주요국 재산세 과세권, 지방정부 행사…한국, 국세·지방세 이원화

한국만 다주택자에 보유세 중과…해외 주요국 비거주·빈집

 

OECD 세입통계 분류에 따른 부동산 보유세의 GDP 또는 총조세 대비 비중은 최근 5년간 한국을 비롯한 주요국에서 대체로 소폭 하향하는 추세를 보이는 것으로 나타났다.

 

지난 2024년 기준 한국의 GDP 및 총조세 대비 부동산 보유세 비중은 OECD 회원국 평균보다는 유사하거나 높지만, G7 회원국 평균보다는 낮은 수준이다.

 

국회예산정책처는 ‘해외 주요국의 주택 보유세제 비교 분석’ 현안보고서를 최근 발간했다.

 

 

예정처가 분석한 주요국의 주택 보유세제 현황에 따르면, 과세권은 대체로 지방정부가 행사하나 한국은 국세와 지방세의 이원화된 과세체계를 운용하고 있다.

 

이와 관련, 한국은 주택 보유에 대한 지방세인 재산세와 국세인 종합부동산세 등 이원화된 과세체계를 운용 중으로, 1주택 고령자 및 장기보유자에 대한 종합부동산세 공제를 운영하는 반면 1주택자와 다주택자에 대해서는 공정시장가액비율(재산세), 세율, 세부담 상한제 등을 차등적으로 적용하고 있다.

 

미국의 뉴욕시는 주택 보유에 대해 카운티 등 기초지방자치단체에서 재산세를 과세하고 LA시는 기본세율과 거주 지역의 학교·도시·카운티에서 부과하는 추가세율을 합한 재산세를 과세하고 있으며, 공통적으로 다주택자 및 빈집에 대한 중과제도는 운영하지 않고 있다.

 

캐나다 토론토시는 주택 보유에 대한 주정부가 부과하는 교육재산세와 기초지방자치단체가 부과하는 재산세를 합해 과세하고 있다. 고령자와 저소득층의 재산세 부담 완화를 위해 재산세 감면 및 공제제도를 운영하고 있으며, 6개월 이상 거주 또는 임대 등으로 사용하지 않은 주택에 대해서는 과세하고 있다.

 

영국의 런던시는 주택 소유자가 아닌 해당 주택의 거주자에게 주택 평가액에 따른 과세등급 등을 고려한 카운슬세를 과세하고 있다. 또한 거주자 기준 과세로 학생·저소득층·장애인·1인 가구 등에 대해 감면 또는 면제 중이며, 장기간 비어있는 주택과 실제 거주하지 않은 2차 주거지에 대해서 카운슬세를 200~400%까지 중과한다.

 

프랑스 파리시는 주택 보유에 대해 코뮌(기초지방자치단체)에서 재산세를 과세하며, 고령자 등 취약계층과 신축주택 등에 대한 감면을 운용하고 있다. 빈집에 대해서는 빈집세, 2차 주거지에 대해서는 주택세를 별도로 과세 중으로 다만, 2차 주거지에 대한 과세는 소유주와 사용자가 다를 경우 사용자에게 과세한다.

 

독일 베를린시는 주택 보유에 대해 기초지방자치단체(게마인테)에서 부동산세를 과세 중이며, 사회주택 및 문화재에 대한 감면과 재해발생에 대한 감면제도를 운용 중이다. 2차 주거지에 대해서는 제2주택세를 별도로 과세하나 소유주와 사용자가 다를 경우 사용자에게 과세한다.

 

일본 도쿄시는 주택 보유에 대해 시정촌(기초지방자치단체)에서 고정자산세를 과세하고, 도시지역에 대해 도시계획세를 추가로 과세하고 있다. 주택용지특례와 신축주택에 대한 감면제도가 있으며, 빈집에 대해서는 고정자산세 등 과세표준 산정과정에서 주택용지특례배제를 하고 있다.

 

싱가포르는 국세청에서 주택 보유에 대해 재산세를 과세하며, 거주주택과 비거주주택을 구분해 과세 중이다. 1주택자 대비 다주택자는 과세표준 구간별로 4~26%p 높은 세율 체계가 적용되며, 기본공제에서 배제된다.

 

중국은 원칙적으로 거주용 주택에 대해 방산세를 과세하지 않으나, 상하이시 등은 거주용 주택에 대한 방산세 과세 시범사업을 운용 중이다. 거주용 주택의 경우 다주택자에 대해서도 가족 1인당 일정면적(60㎡)에 대해서는 과세대상에서 제외한다.

 

예정처가 주요국의 주택 보유세제를 종합 비교한 결과, 주택 보유세제는 과세가액, 과세표준 및 세율, 공제·감면, 다주택자 및 빈집 등에 대한 중과에 있어 다양한 형태로 운용되고 있다.

 

주요국의 주택 보유세 과세체계를 구성 요소별로 살피면, 과세가액은 평가기준 및 내용, 재평가 주기면에서 국가별로 상이한 모습을 보이고 있다.

 

한국과 미국, 캐나다 등 대부분 국가에서는 주택의 매매가격 등 자본가치를 바탕으로 과세가액을 평가하지만, 프랑스, 싱가포르 등은 해당 주택의 잠재적인 임대료 수입 등을 바탕으로 과세가액을 평가하고 있다.

 

또한 한국, 미국(뉴욕), 일본 등은 과세가액을 매년 또는 정해진 주기로 재평가하지만, 미국(LA), 중국(상하이) 등은 거래시점에 취득가액 등으로 과세가액을 평가하며, 프랑스, 영국 등은 특정시점을 기준으로 과세가액의 재평가 없이 물가 등만 반영하고 있다.

 

주택 보유세의 과세표준은 대부분 과세가액에 일정비율을 곱하는 방식으로 적용하며, 세율은 국가별로 다양한 세율체계를 운용 중이다.

 

주요국은 대부분 과세가액에 일정비율을 곱해 과세표준을 산정하며, 세율의 경우 세율구조(비례세율, 누진세율), 세율 운용형태(고정형, 연동형) 등에 따라 국가별(지역별)로 상이한 모습을 보인다.

 

한국, 싱가포르 등의 주택 보유세는 과세표준에 따른 누진세율 구조이나, 이외의 국가에서는 대체로 비례세율 형태의 세율구조를 보이고 있다.

 

또한 미국(뉴욕), 캐나다, 영국 등은 연간 필요예산 규모에 따라 매년 세율을 연동해 결정하는 방식(연동형)으로 운용하는 반면, 한국, 프랑스, 독일 등은 법률 또는 지방정부 조례로 규정된 세율을 적용(고정형)하고 있다.

 

주택 보유세의 감면 및 공제는 대부분의 주요국에서 취약계층(고령자, 장애인등)이나 실거주자에 대한 세부담을 완화하는 방향으로 운용 중이다.

 

 

주택 보유세를 운용하는 대부분의 주요국은 고령자, 장애인, 저소득층 등 취약계층에 대하여 세부담을 완화하는 감면 등을 운용 중이며, 한국 등은 1주택자, 미국(뉴욕, LA), 싱가포르 등은 실거주주택에 대해 세부담을 완화하는 감면 및 공제 등을 운용하고 있다.

 

한국은 1주택자에 대해 세율 등에서 세부담을 완화하는 특례를 적용하며, 중국은 거주용 주택의 경우 다주택자에 한해 보유세를 과세하는 정책을 시행하고 있다. 또한 미국은 거주주택에 대해 세액공제를 운용하고 있으며, 싱가포르는 거주주택에 대해 비거주주택 대비 낮은 세율체계를 적용하고 있다.

 

보유세 중과 방식도 나라별로 차이를 보여, 한국 등은 다주택자, 싱가포르 및 영국, 프랑스, 독일 등은 주거주지가 아닌 주택에 대해 보유세를 중과하는 한편, 캐나다, 영국, 프랑스, 일본 등은 빈집에 대한 보유세를 중과하고 있다.

 

한국은 다주택자에 대해 상대적으로 높은 세율 등을 적용하고, 중국(상하이)의 경우 거주용 주택에 대해서는 2주택 이상 보유자부터 방산세를 과세하는 방식으로 주택 보유수에 따라 보유세를 차등 부과하고 있다.

 

싱가포르는 비거주주택에 대해 중과세율을 적용하며, 영국, 프랑스, 독일 등은 2차 주거지(별장 등)에 대해 재산세 중과 또는 별도의 세목을 추가과세하고 있다. 다만, 2차 주거지에 대한 과세는 소유주와 사용자가 다를 경우 사용자에게 과세하고 있다.

 

빈집에 대해서는 캐나다, 영국, 프랑스 등은 보유세를 중과하거나 별도의 추가적인 과세를 적용하고, 일본은 빈집에 대해 주택용지특례를 배제해 세부담를 강화하고 있다.