박명호 교수 "양도세 비과세 거주요건, 전국 모든 지역으로 확대해야"

양도세 정액소득공제·3단계 우대세율·고소득자 자산부가세로 

실거주 보호·고소득자 추가과세 동시추구…수직적 형평성 제고

종부세, 비거주주택 공제 축소·차등적 누진과세 완화 바람직

 

 

 

1세대1주택 과세제도 합리화를 위해 취득·보유 ·양도 모든 단계의 구조개편이 필요하다는 주장이 제기됐다. 실거주 보호·과세형평·매물잠김 완화라는 3대 목표를 동시 달성하기 위해서는 종합부동산세 비거주주택 공제 혜택을 과감히 축소하고, 주택수에 따라 합산·누진과세하는 현행 세제의 차등적 누진과세를 완화해야 한다는 지적이다.

 

양도소득세 비과세제도를 정액소득공제·3단계 우대세율·고소득자 자산부가세로 구조개편해 실거주 보호·고소득자 추가과세 목적을 달성해야 한다는 제언도 나왔다. 

 

한국세무사회(회장·구재이)는 27일 회관 6층 대강당에서 한국납세자연합회(회장·최원석), 한국재정정책학회(회장·박명호)와 함께 ‘1세대 1주택 과세제도 합리화 방안’ 정책토론회를 개최했다.

 

박명호 홍익대 교수(한국재정정책학회장)는 이날 ‘주택세제의 개선방안–1세대 1주택 과세제도를 중심으로’ 주제발제에서 현행 부동산세제의 문제점으로 주택 수에 따른 합산·누진세율 구조를 지목했다.

 

취득·보유·양도 전 단계에 걸쳐 다주택자에 적용되는 과도한 중과세율이 시장의 매물 잠김과 똘똘한 한 채로의 쏠림을 유발하고 있다는 분석이다. 동일한 자산가치를 보유하고 있더라도 소유한 주택 채수에 따른 실효세율 격차가 현저하게 벌어지기 때문이다. 특히 합산 시가 10억원에 불과한 지방 저가 3주택자가 서울 강남 30억원 아파트를 가진 1주택자보다 보유세 부담이 무거운 현상이 나타난다.

 

특히 박 교수는 ”비조정대상지역 주택은 거주요건이 없어 양도세 비과세 취지에 배치된다“며 ”현재는 조정대상지역만 거주요건을 적용하고 있지만 전국 모든 지역으로 거주요건을 확대해야 한다”고 주장했다. 지역 구분 없이 전국으로 거주요건을 확대하는 것이 비과세 취지와 국제 추세에 부합하다는 것이다.

 

현재 조정대상지역 주택에 대해서는 보유기간 2년 이상과 거주기간 2년 이상 요건을 부여한다. 즉 실거주 여부가 비과세 판단에 직접 반영된다. 반면 비조정대상지역 주택은 보유기간 2년 이상만 충족하면 비과세한다.

 

박 교수는 미국·영국·독일·일본 해외 주요 4개국 모두 1주택 양도차익 과세 관련 4개국 실거주를 핵심 판단기준으로 삼지만, 한국만 지역별로 요건을 차등적용한다고 밝혔다.

 

고가주택 기준에 대해서는 최소 유지 또는 소폭 상향 조정할 것을 제언했다. 박 교수는 “아파트값이 12억원 기준보다 더 빠르게 상승해 고가주택 기준이 실질적으로 하락했다”며 “최근 5년간 서울 집값 상승을 감안하면 고가주택 기준은 최소 유지 또는 소폭 상향 조정하는 것이 필요하다”고 주장했다.

 

2021년 12월 전국 아파트 평균가는 4억8천만원에서 2026년 6월 기준 4억9천만원으로 2.5% 상승해 비슷한 수준을 보였다. 반면 같은 기간 서울 아파트 평균가는 9억1천만원에서 11억3천만원으로 24.6% 치솟았다.

 

실거주 없이 ‘오래 갖고만 있어도’ 최대 30% 공제 허용하는 현행 장특공제도 문제삼았다. 1주택자는 장특공제 (거주 필수) 최대 80% 공제하는 특례를 두고 있다. 다주택자의 경우도 15년 보유하면 실거주 여부와 무관하게 최대 30% 공제한다. 조정대상지역 내 다주택자 중과 대상 주택만 장특공제 전면 배제될 뿐, 그 외엔 ‘보유’만으로 혜택 발생한다는 지적이다.

 

박 교수는 실거주 보호와 고소득자 추가 과세를 위해 비과세제도 구조를 개편할 것을 제언했다. 박 교수가 제안한 개편안은 정액소득공제, 3단계 우대 세율, 고소득자에 자산부가세 부과를 골자로 하고 있다.

 

우선 정액 소득공제는 5년 중 2년 이상 소유하고 거주한 요건을 충족한 경우 7억5천만원 또는 9억원 공제하는 방식이다. 요건 충족 여부만 판단하므로 계산 구조가 단순해 예측가능성이 높다.

 

또한 미국식 적층방식을 도입해 과세표준 구간 별로 3단계 우대세율을 적용함으로써 양도차익과 소득수준에 맞는 과세형평성을 도모한다.

 

끝으로 고소득자에 대한 과세를 강화하기 위해 자산부가세를 신설하는 방안도 포함됐다. 자산부가세는 양도세 과표와 종합소득금액을 합산한 금액에서 5억원을 뺀 금액과 양도소득세 과세표준 중 더 작은 금액을 기준으로 4%의 세율을 곱해 산정하는 방식이다.

 

박 교수는 5억원에 취득한 집을 25억원에 양도해 양도차익 20억원을 얻는 시나리오를 가정해 “미국식 적층방식은 실효세율 격차가 현행 대비 약 3.7배 좁고, 소득 수준에 연동돼 수직적 형평성에 더 부합하다”고 주장했다.

 

현행 제도는 다주택·거주 여부 등 주택 보유행태에 따라 실효세율이 6.7%~41.6%까지 34.9%p 벌어진 반면, 미국식 적층방식은 실효세율 격차가 8.6%~18.1%로 9.5%p로 나타났다.

 

박 교수는 “다주택자에 대한 지나치게 무거운 세율은 매물잠김·증여 우회·똘똘한 한 채 부작용을 유발할 위험이 있는 만큼 중과 수준 설계에는 신중한 접근이 필요하다”고 덧붙였다.

 

특히 세율 수준이 아닌 '합산·누진과세' 구조를 쟁점으로 지목했다. 그는 “동일 자산가치라도 주택 채수별 실효세율 격차는 보유채수에 따른 차등적 누진과세에 기인하며 ‘똘똘한 한 채’ 선호를 유발한다”고 진단했다.

 

박 교수는 따라서 “보유가 아닌 거주에 보상해야 실거주자 보호 취지에 부합하다”며 “1세대 1주택자 보유기간 세액공제를 거주기간 기준으로 전환해야 한다”고 강조했다. 현행 보유기간 세액공제 (15년 이상 최대 50%)방 식에서 거주기간 세액공제로 전환 (실거주자 보호 강화)해야 한다는 주장이다. 또한 정년 연장·재고용제 도입 시 연령별 공제 기준연령도 5세씩 인상을 검토해야 한다고도 했다.

 

또한 “보유 및 양도 단계에서 비거주 주택의 공제혜택은 과감히 축소하되, 실거주 1주택자는 보호하는 방향으로 구조 개편할 것”을 제언했다.

 

특히 박 교수는 “한국 보유세 실효세율은 낮아보이나, 통계 작성방식·재원구조 차이 감안시 격차는 축소된다”며 “이를 감안하면 '한국 보유세가 낮다'는 단순 비교에 따른 정책판단은 신중을 기해야 한다”고 강조했다. 미국의 경우 재산세의 40~60%가 교육세 성격을 지니고 있어 순수 자주재원 기준으로는 격차가 크게 축소된다.

 

박 교수는 “현재 고가 1세대3주택자의 실효세율이 1.03을 넘고 있는 만큼 초고가주택·다주택에 보유세를 강화하는 것은 ‘평균의 함정’에 빠질 수 있다”고 지적했다.

 

대다수 OECD 국가는 인별 전국 합산과 무관하게 개별 부동산 단위로 완만한 누진(또는 단일세율)을 부과한다. 반면 한국은 개인이 전국에 보유한 주택 수·가액을 합산해 누진 과세하는 국제적으로 드문 방식을 채택하고 있다.

 

따라서 합산·누진체계에서 고가·다주택 구간만 추가 인상하면 개별 부동산 단위로 과세하는 다른 국가에 비해 과도한 세부담을 질 수 있다.

 

박 교수는 “초고가 다주택자가 소수인 만큼 이들에 대한 세율을 높여 보유세 실효세율 평균을 강화하는 것은 사실상 불가능하다”며 “대다수를 이루고 있는 하위구간의 세율을 높여 차등적 누진과세를 완화해야 과세형평 및 똘똘한 한 채 현상 완화가 이뤄질 것”이라고 진단했다.

 

특히 “취득·보유 ·양도 모든 단계의 다주택 중과는 매물잠김 및 ‘똘똘한 한 채’ 현상의 원인”이라며 “과도한 다주택 규제 및 누진구조 정상화는 거래 정상화에 도움을 줄 것”이라고 덧붙였다.