Ⅲ. 공정과세를 위한 조세개혁 추진-부동산세제 합리화

부동산세제 합리화

(1) 주택 등 장기보유특별공제 개편

① 장기보유특별공제 제도 이원화 및 명칭 변경(소득법 §95②·③)

현 행

개 정 안

□ 주택‧토지 등 장기보유 및
거주에 따른 소득공제

□ 제도 이원화 및 명칭 변경

ㅇ (명칭) 장기보유특별공제

➊ (명칭) 장기거주 소득공제

- (대상) 토지, 건물(주택 포함),
조합원입주권

- (대상) 주택, 조합원입주권*

* 관리처분계획인가 전 주택인 경우

<신 설>

➋ (명칭) 장기보유 소득공제

- (대상) 토지, 건물(주택 외),
조합원입주권*

* 관리처분계획인가 전 주택 외 건물 또는 토지인 경우

<개정이유> 제도개편에 따른 제도 이원화 및 명칭 변경

<적용시기> ’28.1.1. 이후 양도하는 분부터 적용

② 1세대 1주택자 주택 공제방식 및 공제율 조정(소득법 §95②)

현 행

개 정 안

□ 1세대 1주택자 주택
장기보유특별공제

□ 거주공제로 개편 및 공제율
단계적 조정

ㅇ (공제액) 양도차익* × 공제율

* (양도가액 – 필요경비)
× 양도가액 중 12억원 초과 비중


	ㅇ (좌 동)

ㅇ (공제율) ➊ + ➋

※ (기본요건) 3년 이상 보유 +
2년 이상 거주

➊ (거주) 연 4%, 최대 40%

양도

시점

구분

‘27.12.31.

까지

‘28.1.1.~

’28.12.31.

‘29.1.1.

부터

➊거주

연 4%

최대 40%

연 6%

최대 60%

연 8%

최대 80%

➋보유

연 4%

최대 40%

연 2%

최대 20%

➋ (보유) 연 4%, 최대 40%

<개정이유> 거주 중심으로 주택 양도소득세 공제제도 단계적 개편

<적용시기> ’28.1.1. 이후 양도하는 분부터 적용

③ 다주택자 주택 공제방식 및 공제율 조정(소득법 §95②)

현 행

개 정 안

□ 다주택자 주택에 대한

장기보유특별공제

□ 거주공제로 개편 및 공제율
단계적 조정

ㅇ (공제액) 양도차익* × 공제율

* 양도가액 - 필요경비

ㅇ (좌 동)

ㅇ (공제율) 보유공제율

ㅇ (‘28년)➊거주공제율과 ➋보유공제율 중 높은 공제율→(’29년 이후)➊거주공제율

※ (기본요건) 3년 이상 보유

※ (좌 동)

- 연 2%, 최대 30%

양도

시점

구분

‘27.12.31.

까지

‘28.1.1.~

’28.12.31.

‘29.1.1.

부터

➊거주*

연 2%

최대 30%

연 2%

최대 30%

➋보유

연 2%

최대 30%

연 1%

최대 15%

* 2년 이상 거주 시에만 적용

<개정이유> 거주 중심으로 공제제도 단계적 개편

<적용시기> ’28.1.1. 이후 양도하는 분부터 적용

④ 주택 장기거주 소득공제 공제한도 신설(소득법 §95⑥)

현 행	개 정 안

□ 주택 장기보유특별공제	□ 장기거주 소득공제 공제한도 신설
ㅇ (공제액) 양도차익* × 공제율 * 양도가액 – 필요경비 단, 1주택자의 경우 양도가액 중 12억원 초과 비중에 해당하는 분	ㅇ (좌 동)
<신 설>	ㅇ (공제한도) ➊과 ➋ 각각 적용
	➊ (인별 연간) (‘28년) 20억원 → (’29년 이후) 10억원
	➋ (양도 물건별) (‘28년) 20억원 → (’29년 이후) 10억원 공동소유 또는 시점 달리하여 분할양도하는 경우 지분 비율 또는 분할양도 비율에 따라 안분하여 공제한도 적용

<개정이유> 공제수준 합리화 통한 과세형평 제고

<적용시기> ’28.1.1. 이후 양도하는 분부터 적용

(2) 주택분 종합부동산세 과세대상 조정(종부법 §7①)

현 행	개 정 안

□ 주택분 종합부동산세 납세의무자	□과세대상 조정
ㅇ 과세기준일 현재 주택분 재산세 납세의무자	ㅇ (좌 동)
<신 설>	➊ (1세대 1주택자) 주택가액(공시가격) 합계액 14억원 초과 (시가 약 20억원 초과) ➋ (➊ 외) 주택가액(공시가격) 합계액 9억원 초과 (시가 약 13억원 초과)

<개정이유> 세부담 적정화

<적용시기> ’27.1.1. 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용

(3) 주택분 종합부동산세 기본공제금액 조정(종부법 §8①)

현 행	개 정 안

□ 주택분 종합부동산세* 기본공제금액 *과세표준 = (공시가격 합산액 – 기본공제금액) × 공정시장가액비율	□기본공제금액 조정
ㅇ (개인) ➊ (1세대 1주택자) 12억원	ㅇ (좌 동) ➊ (1세대 1주택자) 거주 여부에 따라 구분 ▪(거주) 14억원 ▪(비거주) 9억원
➋ (➊ 외) 9억원	➋ 4억원+(5억원× )
ㅇ (법인) 기본공제 없음	ㅇ (좌 동)

<개정이유> 세부담 적정화

<적용시기> ’27.1.1. 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용

(4) 종합부동산세 공정시장가액비율 범위 조정 및 인상
(종부법 §8①·§13①·②, 종부령 §2의4)

현 행	개 정 안

□ 주택분·토지분 종합부동산세* 공정시장가액비율 *과세표준 = (공시가격 합산액 – 기본공제금액) × 공정시장가액비율	□ 공정시장가액비율 범위 조정
ㅇ 60%~100% 범위 내 대통령령에서 규정	ㅇ 60% → 70%
□ 주택분 종합부동산세 공정시장가액비율	□ 공정시장가액비율 단계적 상향
ㅇ 60%	➊ (3주택 이상 보유자 및 조정대상지역 주택 보유자) (‘27년) 70% → (‘28년이후) 80% 1세대 1주택자 제외 ➋ (➊ 외) 70%

<개정이유> 세부담 적정화

<적용시기> ’27.1.1. 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용

(5) 주택분 종합부동산세 세율을 주택가액 기준으로 일원화(종부법 §9①·②)

현 행

개 정 안

□ 주택분 종합부동산세 세율

□주택 수 기준 차등세율 단계적폐지 및 과세표준 6~12억원 구간 세율 인상

과 세 표 준	세율
과 세 표 준	2주택 이하*	3주택 이상
3억원 이하	0.5%
3억원 초과 6억원 이하	0.7%
6억원 초과 12억원 이하	1.0%
12억원 초과 25억원 이하	1.3%	2.0%
25억원 초과 50억원 이하	1.5%	3.0%
50억원 초과 94억원 이하	2.0%	4.0%
94억원 초과	2.7%	5.0%
법인*	2.7%	5.0%

* 공익법인 등 : 0.5∼2.7% / 0.5~5.0%

ㅇ ‘27년:

과 세 표 준	세율
과 세 표 준	2주택 이하	3주택 이상
3억원 이하	0.5%
3억원 초과 6억원 이하	0.7%
6억원 초과 12억원 이하	1.3%
12억원 초과 25억원 이하	1.5%	2.0%
25억원 초과 50억원 이하	2.0%	3.0%
50억원 초과 94억원 이하	2.7%	4.0%
94억원 초과	3.5%	5.0%
법인*	3.5%	5.0%

* 공익법인 등 : 0.5∼3.5% / 0.5~5.0%

ㅇ ’28년 이후:

과 세 표 준	세율
3억원 이하*	0.5%
3억원 초과 6억원 이하	0.7%
6억원 초과 12억원 이하	1.3%
12억원 초과 25억원 이하	2.0%
25억원 초과 50억원 이하	3.0%
50억원 초과 94억원 이하	4.0%
94억원 초과	5.0%
법인*	5.0%

* 공익법인 등 : 0.5∼5.0%

<개정이유> 세부담 적정

<적용시기> ’27.1.1. 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용

(6) 종합부동산세 1세대 1주택 세액공제 개편(종부법 §9⑤·⑧·⑨)

현 행

개 정 안

□ 1세대 1주택 세액공제

□보유기간에 따른 세액공제(보유공제)를 거주기간에 따른 세액공제(거주공제)로 전환

ㅇ 연령에 따른 세액공제

연령	공제율
60∼65세	20%
65∼70세	30%
70세 이상	40%

ㅇ (좌 동)

ㅇ 보유기간에 따른 세액공제

ㅇ 거주공제로 단계적 전환

- (‘27년) ➊보유공제(거주공제의 1/2)와 ➋거주공제 중 높은 공제율 적용

- (’28년 이후) ➋거주공제만 적용

보유기간	공제율
5~10년	20%
10~15년	40%
15년 이상	50%

보유/거주기간	➊보유공제	➋거주공제
5~10년	10%	20%
10~15년	20%	40%
15년 이상	25%	50%

□ 세액공제 공제율 한도

□ 금액 한도 신설

ㅇ 연령 및 보유기간에 따른 공제율 합계 최대 80% 한도

ㅇ (좌 동)

<신 설>

ㅇ (금액 한도)
(‘27년) 800만원 → (’28년 이후) 600만원

<개정이유> 세부담 적정화

<적용시기> ’27.1.1. 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용

(7) 종합부동산세 세부담 상한 조정(종부법 §10·§15)

현 행	개 정 안

□ 주택분 및 토지분 종합부동산세 세부담 상한* * 직전연도 총 보유세상당액(재산세 +종합부동산세)의 150%를 상한액으로 당해 연도 보유세 부과	□세부담 상한 조정
ㅇ 150%	ㅇ 150% → 200%

<개정이유> 세부담 적정화

<적용시기> ’27.1.1. 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용

(8) 종합부동산세 납부유예 확대

① 1세대 1주택자 납부유예 기준 완화(종부법 §20의2①)

현 행

개 정 안

□ 종합부동산세 납부 유예 요건

□ 납부 유예 소득요건 완화 및
확대

ㅇ ➊~➍ 모두 충족

ㅇ ➊~➍ 모두 충족 또는
➊+➋+➎ 충족

➊ 1세대 1주택자

➋ 납부세액 100만원 초과

➌ 만 60세이상 또는 5년 이상 보유


	- (좌 동)

➍ 직전연도 총급여 7천만원 이하 (종합소득금액 6천만원 이하)

➍ 직전연도 총급여 8천만원 이하 (종합소득금액 7천만원 이하)

<신 설>

➎ (ⅰ)·(ⅱ) 모두 충족

(ⅰ) 만 65세 이상이면서
10년 이상 거주

(ⅱ) 직전연도 총급여 또는 종합소득금액 대비 당해연도 보유세* 비중 10% 이상

* 재산세+종합부동산세
(부가세(surtax) 포함)

<개정이유> 납세자 부담 완화

<적용시기> ’27.1.1. 이후 납부유예를 신청하는 분부터 적용

② 종합부동산세 납부유예에 대한 감면 특례 신설(종부법 §20의2⑥ 신설)

현 행	개 정 안

<신 설>	□ 납부유예* 이자상당가산액 감면 특례 신설 * 일정 요건 충족시 주택 처분시점 등까지 납부를 유예 ㅇ (요건) 납세담보로 납세보증보험증권 제출 ㅇ (특례) 납부유예 기간의 이자상당가산액* 감면 * 납부유예 세액 × 국세기본법상 이자율(3.1%) ㅇ (한도) 유예기간 동안 납부한 보증보험 보험료

<개정이유> 납부유예 제도 활성화

<적용시기> ’27.1.1. 이후 납부유예를 신청하는 분부터 적용

(9) 장기 거주 1주택에 대한 양도소득세 기본공제 확대(소득법 §103)

현 행	개 정 안

□ 양도소득 기본공제	□ 장기 거주 1세대 1주택에 대한 기본공제 상향
ㅇ 소득 종류별* 양도소득금액에서 연간 250만원 공제 * ①부동산등 ②주식등 ③파생상품등 ④신탁수익권	ㅇ (좌 동)
<단서 신설>	- 단, 10년 이상 거주한 양도가액 30억원 이하의 1세대 1주택 양도시 연간 2,500만원 공제* * 기본공제 연 250만원 초과분은 해당 1주택 양도분에서만 공제 ※ 인별·양도물건별 공제 안분 적용 (부부 공동명의는 각각 적용), 특수관계인 간 양도 및 비거주자는 적용 제외

<개정이유> 장기 거주한 1세대 1주택자의 양도소득세 부담 완화

<적용시기> ’27.1.1. 이후 양도하는 분부터 적용

(10) 고령 1주택자에 대한 한시적 양도소득세 과세특례 신설(조특법 §71의3 신설)

현 행	개 정 안

<신 설>	□ 고령 1주택자에 대한 한시적 양도소득세 과세특례
	ㅇ (요건) 다음 요건 모두 충족 - 양도일 기준 만 65세 이상 - 1세대 1주택자가 양도 - 양도일 현재 2년 계속 거주 중이며 보유기간 중 총 5년 이상 거주한 수도권 소재 주택 양도 - 특수관계인* 외의 제3자에게 양도 * 직계비속 등 친족, 지배법인 등 - 양도 후 6개월 내 비수도권 지역으로 이주* * 본인 및 배우자 주민등록 거주지 이전 및 실제 거주
	ㅇ (특례) (’27년) 50%(5억원 한도) → (’28년) 30%(3억원 한도) 양도소득세 감면* * 공동소유 또는 시점 달리하여 분할양도하는 경우 지분 비율 또는 분할양도 비율에 따라 안분하여 감면한도 적용
	ㅇ (사후관리) 다음 중 하나에 해당하는 사유 발생시 2개월 내 감면세액·이자상당가산액(1일 0.022%) 납부 - 양도 후 6개월 내 비수도권 미이주* * 본인 또는 배우자가 주민등록상 거주지를 비수도권으로 이동하지 않거나 비수도권에 실제 거주하지 않는 경우 - 양도 후 5년 내 수도권 주택 취득 또는 수도권으로 이주* * 본인 또는 배우자가 주민등록상 거주지를 수도권으로 이동 하거나 수도권에 실제로 거주하는 경우 - 감면 받고 처분한 주택을 양도 후 5년 내 재매수* * 양도일 기준 세대원이 매수
	ㅇ (적용기한) ’28.12.31.

<개정이유> 비수도권 이주 활성화 및 지역균형발전 지원

<적용시기> ’27.1.1. 이후 양도하는 분부터 적용

(11) 지방 세컨드홈 양도소득세·종합부동산세 과세특례 확대 등

① 1세대 1주택 특례 확대 및 적용기한 연장(조특법 §71의2)

현 행

개 정 안

□ 인구감소지역 주택 취득자에 대한 양도소득세·종합부동산세 특례*

* 1주택자가 인구감소지역 주택 취득시 기존 보유주택에 1주택 특례 적용

□ 적용대상지역·주택가액 상한 확대 및 적용기한 연장

ㅇ (주택소재지*)

* 종전 주택과 동일한 시·군·구 소재 주택 취득은 제외

➊ 비수도권(광역시 제외*)
인구감소지역

* 광역시 내 군지역은 포함

➋ 수도권(접경지역) 인구감소지역 및 비수도권(광역시 제외*)
인구감소관심지역

* 광역시 내 군지역은 포함

ㅇ (좌 동)

<추 가>

➌ ➊, ➋ 외의 비수도권
(광역시 제외) 지역*

* 세부지역 범위는 대통령령에서 규정

ㅇ (주택가액 상한) ※ 공시가격 기준

➊ : 9억원

ㅇ (좌 동)

➋ : 4억원

➋ : 4억원 → 6억원

<추 가>

➌ : 4억원

ㅇ (적용기간) ’24.1.4.~’26.12.31. 중 취득

ㅇ ‘24.1.4.~’29.12.31. 중 취득

<개정이유> 지역균형발전 지원 및 인구감소지역 인구유입 유도

<적용시기> ‘27.1.1. 이후 취득하는 분부터 적용

② 양도소득세·종합부동산세 주택 수 산정시 제외 등 특례 확대
(소득령 §167의3①·종부령 §4의3③)

현 행

개 정 안

□ 인구감소지역 주택 취득자에 대한 양도소득세·종합부동산세 특례*

* (양도세) 다주택자가 조정대상지역 내 주택 양도시 중과배제 및 주택 수 산정시 제외
(종부세) 종부세 주택 수 산정시 제외

□ 적용대상지역·주택가액 상한 확대

ㅇ (주택소재지*)

* 종전 주택과 동일한 시·군·구 소재 주택 취득은 제외

➊ 비수도권(광역시 제외*)
인구감소지역

* 광역시 내 군지역은 포함

➋ 수도권(접경지역) 인구감소지역 및 비수도권(광역시 제외*)
인구감소관심지역

* 광역시 내 군지역은 포함

ㅇ (좌 동)

<추 가>

➌ ➊, ➋ 외의 비수도권
(광역시 제외) 지역*

* 세부 지역 범위는 대통령령에서 규정

ㅇ (주택가액 상한) ※ 공시가격 기준

➊ : 9억원

ㅇ (좌 동)

➋ : 4억원

➋ : 4억원 → 6억원

<추 가>

➌ : 4억원

ㅇ (적용기간) ’26.1.1. 이후 취득

ㅇ (좌 동)

<개정이유> 지역균형발전 지원 및 인구감소지역 인구유입 유도

<적용시기> ‘27.1.1. 이후 취득하는 분부터 적용

(12) 다주택자의 조정대상지역 주택 양도소득세 중과 한시 완화
(소득법 §104⑦)

현 행

개 정 안

□ 다주택자의 조정대상지역 소재 주택에 대한 양도소득세 중과

□ 중과세율 한시 완화

ㅇ (1세대 2주택)
기본세율(6~45%) + 20%p

ㅇ (좌 동)

<단서 신설>

- 단, 다음 기간 중 양도 시
중과세율 한시 완화*

* 보유기간 2년 이상인 경우에 한정

양도기간	중과세율
‘27.1.1.~’27.12.31.	+5%p
‘28.1.1.~’28.12.31.	+10%p

ㅇ (1세대 3주택 이상)
기본세율(6~45%) + 30%p

ㅇ (좌 동)

<단서 신설>

- 단, 다음 기간 중 양도 시
중과세율 한시 완화*

* 보유기간 2년 이상인 경우에 한정

양도기간	중과세율
‘27.1.1.~’27.12.31.	+10%p
‘28.1.1.~’28.12.31.	+15%p

<개정이유> 다주택자 보유세 정상화에 따른 매도기회 부여

<적용시기> ’27.1.1. 이후 양도하는 분부터 적용

<특례규정> 중과세율이 적용된 ’26년 양도분*도 ’27.1.1. 이후 예정·확정신고 시 중과세율 완화(2주택 +5%p, 3주택 이상 +10%p) 적용

* 보유기간 2년 이상인 경우에 한정

(13) 조정대상지역 내 일시적 2주택 양도소득세 특례기간 단축
(소득령 §155①)

현 행

개 정 안

□ 일시적 1세대 2주택자에 대한
1세대 1주택 비과세 특례* 요건

* 1주택자가 신규주택 취득 후 일정기한 내 종전주택 양도하는 경우 1세대 1주택으로 보아 비과세

□ 조정대상지역 내 일시적
2주택 보유 허용기간 단축

ㅇ (신규주택 취득기간) 종전주택 취득일부터 1년 이상 경과


	ㅇ (좌 동)

ㅇ (종전주택 양도기한) 신규주택
취득일부터 3년 이내

<단서 신설>

- 단, 조정대상지역 내 일시적 2주택 보유* 시 신규주택
취득일부터 2년 이내

* 조정대상지역 소재 종전주택을
보유한 상태에서 조정대상지역
소재 신규주택 취득

<개정이유> 비거주 주택 보유에 대한 세제지원 합리화

<적용시기> ’26.10.1. 이후 조정대상지역 내 종전주택 양도분부터 적용

<경과조치> ’26.8.3. 이전 주택·주택을 취득할 수 있는 권리를 취득하거나 취득하기 위한 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우는 종전규정 적용

※ ‘26년 중 개정 예정

(14) 조정대상지역 내 일시적 2주택 종합부동산세 특례기간 단축
(종부령 §4의2①)

현 행	개 정 안

□ 일시적 1세대 2주택자에 대한 1세대 1주택 특례* 요건 * 1주택자가 신규주택 취득 후 일정기한 내 종전주택 양도하는 경우 1세대 1주택으로 보아 기본공제금액 12억원, 세액공제 및 납부유예 적용	□ 조정대상지역 내 일시적 2주택 보유 허용기간 단축
ㅇ 신규주택 취득일로부터 3년 이내 종전주택 양도	ㅇ (좌 동)
<단서 신설>	- 단, 조정대상지역 내 일시적 2주택 보유* 시 신규주택 취득일부터 2년 이내 * 조정대상지역 소재 종전주택을 보유한 상태에서 조정대상지역 소재 신규주택 취득

<개정이유> 비거주 주택 보유에 대한 세제지원 합리화

<적용시기> 영 시행일 이후 납세의무 성립분부터 적용

<경과조치> ’26.8.3. 이전 주택·주택을 취득할 수 있는 권리를 취득하거나 취득하기 위한 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우는 종전규정 적용

※ ‘26년 중 개정 예정

(15) 조정대상지역 매입임대 아파트에 대한 양도세 중과배제 등 단계적 폐지

① 다주택자 양도소득세 중과배제 조정(소득령 §167의3①)

현 행

개 정 안

□ 다주택자 양도소득세 중과* 제외 대상

* (2주택) 기본세율(6~45%)+20%p,
(3주택 이상) 기본세율(6~45%)+30%p

□ 조정대상지역 내 매입임대 아파트 중과배제 기한 설정

ㅇ지방저가주택


	ㅇ (좌 동)

ㅇ 장기어린이집(5년 이상)

ㅇ 민간매입임대주택(4년 단기임대 및 8년 장기일반매입임대 중 아파트는 ‘20.7.11. 이전 등록신청분에 한정)

<단서 신설>

- 단, 임대의무기간 종료 후 자동 등록말소된 조정대상지역 소재 매입임대* 아파트의 경우 ’27.12.31.** 이전 양도분으로 한정

* 4년 단기매입임대주택 및
8년 장기일반매입임대주택

** ①‘27.1.1. 기준 의무임대 진행 중,
②신규 조정대상지역 지정, ③재건축·재개발 진행 중인 경우는 ①의무임대종료일, ②지정 공고일, ③이전고시일 중 가장 늦은 기산일부터 1년

<개정이유> 조정대상지역 매입임대 아파트에 대한 세제지원 합리화

<적용시기> ’26.10.1. 이후 양도하는 분부터 적용

※ ‘26년 중 개정 예정

② 법인세 추가과세 배제 혜택 조정(법인령 §92의2)

현 행

개 정 안

□ 주택 양도소득에 대한 법인세 추가과세* 배제 대상

* 주택 양도소득에 20% 세율 적용한 금액을 법인세로 추가 과세

□ 조정대상지역 내 매입임대 아파트 추가과세 배제 기한 설정

ㅇ 임직원 사택(10년 이상)


	ㅇ (좌 동)

ㅇ 채권변제 대신 취득한 주택(취득일부터 3년 내)

ㅇ 민간매입임대주택(4년 단기임대 및 8년 장기일반매입임대 중 아파트는 ‘20.7.11. 이전 등록신청분에 한정)

<단서 신설>

- 단, 임대의무기간 종료 후 자동 등록말소된 조정대상지역 소재 매입임대* 아파트의 경우 ’27.12.31.** 이전 양도분으로 한정

* 4년 단기매입임대주택 및
8년 장기일반매입임대주택

<개정이유> 조정대상지역 매입임대 아파트에 대한 세제지원 합리화

<적용시기> ’26.10.1. 이후 양도하는 분부터 적용

※ ‘26년 중 개정 예정

③ 중과세율 완화 및 장특공제 우대 축소 특례 신설
(조특법 §97의11 신설)

현 행	개 정 안

<신 설>	□ 조정대상지역 매입임대 아파트에 대한 과세특례
	ㅇ (대상) 임대의무기간 종료 후 자동 등록말소된 조정대상지역 소재 매입임대 아파트* * 4년 단기매입임대주택 및 8년 장기일반매입임대주택
	ㅇ (특례) 조정대상지역 소재 매입임대 아파트 양도시 ➊중과·추과과세 세율 완화 및 ➋장특공제 우대 축소 ➊ 중과·추가과세 세율의 1/2 적용 - (개인) 2주택 +10%p, 3주택 이상 +15%p (기본세율 6~45%에 가산) - (법인) 10%(법인세 추가 과세) ➋ 임대기간 중 양도소득에 장특공제율 30% 적용(현행 우대공제율: 50%) * 장특공제 우대 30% 적용기간 경과 후에는 장특공제 우대 배제
	ㅇ (적용기간) ’28.1.1.~’28.12.31. 양도분* * ①‘27.1.1. 기준 의무임대 진행 중, ②조정대상지역 신규 지정, ③재건축·재개발 진행 중인 경우 ①의무임대종료일, ②지정 공고일, ③이전고시일 중 가장 늦은 기산일부터 1년경과 2년 이내

<개정이유> 조정대상지역 매입임대 아파트에 대한 세제지원 합리화

<적용시기> ’28.1.1. 이후 양도하는 분부터 적용

(16) 상생임대주택에 대한 거주요건 면제 혜택 조정(소득령 §155의3)

현 행

개 정 안

□ 상생임대주택 양도소득세 특례

□ 특례 적용요건 추가

ㅇ (요건)

- 주택 취득 후 체결*한 직전 임대차계약에 따른 임대기간이 1년 6개월 이상 경과

* 주택 매수로 승계받은 계약 제외


	ㅇ (좌 동)

- 다음 요건을 모두 충족하는 상생임대차계약에 따른
임대기간이 2년 이상

➊ 직전 계약 대비 임대보증금 ·임대료 증가율이 5% 이내

➋ ’21.12.20.~’26.12.31. 중
계약 체결 및 임대 개시

<추 가>

- 다음 기한 이내에 양도

➊ ’26.12.31. 이전 상생임대차계약 종료: ’27.12.31.

➋ ’27.1.1. 이후 상생임대차계약 종료: 계약 종료 후 1년이 되는 날과 ‘29.12.31. 중 빠른 날

ㅇ (특례) 1세대 1주택 특례
적용 시 2년 거주요건* 면제

* ①취득 당시 조정대상지역 소재
주택에 대한 1세대 1주택 비과세
(양도가액 12억원 이하분)
②1세대 1주택 장특공제 우대(최대 80%)


	ㅇ (좌 동)

<개정이유> 비거주 주택 보유에 대한 세제지원 합리화

<적용시기> ’26.10.1. 이후 양도하는 분부터 적용

※ ‘26년 중 개정 예정

(17) 임대주택·미분양주택 등 양도소득세 과세특례 정비

① 장기임대주택 양도소득세 감면 양도기한 설정(조특법 §97)

현 행

개 정 안

□ 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면

□ 양도기한 설정

ㅇ (요건) 다음 요건 모두 충족

- 국민주택규모(85m2) 이하

- ’86.1.1.~’00.12.31. 중 신축 또는 ’85.12.31. 이전 신축된 ’86.1.1. 미입주 공동주택

- ’00.12.31. 이전 임대 개시

- 5년 이상 임대


	ㅇ (좌 동)

<추 가>

- 다음 기한 이내 양도

▪(수도권 아파트) ’29.12.31.

▪(수도권 아파트 외) ’31.12.31.

ㅇ (감면율)

➊ 10년 이상 임대, 5년 이상 임대한 건설임대, 5년 이상 임대한 매입임대*: 100%

* ‘95.1.1. 이후 취득·임대개시 및
취득 당시 미입주주택에 한정

➋ ➊ 외: 50%


	ㅇ (좌 동)

<개정이유> 임대주택에 대한 세제지원 합리화

② 신축임대주택 양도소득세 감면 양도기한 설정(조특법 §97의2)

현 행

개 정 안

□ 신축임대주택에 대한 양도소득세 감면

□ 양도기한 설정

ㅇ (요건) 다음 요건 모두 충족


	ㅇ (좌 동)

- 국민주택규모(85m2) 이하

- 다음 중 하나의 주택

▪(건설임대) ’99.8.20.~‘01.12.31. 중 신축 또는 ’99.8.19. 이전
신축된 미입주 공동주택

▪(매입임대) ’99.8.20. 이후 신축 또는 ’99.8.19. 이전 신축된 미입주 공동주택 중 ’99.8.20.~
’01.12.31. 중 취득·임대 개시

- 5년 이상 임대

<추 가>

- 다음 기한 이내 양도

▪(수도권 아파트) ’29.12.31.

▪(수도권 아파트 외) ’31.12.31.

ㅇ (감면율) 100%

ㅇ (좌 동)

<개정이유> 임대주택에 대한 세제지원 합리화

③ 미분양주택 양도소득세 과세특례 양도기한 설정(조특법 §98)

현 행

개 정 안

□ 미분양주택에 대한 과세특례

□ 양도기한 설정

ㅇ (요건) 다음 요건 모두 충족

- 서울시 외 지역 소재 국민주택규모 이하의 미분양주택

- ’95.11.1.~’97.12.31. 또는 ’98.3.1.~’98.12.31. 중 취득

- 5년 이상 보유·임대


	ㅇ (좌 동)

<추 가>

- 다음 기한 이내 양도

▪(수도권 아파트) ’29.12.31.

▪(수도권 아파트 외) ’31.12.31.

ㅇ (특례) 다음 중 선택

- 양도소득세율 20% 적용

- 종합소득세로 납부


	ㅇ (좌 동)

<개정이유> 미분양 주택에 대한 세제지원 합리화

④ 비거주자 주택취득 양도소득세 감면 양도기한 설정
(조특법 §98의4)

현 행

개 정 안

□ 비거주자의 주택 취득에 대한
양도소득세 등 과세특례

□ 양도기한 설정

ㅇ (요건) 다음 요건을 모두 충족

- 국내사업장이 없는 비거주자 취득

- ’09.3.16.~’10.2.11. 기간 중
미분양주택* 외 주택 취득

* 조특법 §98의3①


	ㅇ (좌 동)

<추 가>

- ’28.12.31. 이전 양도

ㅇ (감면율) 10%

ㅇ (좌 동)

<개정이유> 비거주자에 대한 세제지원 정비

⑤ 장기임대주택 양도소득세 과세특례 대상 보완(조특법 §97의4)

현 행

개 정 안

□ 장기임대주택에 대한 양도소득세 과세특례

□ 비거주자
적용 제외

ㅇ (요건) 다음 요건 모두 충족

- 거주자 또는 비거주자*

* 국내에 주소·183일 이상의 거소를 두지 않은 개인

ㅇ (좌 동)

- 거주자
(비거주자 제외)

- ‘18.3.31. 이전에 사업자 등록한 다음 중
하나에 해당하는 주택

▪(매입임대) 5년 이상 임대, 기준시가 6억원(비수도권 3억원) 이하, 임대료등 증가율 5% 이내

▪(건설임대) 대지면적 298m2·주택 연면적 149m2 이하, 2호 이상, 5년 이상 임대·분양전환, 기준시가 6억원 이내, 임대료등 증가율 5% 이내

- 6년 이상 임대


	ㅇ (좌 동)

ㅇ (특례) 장특공제 계산시 보유기간별 공제율(6~30%)에 임대기간별 2~10%p* 가산

* (6~7년)2% (7~8년)4% (8~9년)6% (9~10년)8% (10년~)10%

<개정이유> 임대주택에 대한 세제지원 합리화

<적용시기> ’29.1.1. 이후 양도하는 분부터 적용

(18) 주택 장기거주 소득공제 적용 시 비거주기간을 거주기간으로 인정

① 취학‧근무상 형편 등 부득이한 사유로 주거이전
(소득법 §95⑦, 소득령 §159의4②·③ 신설, 소득칙 §61의4)

현 행

개 정 안

□ 주택 장기보유특별공제 적용 시 거주기간

□ 주택 장기거주 소득공제 적용 시
거주기간

ㅇ 주민등록표 등본에 따른 전입일부터 전출일까지 기간


	ㅇ (좌 동)

※ 단, 공부상 기록과 실제 거주가 다를 경우 실제 거주로 판단

<신 설>

□ 주택 장기거주 소득공제 공제율 산정 시 부득이한 사유로 주거이전 하는 경우 보유기간을 거주기간으로 인정*

* 최장 인정기간: 3년

ㅇ (요건) ➊~➌ 모두 충족

➊ 주거 이전하는 날 현재 1년 이상 계속하여 거주 중인 주택일 것

➋ 다음의 부득이한 사유 발생

- 고등‧대학교 취학

- 직장변경, 전근 등 근무상 형편

- 1년 이상 치료‧요양 필요로 하는 질병의 치료 또는 요양

- 학교폭력 피해로 인한 전학

- 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 인한 출국

- 60세 이상 직계존속 동거봉양 위한 합가

- 그밖에 유사한 사유로서 부득이한 사유로 인정되는 경우

➌ 타 시‧군*으로 주거이전**

* 광역시 내 구지역과 읍‧면지역간 이전 및 특별자치시‧도농복합형태 시지역‧제주자치도 내 행정시의 동지역과 읍‧면지역간 이전 포함

** 세대원 전원 또는 일부

- 단, 국외거주를 필요로 하는
출국의 경우 해외로 주거이전

※ 거주기간 인정은 공제율 산정시에만 적용. 1세대 1주택 우대공제 요건 및 취득 당시 조정대상지역 소재 주택의 1세대 1주택 비과세 요건인 2년 거주요건에는 미적용

<개정이유> 장기거주 소득공제로의 개편에 따른 제도 합리화

<적용시기> ’28.1.1. 이후 양도하는 분부터 적용

② 인구감소지역 주택 등 특례주택 보유기간
(소득법 §95⑦, 소득령 §159의4④ 신설)

현 행

개 정 안

□ 장기보유특별공제 적용
거주기간

□ 주택 장기거주 소득공제 적용시
거주기간

ㅇ 주민등록표 등본에 따른
전입일부터 전출일까지 기간


	ㅇ (좌 동)

※ 단, 공부상 기록과 실제 거주가 다를 경우 실제 거주로 판단

<신 설>

□ 주택 장기거주 소득공제 공제율 산정 시 특례주택 보유기간을 거주기간으로 인정

ㅇ 다음 ➊특례주택의 ➋대상기간은 거주기간으로 인정

➊ (특례주택*)

* 다주택자 양도소득세 중과·1세대 1주택 특례 적용시 주택 수에서 제외되는 일부 주택

- 인구감소(관심)지역 주택

- 농어촌주택* 및 고향주택

* 조특법 §99의4에 따른 주택

- 지방저가주택

- 소형 신축주택

* 전용면적 60m2 이하

- 준공 후 미분양 주택

➋ (대상기간) 기존주택과 특례주택을 함께 보유한 기간

<개정이유> 지방 부동산 시장 안정 및 지역균형 발전 지원

<적용시기> ’28.1.1. 이후 양도하는 분부터 적용

③ 등록임대주택 임대기간(소득법 §95⑧, 소득령 §159의4⑤ 신설)

현 행

개 정 안

□ 등록임대주택* 임대기간에
대한 장기보유특별공제

* 소득령 §167의3①(2)의 중과배제
임대주택

※ 조특법상 장특우대 미적용 가정

□ 거주공제 전환에 따라 등록임대주택* 임대기간 공제 적용 보완

* 소득령 §167의3①(2)의 중과배제 임대주택(조정대상지역 매입임대아파트 제외)

※ (좌 동)

ㅇ (공제액) 양도차익* × 공제율

* 양도가액 - 필요경비

ㅇ (좌 동)

ㅇ (공제율) 보유공제율

ㅇ (공제율) 등록임대주택의 임대기간을 거주기간으로 인정 하여 거주공제율 일부 적용

- (1주택) 연 4%, 최대 40%


	- 연 2%, 최대 30%

- (1주택 외) 연 2%, 최대 30%

<개정이유> 등록임대주택 활성화 지원

<적용시기> ’28.1.1. 이후 양도하는 분부터 적용

④ 재개발‧재건축 등 신축주택 공사기간
(소득법 §95⑨, 소득령 §159의4⑥ 신설)

현 행

개 정 안

□ 재개발‧재건축 등 공사기간*에
대한 장기보유특별공제

* 조합원입주권 상태

□ 거주공제 전환에 따라 재개발‧재건축 등 공사기간 공제 적용 보완

ㅇ 기존건물 관련 양도차익*

* 실지거래가액으로 계산


	ㅇ (좌 동)

- (공제액) 양도차익 × 공제율

- (공제율) 보유공제율*

* 1주택 연 4%, 1주택 외 연 2%

- (공제율) ➊대상주택 ➋공사기간의 50%를 거주기간으로 인정하여 ➌거주공제율 적용

➊ (대상주택) 관리처분계획
인가일* 현재 1년 이상
계속 거주 중인 주택

* 인가일 전 철거한 경우 철거일로부터 소급하여 6개월이 되는 날

➋ (공사기간) 관리처분계획
인가일*부터 신축주택
입주가능일까지 기간

* 인가일 전 철거한 경우 철거일로부터 소급하여 6개월이 되는 날

➌ (공제율) 거주공제율

▪(1주택) 연 8%, 최대 80%

▪(1주택 외) 연 2%, 최대 30%

ㅇ 청산금납부분 양도차익*

* 실지거래가액으로 계산


	ㅇ (좌 동)

- (공제액) 양도차익 × 공제율

- (공제율) 보유공제율*

* 1주택 연 4%, 1주택 외 연 2%

- (공제율) 거주공제율
(단, ‘28년은 보유공제율 적용*)

* (1주택) 보유 연 2%, 최대 20% 적용
(1주택 외) 보유 연 1%, 최대 15% 적용

<개정이유> 재개발․재건축 관련 장기거주 소득공제 적용 합리화

<적용시기> ’28.1.1. 이후 양도하는 분부터 적용

⑤ 양도 전 주택의 주택 외 전환 시 장기보유 소득공제 계산방법 신설(소득법 §95⑫·⑬ 신설)

현 행

개 정 안

□ 상가 등 주택 외에 대한

장기보유특별공제

□ 주택을 주택 외로 용도변경하여 양도 시 계산방법 합리화

ㅇ (공제액) 양도차익* × 공제율

* 양도가액 - 필요경비


	ㅇ (좌 동)

ㅇ (공제율) 보유공제율*

* 연 2%, 최대 30%

- 보유기간
: 자산 취득일부터 양도일

<추 가>

- 주택을 주택 외로 용도변경한 경우 보유기간 : ➊+➋*

➊ 주택으로 보유한 기간 중 거주한 기간

➋ 주택 외로 보유한 기간

* 단, 양도시점에 용도변경 전 주택이 양도소득세 중과대상 주택(다주택자의 조정대상지역 소재 주택)에 해당할 경우 ➋의 기간만 보유기간으로 인정

<개정이유> 양도 전 용도 변경을 통한 조세회피 방지

<적용시기> ’28.1.1. 이후 용도 변경하여 양도하는 분부터 적용

(19) 종합부동산세 세액공제 적용 시 비거주기간을 거주기간으로 인정

① 취학·근무상 형편 등 사유로 주거이전(종부법 §9⑩ 신설, 종부령 §4의5)

현 행	개 정 안

<신 설>	□ 거주기간에 따른 공제 적용 시 부득이한 사유로 주거이전 하는 경우 보유기간을 거주기간으로 인정* * 최대 인정기간: 3년
	ㅇ (요건) ➊~➌ 모두 충족
	➊ 주거 이전하는 날 현재 1년 이상 계속하여 거주중인 주택일 것
	➋ 다음의 부득이한 사유 발생
	- 고등‧대학교 취학 - 직장변경, 전근 등 근무상 형편 - 1년 이상 치료‧요양을 필요로 하는 질병의 치료 또는 요양 - 학교폭력 피해로 인한 전학 - 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 인한 출국 - 60세 이상 직계존속 동거봉양 위한 합가 - 그밖에 유사한 사유로서 부득이한 사유로 인정되는 경우
	➌ 타 시‧군으로 주거이전* * 광역시 내 구지역과 읍‧면지역간 이전 및 특별자치시‧도농복합형태 시지역‧제주자치도 내 행정시의 동지역과 읍‧면지역간 이전 포함 ** 세대원 전원 또는 일부 - 단, 국외거주를 필요로 하는 출국의 경우 해외로 주거이전

<개정이유> 거주기간에 따른 공제로의 개편에 따른 제도 합리화

<적용시기> ’27.1.1. 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용

② 재개발‧재건축 등 신축주택 공사기간(종부법 §9⑩ 신설, 종부령 §4의5)

현 행	개 정 안

<신 설>	□ 거주기간에 따른 공제 적용 시 재개발‧재건축 등 공사기간에 대한 공제 적용 보완
	ㅇ ➊대상주택의 ➋공사기간의 50%를 거주기간으로 인정
	➊ (대상주택) 관리처분계획 인가일* 현재 1년 이상 계속 거주 중인 주택 * 인가일 전 철거한 경우 철거일로부터 소급하여 6개월이 되는 날
	➋ (공사기간) 관리처분계획 인가일부터 신축주택 입주가능일까지 기간 인가일 전 철거한 경우 철거일로부터 소급하여 6개월이 되는 날

<개정이유> 거주공제로의 개편에 따른 제도 합리화

<적용시기> ’27.1.1. 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용

(20) 공공주택건설사업자에게 토지 양도시 양도소득세 과세특례 확대 등
(조특법 §97의10)

현 행	개 정 안

□ 공공매입임대주택 건설을 위해 양도한 토지에 대한 과세특례	□ 감면율 상향, 감면한도 적용 및 적용기한 연장
ㅇ (요건) 공공매입임대주택 건설사업자에게 주택 건설을 위한 토지 양도 * 공공주택사업자(LH 등)와 공공매입임대주택을 건설하여 양도하기로 약정을 체결하고 주택을 건설하는 자	ㅇ (좌 동)
ㅇ (특례) 양도소득세 10% 감면	ㅇ 10% → 15%
<신 설>	ㅇ (감면한도) 연간 2억원, 5년 합계 3억원 공익사업용 토지등 감면, 대토보상 과세특례, 개발제한구역 지정 토지등 감면과 합산
ㅇ (적용기한) ’27.12.31.	ㅇ ’28.12.31.

<개정이유> 공공매입임대주택 건설 지원

<적용시기> ’27.1.1. 이후 양도하는 분부터 적용

(21) 주택신축용토지에 대한 종합부동산세 합산배제 범위 확대
(조특법 §104의19, 종부령 §7④)

현 행

개 정 안

□ 주택건설사업자 취득 토지에 대한 과세특례

□ 과세특례 대상 확대

ㅇ (대상) 주택건설사업자가
주택 건설용으로 취득한
다음의 토지


	ㅇ (좌 동)

- 종합합산 과세대상 토지

<추 가>

- 별도합산 과세대상 토지

ㅇ (기한) 취득 후 5년 내
사업계획승인


	ㅇ (좌 동)

ㅇ (특례) 과세표준 합산배제

<개정이유> 주택공급 확대 지원

<적용시기> ’27.1.1. 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용

(22) 비사업용 토지 과세 정상화

① 개인 비사업용 토지에 대한 양도소득세 장기보유특별공제 적용 배제(소득법 §95④ 신설)

현 행

개 정 안

□ 장기보유특별공제(장기보유 소득공제) 배제 자산

□ 배제 자산 추가

ㅇ 미등기 양도자산


	ㅇ (좌 동)

ㅇ 조정대상지역 양도소득세 중과 주택

<추 가>

ㅇ 비사업용 토지

<개정이유> 토지의 효율적 활용 유도

<적용시기> ’28.1.1. 이후 양도하는 분부터 적용

② 비사업용 토지 양도차익에 대한 소득세 중과세율 상향(소득법 §104①)

현 행	개 정 안

□ 비사업용 토지 양도소득세율	□ 중과세율 상향
ㅇ 소득세 기본세율(6~45%) +10%p 추가과세	ㅇ +10%p → +20%p

<개정이유> 토지의 효율적 활용 유도

<적용시기> ’28.1.1. 이후 양도하는 분부터 적용

③ 비사업용 토지 양도차익에 대한 법인세 추가과세 세율 상향(법인법 §55의2①)

현 행	개 정 안

□ 비사업용 토지 양도에 대한 법인세 추가과세	□ 추가과세 세율 상향
ㅇ 비사업용 토지 양도소득의 10%를 법인세로 추가 납부	ㅇ 10% → 20%

<개정이유> 토지의 효율적 활용 유도

<적용시기> ’28.1.1. 이후 양도하는 분부터 적용

④ 종합합산 토지에 대한 종합부동산세 세율 조정(종부법 §14①)

현 행

개 정 안

□ 토지분 종합부동산세 세율

□종합합산토지 세율 인상

ㅇ 종합합산토지

* 나대지, 잡종지 등

ㅇ 과표 45억원 초과 구간
세율 인상

과세표준	세율
15억원 이하	1%
15억원 초과 45억원 이하	2%
45억원 초과	3%

과세표준	세율
15억원 이하	1%
15억원 초과 45억원 이하	2%
45억원 초과	4%

ㅇ 별도합산토지

* 상가·공장·물류시설 부지 등

과세표준	세율
200억원 이하	0.5%
15억원 초과 45억원 이하	0.6%
400억원 초과	0.7%

ㅇ (좌 동)

<개정이유> 토지의 효율적 활용 유도

<적용시기> ’28.1.1. 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용

세법개정안

Ⅲ. 공정과세를 위한 조세개혁 추진-부동산세제 합리화

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