장보원 세무사, 지방세학회 학술대회서 주장
법인·개인 예약매출 손익귀속시기 달라 형평성 저해
손익귀속시기 대금청산일 아닌 진행기준 적용 바람직

사용승인 이후 5년 이내 판매분에 한정해
주택신축판매업 관련 세법규정 적용해야 

개인 주택신축판매업과 부동산매매업이 예약매출로 이뤄지는 경우에는 손익귀속시기를 현행 대금청산일이 아닌 진행기준을 적용해야 한다는 주장이 제기됐다. 상업용 건축물을 개발하는 개인이 예약매출해 진행기준을 적용할 경우 부동산매매업의 예정신고의무를 폐지해 규제대상에서 제외해야 한다고도 했다.

이와 함께 개인과 법인의 주택신축판매업에 있어 사용승인 이후 5년 내 판매분에 한해 주택신축판매업 관련 세법 규정을 적용해야 한다는 의견도 제시됐다.

장보원 세무사는 17일 서울 종로구 법무법인 태평양 서울사무소에서 열린 지방세학회 춘계학술대회에서 ‘소득과세에 있어 부동산매매업과 주택신축판매업의 취급과 쟁점’ 주제발표를 통해 이같이 주장했다.

장 세무사는 “어느 정부에서도 투기적 수요가 아닌 정상적인 부동산 개발은 중과세 내지 세제 정상화 프레임의 예외가 됐다”며 사업용 토지의 매매, 상업용 건축물의 개발과 판매, 주택을 신축해 판매하는 사업을 대표적 예로 꼽았다. 특히 주택을 신축해 판매하는 사업, 이른바 주택신축판매업은 주택의 공급자 역할을 하여 주택가격 안정에 직·간접적으로 기여한다고 말했다. 

그러나 “형평에 맞지 않는 규정과 모호한 규정은 납세자의 예측가능성을 떨어뜨리고 자의적인 과세를 부를 수 있는 여지가 있다”며 부동산매매업과 주택신축판매업의 세무상 취급 문제점을 짚었다. 
 

그는 “법인과 개인이 예약매출하는 부동산매매업 등의 손익귀속시기를 달리 규정해 형평에 맞지 않고, 상업용 건축물을 예약매출하는 개인 부동산매매업에 예정신고의무를 둠으로써 규제대상에 포함됐다”고 문제점을 지적했다.

또한 “개인의 주택신축판매업에 있어 장기간 임대한 후에 판매하게 될 때 양도소득 과세대상인지 사업소득 과세대상인지 판정기준이 모호하며, 법인도 신축주택을 장기간 임대(토지 등 양도소득 과세제외 대상 법정 임대사업은 제외)한 후에 판매하게 될 때 토지 등 양도소득 과세대상인지 판정기준이 모호하다”고 짚었다.

그는 크게 6개 개선안을 제시했다. △부동산매매업 등의 예약매출 시 개인과 법인의 손익귀속시기 차이 해소 △개인 부동산매매업자의 예약매출시 예정신고의무의 폐지 △주택신축판매 여부의 소득세법상 판정기간 신설 △주택신축판매업의 법인세법상 토지 등 양도소득에 대한 법인세 제외 판정기간 신설 △주택신축판매업자가 멸실 목적으로 취득하는 주택의 종합부동산세 합산배제 △주택신축판매업자가 신축하여 보유하는 주택의 지방세법상 주택 수 제외다.

장 세무사는 “현행 소득세법은 개인의 상업용 건축물의 개발에 대해 예정신고의무를 부여하고 있다. 그러다 보니 개인의 상업용 건축물의 개발이 예약매출로 이뤄지는 경우에도 작업진행률로 손익을 인식할 수 없고 대금청산일로 수입시기를 인식할 수밖에 없다”라며 예약매출하는 법인과 개인의 손익은 형평이 맞지 않는다고 밝혔다.

따라서 “개인 주택신축판매업과 부동산매매업이 예약매출로 이뤄지는 경우에는 손익귀속시기를 현행 대금청산일이 아닌 진행기준을 적용할 수 있도록 법령 정비가 필요하다”고 주장했다.

또한 “법령이 정비되면 대금 청산일을 기준으로 하는 토지 등 매매차익의 예정신고의무가 불필요한 만큼, 진행기준을 따르는 개인 부동산매매업자의 예약매출 시 토지 등 매매차익의 예정신고의무를 폐지해야 한다”고 덧붙였다.

이와 함께 “종합부동산세법상 주택신축판매업자의 합산배제 미분양 주택의 판정기간과 같이 사용승인 후 5년이 속하는 과세기간까지의 판매분은 주택신축판매업에 속하는 사업소득으로 보고 해당 기간이 도과한 판매분은 양도소득으로 보아 과세하고, 양도소득세 비과세 또는 중과세 주택 수를 판정할 때도 이와 같은 판정기간을 두는 것이 바람직하다”고 주장했다.  

그는 사용승인 후 5년이 속하는 과세기간까지의 판매분은 토지 등 양도소득에 대한 법인세에서 제외하고, 해당 기간이 도과한 판매분은 토지 등 양도소득에 대한 법인세를 과세하는 등 주택신축판매업의 법인세법상 토지 등 양도소득에 대한 법인세 제외 판정기간 신설도 제안했다.

아울러 주택신축판매업자가 멸실 목적으로 취득하는 주택은 종부세 합산배제하고, 주택신축판매업자가 신축해 보유하는 주택은 지방세법상 주택 수에서 제외해야 한다고 말했다.