다주택자 중과배제-소형 신축주택, 비수도권 준공후 미분양주택

합산배제-지분적립형 분양주택, CR리츠 취득한 수도권밖 미분양주택

 

국세청은 2024년 귀속분 종합부동산세 납세의무자는 종합부동산세를 12월16일까지 납부해야 한다고 25일 밝혔다.

 

다음은 종합부동산세 고지(신고) 및 납부 관련 Q&A다. 

 

Q1-종합부동산세 과세는 어떻게 이뤄지는가?

"1차적으로 주택 또는 토지 보유자에 대해 부동산 소재지 관할 시·군·구에서 재산세를 부과하고, 2차적으로 전국에 소재한 각 유형별(주택·종합합산토지․별도합산토지) 과세대상 재산을 인별로 합산한 가액이 각 유형별 공제액을 초과하는 경우 종합부동산세를 결정해 고지하게 된다."

 

Q2-종합부동산세 1세대 1주택자란?

"종합부동산세 1세대 1주택자란 세대원 중 1명만이 단독으로 주택분 재산세 과세대상인 1주택만을 소유한 경우로서, 그 주택을 소유한 '소득세법'에 따른 거주자를 말한다."

 

Q3-올해 종합부동산세 과세기준이 되는 공시가격은?

"매년 1월1일을 기준으로 국토교통부장관과 시장·군수·구청장이 '부동산 가격 공시에 관한 법률'에 따라 공시하는 가격을 말한다. 공동주택과 표준 단독주택·표준지는 국토교통부장관이, 그 외 단독주택 및 토지는 부동산 소재지 관할 시장·군수·구청장이 가격을 공시한다.

주택 및 토지 공시가격은 4월말에 공시되며, 공시가격은 국토교통부 또는 물건소재지 관할 시·군·구 누리집에서 확인이 가능하다."

 

Q4-올해 주택분 종합부동산세를 계산할 때 지난해와 달라진 점은?

"올해는 소형 신축주택과 비수도권 준공 후 미분양주택이 다주택자 중과배제 주택으로 추가됐다. 또한 합산배제 주택의 범위가 확대됐다.(공공주택사업자가 소유한 지분적립형 분양주택, CR리츠가 취득하는 수도권 밖 미분양주택 추가)"

 

Q5-주택 수에 따라 세율이 차등적용 되는데 주택 수 계산 방법은?

"재산세가 주택으로 과세되는 경우에만 종합부동산세도 주택으로 과세되기 때문에, 주택 수 계산은 재산세 과세유형에 따르는 것이 원칙이다.

종합부동산세 세율적용 주택 수는 인별(법인·단체 포함)로 전국에 보유하는 주택을 합한 개수다. 주택의 부속토지만 보유한 경우, 주택의 일부 지분만 보유한 경우에도 1개의 주택으로 보아 세율적용 주택 수를 계산한다.

다만, 과세에서 제외되는 합산배제 임대주택은 세율적용 시 주택 수 산정에서 제외하며, 상속주택 및 무허가주택의 부속토지를 소유한 경우, 납세자의 신청에 따라 해당 물건을 세율적용 시 주택 수 산정에서 제외한다."

 

<세율적용 주택 수 계산 사례>

 

Q6-종합부동산세 세부담상한 제도란 무엇인지?

"보유세제의 개편으로 인해 발생하는 세부담의 일시적인 급증현상을 방지하기 위한 제도다. 세부담상한은 과세유형별(주택·종합합산토지·별도합산토지)로 구분해 각각 150%를 한도로 적용한다.

또한, 과세유형별로 올해 부과된 재산세와 세부담상한 적용 전 종합부동산세 합계액이, 직전연도 표준세율 재산세액 및 세부담상한 적용 전 종합부동산세 상당세액 합계액의 150%를 초과하는 경우 그 초과된 세액은 '0'으로 보는 것이다."

 

Q7-과세대상 주택·토지와 세액계산 상세내역을 확인하는 방법은?

"홈택스에서 과세대상 물건(주택·토지)과 세액계산 상세내역을 조회할 수 있고, 자료를 내려받을 수 있다. 홈택스 로그인 후 '자주 찾는 메뉴'에서 종합부동산세,  과세물건 및 세액 상세내역 조회 순으로 들어가면 된다. 홈택스 이용이 어려운 납세자는 관할세무서에서 본인 확인 절차를 거친 후 과세대상 물건 및 세액계산 상세내역을 제공받을 수 있다."

 

Q8-1주택을 배우자 또는 가족과 공동 소유 시 공제액은?

"배우자 또는 세대원이 주택을 공동으로 소유하고 있는 경우에는 지분 소유자별로 각각 1주택을 보유한 것으로 보며, 각각 9억원씩 공제받을 수 있다. 다만 부부 공동명의 1주택자는 특례 신청시 1세대1주택자로 간주돼 12억원 공제 및 보유기간·연령에 따른 세액공제를 받을 수 있다."

 

Q9-개인이 조정대상지역에 주택을 취득하는 경우 합산배제 가능한지?

"1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 2018년 9월14일 이후 조정대상지역 내 신규취득 장기일반 민간임대주택은 합산배제가 제외(종부세 과세)된다. 다만 2018년 9월13일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우는 합산배제가 적용된다. 2018년 9월14일 이후 조정대상지역 공고가 있는 경우는 조정대상지역 공고일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 것도 포함된다."

 

 

Q10-조정대상지역 판단기준 및 현재 조정대상지역은?

"종합부동산세 세율 적용시 조정대상지역 소재 판정은 과세 기준일인 매년 6월 1일을 기준으로 판단한다. 전국 대부분 지역이 조정대상지역에서 해제됐고, 서울시 서초구·강남구·송파구·용산구가 2024년 과세기준일 현재 조정대상지역에 해당한다."

 

Q11-합산배제 및 특례를 신고(신청)기한 내(9.16.∼9.30) 신고(신청)하지 못한 경우는?

"합산배제·특례를 신고(신청)기간 내 신고(신청)하지 못한 경우에는 종부세 신고기간(12월1일∼12월16일)에 추가로 합산배제·특례 신고(신청)할 수 있다. 납부고지서와 관계없이 신고서(신청서)를 제출하고 납부세액을 납부할 경우 고지세액은 자동 취소된다."

 

Q12-종합부동산세 합산배제 신고를 잘못한 경우는?

"합산배제 대상이 아님에도 합산배제 신고를 한 경우에는, 종합부동산세신고기간(12월1일∼12월16일)에 과세대상으로 정정해 신고해야 한다. 미신고시 경감받은 세액과 이자상당가산액이 부과될 수 있다."

 

Q13-일정지분을 상속받은 주택도 주택수에 포함되는지?

"일정지분을 상속받은 주택도 주택수에 포함됩니다. 다만, 상속주택 특례를 신청하는 경우 상속일로부터 5년간 1세대 1주택자로 판정하며, 세율 적용 시에도 상속주택을 주택수에서 제외한다.

상속일로부터 5년이 지난 이후에도 지분율이 40% 이하이거나, 과세기준일 (매년 6월 1일) 현재 소유 지분율에 상당하는 공시가격이 6억 원(수도권 밖 3억 원) 이하이면 상속주택을 주택수에서 제외한다."

 

Q14-1주택과 상속주택을 세대원 중 2인이 각각 소유한 경우 상속주택으로서 1세대 1주택자 특례 적용받을 수 있는지?

"1주택과 상속주택을 세대원 중 2인이 각각 소유하는 경우에는 상속주택에 대한 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 없다."

 

Q15-수도권에 소재하는 공시가격 3억 원 이하 주택도 지방 저가주택으로서 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 있는지?

"수도권에 소재하는 주택은 1세대 1주택자 특례 적용대상인 지방 저가주택에 해당하지 않으며,수도권에는 서울특별시와 인천광역시, 경기도가 포함된다.

다만, 예외적으로 수도권 중 인구감소지역이면서 접경지역에 소재(경기 연천군, 인천 강화군·옹진군)하는 지방 저가주택에 대해서는 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 있다."

 

Q16-지방 저가주택을 2채 이상 소유하고 있는 경우 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 있는지?

"지방 저가주택을 2채 이상 소유하고 있는 경우 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 없다."

 

Q17-일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택을 모두 보유하고 있는 경우에도 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 있는지?

"1세대 1주택자 특례 요건을 갖춘 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택을 함께 보유한 경우 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 있다."

 

Q18-1세대 1주택자 특례가 적용되는 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택은 과세를 하지 않는 것인지?

"1세대1주택자 특례가 적용되는 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택은 과세표준에 합산해 세액을 계산하므로 종합부동산세가 과세된다. 다만 해당 납세자를 1세대 1주택자로 인정해 기본공제(12억) 및 연령·보유기간에 따른 세액공제를 적용받을 수 있다. 특례 주택에 해당하는 과세표준에 대해서는 세액공제를 받을 수 없다."

 

Q19-종합부동산세 납부유예 신청 방법은?

"종합부동산세 납부기한 만료 3일 전(12월13일)까지 홈택스·손택스를 통해 납부유예 신청 후 납세담보 관련 서류를 관할세무서에 우편으로 제출하거나, 관할세무서에 직접 방문해 납부유예 신청서·납세담보제공서 및 납세담보 관련 서류를 제출할 수 있다. 담당자가 제출서류 검토 후 납부기한까지 허가 여부를 통지한다."

 

Q20-홈택스의 종합부동산세 관련 서비스 중 인증서가 필요한 것은?

"홈택스에서 제공되는 종합부동산세 관련 서비스 중 인증서 필요 여부는 다음과 같다.

*홈택스 ID와 비밀번호를 이용한 로그인 필요"

 

Q21-종합부동산세 전자신고 방법은?

"인증서를 이용해 홈택스(hometax.go.kr)에 접속해 로그인한 다음 자주 찾는 메뉴에서 종합부동산세, 종합부동산세 정기신고하기로 들어가 신고·납부가 가능하다.

이용 편의를 위해 '동영상으로 알아보는 종합부동산세 정기신고'를 종합부동산세 신고기간에 국세청 누리집(nts.go.kr)에 게시할 예정이다."

 

Q22-어떠한 경우에 고지·납부 대신 신고·납부할 수 있는지?

"납세자가 신고를 원하거나 고지 내용에 오류가 있는 경우 납부고지서와 관계없이 신고·납부할 수 있으며, 이 경우 당초 고지된 세액은 취소된다."

 

Q23-종부세 고지내용에 이의가 있는 경우는?

"고지 내용에 이의가 있는 경우에는 고지서를 수령한 후 90일 이내에 심사청구 등 불복청구를 하거나, 납부기한으로부터 5년 이내 경정청구를 할 수 있다."

 

Q24-고지세액을 12.16.까지 납부하지 않은 경우 납부지연 가산세는?

"납부기한이 지나면 3%의 납부지연 가산세가 부과되고, 세액이 150만 원 이상인 경우 납부기한이 지난 후 1일당 0.022%의 납부지연가산세 등이 추가(5년간)된다."

 

Q25-종합부동산세 세액을 잘못 신고한 경우 불이익은?

"정당하게 신고할 세액보다 적게 신고한 경우, 과소 신고한 세액에 대해 10%(부당한 과소신고는 40%)에 상당하는 과소신고 가산세가 부과되며, 납부기한 다음날부터 납부일까지의 기간 동안 과소 신고한 세액에 1일당 0.022%에 해당하는 납부지연 가산세가 부과된다."