1세대1주택 종부세 대상, 공시가격 12억→14억 인상

비거주 1주택·다주택자 종부세 기본공제액 축소

양도세 장특공제, 거주 중심 개편…공제한도 신설

 

정부가 똘똘한 한채로 불리는 초고가 1주택자와 비거주 다주택자에 대한 양도소득세, 종합부동산세 부담을 대폭 늘린다.  비거주 1주택자에 대한 종합부동산세 기본공제액을 9억원으로 낮추고 다주택자의 기본공제액도 낮춘다. 또한 종합부동산세 세율체계를 주택 수 기준에서 주택가액 기준으로 단일화한다.

 

반면 중저가 실거주 1주택자에 대한 세부담은 대폭 완화한다. 특히 1세대1주택은 종합부동산세 과세대상 기준금액이 현재 공시가격 12억원에서 공시가격 상위 2% 수준인 14억원으로 인상된다. 이에 따라 시가 기준 약 20억원 주택까지 과세대상에서 제외된다. 

 

양도소득세 장기보유특별공제도 거주 중심으로 개편된다. 또한 똘똘한 한채에 대한 공제 축소를 위해 양도소득세 거주공제 한도를 신설해 2028년 20억원, 2029년 이후 10억원을 적용한다.

 

재정경제부는 3일 이같은 내용을 담은 2026년 세제개편안을 발표했다.

 

우선 주택 양도소득세 장기보유특별공제 요건 중 보유기간에 따른 공제가 거주공제로 전환된다. 정부는 내년 1년간 유예 후 2029년까지 2년간 단계적으로 시행한다는 방침이다.

 

현재는 1주택자는 연 보유 4%(최대 40%)와 거주 4%(최대 40%)로 최대 80%가 적용되는데, 2028년에는 거주 6%(최대 60%)와 보유 2%(최대 20%)가, 2029년에는 거주 연 8%(최대 80%)가 적용된다. 

 

비조정지역 다주택자 장특공제도 손질한다. 현재는 15년간 보유시 최대 30%(연 2%) 공제율이 적용되는데, 2029년부터는 보유요건이 삭제되고 15년 이상 거주시 최대 30%가 적용된다. 2028년에는 중간단계로 15년간 보유 최대 15% 또는 거주 30%를 적용한다.  

 

특히 똘똘한 한채 선호현상을 막기 위해 주택 장기거주 소득공제에도 공제한도를 두고, 2028년 20억원, 2029년 이후 10억원으로 축소할 방침이다.

 

일례로 12억원에 취득해 2년 거주하고 10년 보유한 1주택자가 32억원에 양도한 경우, 공제율이 2027년 48%(거주 8%, 보유 40%), 2028년 32%(거주 12%, 보유 20%), 2029년에는 거주 16%로 축소된다. 이에 따라 장기거주(보유)세액공제는 2027년 6억원, 2028년 4억원, 2029년 2억원으로 줄어 산출세액이 2억3천600만원, 3억2천만원, 4억500만원으로 높아진다.

 

초고가주택일수록 세부담이 더 커진다. 25억원에 취득해 10년 거주·보유한 1주택자가 75억원에 양도한 경우 장기거주(보유)세액공제는 2027년 33억6천만원에서, 2028년 20억원(한도액), 2029년 10억원(한도액)이 적용돼 산출세액이 3억1천600만원, 9억2천300만원, 13억7천300만원까지 크게 오른다.

 

기본공제율도 손질했다. 우선 1세대1주택자는 종합부동산세 부과기준을 보유주택 공시가격 합계액 9억원에서 14억원(시가 약 20억원) 이상으로 올린다. 다만 거주와 비거주에 따라 기본공제율에 차등을 뒀다. 거주용 1주택은 기본공제금액을 12억원에서 14억원으로 인상하고, 비거주 1주택은  9억원으로 낮춘다.

 

그외 주택은 보유주택 공시가격 합계액이 9억원(시가 13억원 수준) 초과시 과세대상으로 하고, 기본공제금액 9억원을 차등 적용한다. 기본공제 9억원 중 4억원을 기본 적용하고, 5억원(4억원 초과분)은 주택가액 합계에서 거주주택 가액비중 만큼 공제하는 방식이다.  

 

일례로 공시가격 10억원 주택을 2채 소유한 2주택자가 2채 중 1채에 거주하는 경우 기본공제액 4억원과 5억원에 1/2을 곱한 금액을 더해 6억5천억원이 공제액이 된다. 소유 주택에 거주하지 않는 경우는 기본공제액 4억원만 공제된다. 

 

종부세액에 직접적 영향을 미치는 주택분 공정시장가액비율도 상향한다. 3주택 이상 또는 조정대상지역 보유자(1세대1주택자 제외)는 60%에서 내년 70%, 2028년 이후 80%로 단계적 상향하고, 그 외는 60%에서 내년 70%로 상향한다. 종부세 과세표준은 공시가격 합계에서 기본공제금액을 뺀 금액에 공정시장가액비율을 적용해 산출한다.  

또한 똘똘한 한채 쏠림 현상을 완화하기 위해 종부세 세율체계를 2028년까지 ‘주택 수’ 기준에서 ‘주택가액’ 기준으로 단계적 일원화하고, 과세표준 6~12억원 구간의 세율을 1.0%에서 1.3%로 인상한다.

 

 

종부세 역시 1세대1주택자 보유에 따른 세액공제를 거주공제로 전환한다. 단계적 전환을 위해 내년은 기존 절반수준의 보유공제와 거주공제 중 높은 공제율을 적용한다. 또한 세액공제 한도를 신설해 2027년 800만원, 2028년 이후 600만원으로 단계별 적용한다.

 

 

개편효과의 적시성을 위해 종합부동산세(주택분·토지분) 세부담 상한비율도 150%에서 200%로 올린다. 

정부는 부동산 세제 개편이 시장에 안착될 수 있도록 종부세는 내년부터 2028년까지 순차별로 시행하고, 양도소득세는 내년 1년간 유예기간을 거쳐 2028년부터 점진적으로 정상화한다는 방침이다.