상승에서 시세 상승분이 차지하는 비중은 89.32%, 현실화율 제고분의 비중이 10.68%이다.

보고서는 이러한 결과는 올해 공동주택가격의 높은 상승은 현실화율 제고라는 정책 요인보다는 시세의 대폭 상승이라는 시장 요인의 결과에 의한 것이라고 분석했다. 

2021년 주택공시가격 변동률의 기여도 분석   (단위: %)

주: 1) 2021년 공동주택과 표준주택 공시가격 변동률임.
    2) 시세 상승분은 공시가격 현실화율과 공시가격변동률을 이용하여 저자가 계산한 것임.
      - 공동주택가격 현실화율: 69.0%('20) → 70.2%('21) 
      - 표준주택가격 현실화율: 53.6%('20) → 55.8%('21)
    3) 현실화율 제고분 = 공시가격변동률 – 시세 상승분
    4) 기여 비중 = 시세 상승분(또는 현실화율 제고분)/공시가격변동률 × 100

공시가격 산정과정 투명화로 납세자 불만을 해결할 수 있는지를 살펴보기 위해 공시가격 산정의 핵심인 시세 자료(실거래가 등)가 공시대상 주택 수와 비교해 어느 정도나 되는지를 분석하고 의미를 도출했다.

2021년1월1일 기준 공시대상 공동주택 수는 1천420만5천호이지만, 공시기준일 이전 1년간 공동주택 거래량은 114만5천호로 공동주택 수 대비 주택거래 비율은 8.06%이다. 또한, 공시가격 기준일(매년 1월1일)에 인접한 12월 거래량은 공시대상 공동주택 수 대비 0.90%에 불과하다.

공시대상 주택 수 대비 주택거래 비율   (단위: %, %P)

주: 1) 비율 = 공시기준일 이전연도 주택거래량/해당연도 공시대상 주택 수 × 100
    2) 2021년도 공시대상 단독주택 수는 2020년도 자료를 사용함
자료: 국토교통부 보도자료, 부동산 공시가격에 관한 연차보고서; 한국부동산원 부동산통계정보
 

이에 공동주택가격 결정 권한의 지방 이양과 관련해 공동주택가격에서도 토지와 단독주택처럼 공시가격의 결정 권한을 중앙과 지방이 분담하는 형태로 논의가 필요하다고 주장했다. 즉 공동주택을 표준공동주택과 개별공동주택으로 구분한 후, 표준공동주택가격은 국토교통부장관이, 개별공동주택가격은 시장·군수 또는 구청장이 결정하는 방식을 검토할 필요가 있다는 것.

현행 부동산공시법에 따르면 토지와 단독주택의 경우 공시가격 결정 권한은 중앙과 지방이 분담하는 형태이나, 공동주택의 경우에는 중앙이 전적으로 공시가격을 결정한다. 

박상수 선임연구위원은 “국민의 보유세 부담 완화를 위해서는 공시가격보다는 세율, 세액공제, 세부담상한선 등 조세정책 수단을 활용할 필요가 있다”고 지적하며, “공시가격 현실화율의 최종 목표 수준, 연차별 목표는 국민 부담, 부동산 시장 여건 등에 따라 조정이 가능하며 ’현실화율 수준‘보다는 ’현실화율 격차 해소‘에 더욱 집중할 필요가 있다”고 주장했다.