지난 9개월 동안 세무조사·검증 대상 2천372명

부동산 조사 타깃, 외국인→연소자→다주택자→현금부자

취득과정서 불법·편법 증여 통한 탈루 혐의 입증 집중

 

 

국세청이 5월19일 대출규제에서 자유로운 현금부자와 시세차익을 노린 다주택자 등 부동산 탈세혐의자 127명을 대상으로 자금형성 과정을 살피는 세무조사에 착수했다.

 

이번 자금출처 확인 과정에서 사업소득을 누락하거나 법인자금을 유출해 주택 취득자금에 사용한 것으로 의심되는 경우 관련 사업체까지 범위를 확대해 조사할 계획이다.

 

이재명 정부 출범 이후 국세청이 부동산 기획조사에 착수한 사례는 이번까지 총 5번째다.

 

○이재명 정부 출범 이후 국세청 부동산 관련 세무조사·검증 착수 보도자료 발표 현황

날 짜	세무조사·검증 테마	대상 인원
2025.8.7.	강남3구 등 고가아파트 취득 외국인 탈세자 세무조사	49명
2025.10.1.	한강벨트 등 초고가 주택 외국인·연소자 세무조사	104명
2025.12.4.	강남4구·마용성 등 고가아파트 증여혐의자 전수검증	2천77건
2026.3.30.	강남3구·한강벨트 등 서울 아파트 5호 이상 다주택임대업자 세무조사	15개 사업자
2026.5.19.	대출규제 밖 현금부자, 시세차익 노린 다주택자 세무조사	127명

<자료-국세청 발표 보도자료 재구성>

작년 8월 고가아파트를 취득한 외국인 탈세자 49명에 대한 세무조사를 시작으로, 한강벨트 등 초고가 주택을 취득한 외국인과 연소자 등 탈세자 104명, 강남4구·마용성 등 고가아파트 증여혐의자 2천77명에 대한 전수검증에 착수했다.

 

올해 들어서도 부동산 세금 탈루자에 대한 강도 높은 세무조사를 이어가, 지난 3월 강남3구와 한강벨트를 포함해 서울지역 아파트 5호 이상 다주택임대업자와 아파트 100호 이상 기업형 주택임대업자, 허위광고를 통한 임대·고가 분양업체 등 15개 사업자를 대상으로 세무조사를 착수했다.

 

두 달여가 흐른 5월에는 대출 없이 현금으로만 부동산을 취득하는 이른바 ‘현금부자’와 대출규제를 우회하기 위해 부모로부터 고액 자금을 차용하는 ‘부모찬스’ 거래자 등 127명에 대해 자금형성과정을 철저히 검증하는 세무조사에 착수했다.

 

이번 세무조사를 받는 부동산 탈루혐의자들의 주택 취득규모는 대략 3천600억원, 탈루혐의 금액은 약 1천700억원대에 달하는 것으로 추정되고 있다.

 

국세청이 최근 9개월 동안 착수한 부동산 탈세 세무조사·검증 대상에 오른 인원만 2천372명으로, 이같은 강도 높은 세무조사의 배경으로는 부동산 탈세가 조세부담의 공평성을 해치고 성실하게 납세하는 국민에게 박탈감을 느끼게 하는 등 우리 사회의 통합을 저해하는 주된 요인으로 작용하기 때문이다.

 

더 나아가 편법·불법증여를 통한 아파트 취득은 자녀 세대의 자산 양극화를 더욱 가속화 시키는 등 미래세대의 공정한 경쟁 기회마저 빼앗고 있다는 지적이 잇따르고 있다.

 

◆이재명 정부 부동산 첫 조사 타깃은 ‘고가 아파트 취득 외국인’

 

국세청은 이재명 정부 출범 이후 두 달여 만인 작년 8월 부동산 관련 세무조사에 착수하면서 첫 타깃으로 강남3구 등 고가아파트를 취득한 외국인 탈세자 49명을 선정했다.

 

부동산 등기자료에 따르면, 외국인은 지난 2022년부터 작년 4월까지 7조9천730억원을 들여 총 2만6천244채의 아파트를 사들였다. 지역별로는 경기도 9천808건(2조8천812억원), 서울 3천402건(2조7천5억원), 인천 3천17건(8천799억원) 등 주로 수도권 지역에서만 1만6천227건(6조4천616억원)의 아파트를 구매했다.

 

 

외국인의 부동산 취득, 그 자체는 문제가 없으나 수도권 주택시장의 과열 현상을 부채질한다는 점이 우려스러운 대목이다.

 

실제로 정부는 수도권 주택시장이 과열됨에 따라 수도권과 규제대상 지역을 중심으로 강력한 대출규제를 시행 중이나, 자국에서 자금 조달이 가능한 외국인에게는 이같은 대출규제가 적용되지 않아 부동산 정책에 부정적인 영향을 미칠 가능성이 상존한다.

 

 

결국 국세청은 강남3구 등 고가 아파트를 취득한 외국인에 대한 정밀 분석을 통해, 상당수 외국인이 자신의 신고된 소득이나 금융기관 대출 등 정상적인 방법을 통하지 않고 부모·배우자 등으로부터 편법 증여받은 자금을 활용하거나, 국내에서 발생한 사업소득을 탈루해 아파트 취득자금을 마련한 것을 확인했다.

 

또한 취득한 아파트에 실거주하지 않고 임대하면서 임대소득을 제대로 신고하지 않는 등 임대소득 탈루혐의도 적발됨에 따라 외국인 탈세자 49명에 대한 세무조사를 전격 착수했다.

 

두 번째 부동산 세무조사는 외국인과 함께 초고가 주택을 취득한 연소자 등 104명을 대상으로 착수했다.

 

이들 연소자 또한 부모 등으로부터 편법증여받은 자금으로 고가주택을 구매한 혐의를 받았으며, 주택 구매뿐만 아니라 고액의 전월세 자금마저도 증여받은 혐의를 받았다.

 

이처럼 수도권 고가 아파트를 구매한 외국인과 연소자에 대한 편법 증여 의혹이 갈수록 커지자, 국세청은 작년 연말 강남4구와 마용성 등 고가아파트 증여 혐의자 2천77명에 대한 전수검증에 나섰다.

 

부동산등기자료에 따르면, 2025년 들어 10월말 현재 서울 집합건물 증여건수는 7천708건, 이 가운데 미성년자에 대한 증여건수는 223건에 달한다.

 

 

특히, 미성년자가 증여받은 아파트의 절반 이상이 강남4구·마용성 등 가격상승 선두지역에 집중돼 자녀 세대의 자산양극화가 더욱 커지고 있다.

 

국세청은 자산가들 사이에서 고액의 현금증여와 규제를 피하기 위해 집을 팔지 않고 물려주는 증여 사례가 급증하고 있는 점에 주목해 2천77명에 대한 전수검증에 착수했으며, 아파트 가격을 시가대로 적절히 신고했는지, 부담부증여 등 채무이용 편법증여가 의심되는 것에 대해서는 정밀검증에 나섰다.

 

올해 들어 첫 착수한 부동산 세무조사는 서울지역에 아파트를 5호 이상 보유한 다주택 임대업자 등 총 15개 사업자가 대상이다.

 

주택임대업자들은 법에서 정한 일정 요건을 갖춘 경우 양도소득세·종합부동산세·취득세·재산세 등에서 다양한 세제혜택을 받을 수 있다.

 

다만, 일부 다주택임대업자들은 각종 세제혜택을 누리면서도 주택임대소득을 과소 신고하거나 경비를 과다 신고하는 등 마땅히 내야 할 세금을 탈루한 사실이 드러났다. 국세청 분석 결과에 따르면 조사대상에 포함된 15개 사업자의 탈루금액만 약 2천800억원에 달한다.

 

두 달여가 흐른 5월에는 대출규제 밖에 있는 현금부자와 시세차익을 노린 다주택자 등 127명의 부동산 탈세혐의자에 대한 세무조사가 착수됐다.

 

이들은 국세청에 신고되지 않은 소득으로 조성된 현금을 활용하거나, 증여 사실을 채무로 위장하려는 ‘꼼수증여’ 혐의자들로, 이들의 주택 취득 규모는 약 3천600억원, 탈루금액은 1천700억원에 달하는 것으로 추정되고 있다.

 

 

국세청은 이번 조사에서 사업소득을 누락하거나 법인자금을 유출해 주택 취득자금에 사용한 것으로 의심되는 경우 관련 사업체까지 조사범위를 확대 중이다.

 

◆하반기 부동산 세무조사는 ‘사업자 대출 유용한 편법 주택 취득자’

 

작년부터 올 상반기까지 국세청이 착수한 부동산 관련 세무조사는 대출규제를 비껴간 고가 아파트 취득 외국인과 편법 증여 혐의가 높은 연소자, 강남4구와 마용성 등 고가아파트 증여 혐의자, 서울지역 다주택임대업자 등에 집중됐다면, 올 하반기 부동산 관련 첫 세무조사는 사업자 대출을 유용한 주택 취득자다.

 

앞서 이재명 대통령은 올해 3월17일 X(옛 트위터)에서 “사업자금이라고 속이고 대출받아 부동산 구입용으로 쓰면 사기죄로 형사처벌된다”고 지적했으며, 이틀 뒤 임광현 국세청장 또한 X를 통해 “사업자 대출은 본래 사업운영에 필요한 자금을 조달하기 위한 것. 이를 개인주택 취득에 전용하고 해당 대출이자를 사업경비로 처리하는 행위는 명백한 탈세”라고 맞장구쳤다.

 

임 국세청장은 특히, “자금조달계획서에 사업자 대출로 기재된 건을 전수검증하고 탈세혐의가 확인되면 엄정 대응하겠다”고 국세청 행정력을 동원한 대대적인 검증을 예고했다.

 

실제로 국세청은 일주일 뒤인 3월26일, 사업자 대출을 용도 외 유용해 주택을 취득한 것으로 의심되는 대상자를 대상으로 전수검증을 실시할 계획임을 밝혔다.

 

국세청이 예고한 사업자 대출 전수검증은 자금조달계획서상 그 밖의 대출자료와 국토부 등 관계기관 협조를 통해 수집된 자료를 토대로 사업자 대출을 유용한 의심사례를 선별한 후, 대출금의 종류·사용처·사업체 신고내용 등을 종합적으로 분석해 탈루혐의가 확인되는 경우 조사대상으로 선정해 세무조사에 착수하는 방식이다.

 

이 과정에서 주택 취득자금을 끝까지 추적해 사업자 대출로 주택을 취득했는지, 그 외 편법 증여받은 사실이 없는지 자금흐름의 적정성을 면밀히 살피게 되며, 관련 사업체까지 조사범위를 확대해 대출이자 관련 탈세행위 뿐만 아니라 소득 누락 등 사업체 전반에 대한 탈세여부까지 검증할 계획이다.

 

사업자 대출 전수검증 시기도 특정해, 2025년 귀속 종합소득세 신고기한(일반 5월말, 성실신고확인대상 6월말)이 경과한 올해 하반기부터 본격적으로 실시한 계획으로, 지난해 주택 취득분을 포함해 자료가 확보된 그 이전 거래분도 검증할 것임을 예고했다.

 

나아가 제5차 부동산 탈세혐의자 세무조사 착수 사실을 알린 지난 19일에는 사업자 대출 유용을 통한 주택취득자에 대해 다시금 전수검증 의지를 다시금 밝혀, 하반기부터 대출금 부당 유용에 따른 탈세 뿐만 아니라 사업체 전반의 탈루 여부를 철저히 확인할 것임을 강조했다.

 

다만, 사업자 대출로 주택 취득자들이 스스로 바로 잡을 수 있는 기회를 제공해, 하반기 전수검증에 앞서 용도 외 유용한 대출금을 자발적으로 상환하고, 탈루사항에 대해 수정신고하는 경우 검증대상에서 제외할 것임을 알렸다.

 

국세청의 공지대로 사업자 대출을 유용한 자는 수정신고 시점에 따라 가산세 감면 등 법령이 허용하는 범위 내에서 세제상 혜택을 받을 수 있어, 5월 종합소득세 신고 기간이 사실상 스스로 대출 유용을 바로 잡을 수 있는 기회인 셈이다.

 

국세청은 종합소득세 신고기간에도 자진 신고하지 않을 경우 강도 높은 검증과 수사기관 고발 등 엄정한 조치에 나설 것임을 예고하는 등 부동산 거래질서를 교란하고 공정과세 원칙을 훼손하는 부동산 탈세행위에 대해서는 모든 수단을 동원해 강력히 대응하겠다는 일관된 원칙을 유지하고 있다.