재건축 추진되자 14.8% 상승했으나 무산되자 2.5% 하락

조세심판원, 재건축사업은 가격변동 특별한 사정에 해당

재건축사업 진행 시기에 매매된 부동산 시가를 유사매매 사례가액으로 보는 것은 가격 변동의 특별한 사정이 없는 것에 한정된 상증세법 시행령 평가의 원칙에 위배된다는 심판결정이 내려졌다.

조세심판원은 주택의 재건축사업 진행이 가격변동에 영향을 준 것으로 보이는 만큼, 가격변동의 특별한 사정이 없는 것으로 보아 쟁점매매사례가액을 쟁점주택의 시가로 보아 증여세를 부과한 해운대세무서장의 처분은 잘못이라는 심판결정문을 최근 공개했다.

이와관련, 상속세 및 증여세법 시행령 제49조에선 시가의 인정에 대해 상속개시일 또는 증여일 전후 6개월(증여재산의 경우 평가기준일 전 6개월부터 평가기준을 3개월까지)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매 또는 공매가 있는 경우 확인되는 가액을 규정하고 있다.

다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있거나 평가기간이 경과한 후라도 가격 변동의 특별한 사정이 없다고 보일 때는 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매 등의 가액을 시가로 인정하고 있다.

조세심판원에 따르면, A씨는 2023년 3월 모친으로부터 부산광역시 해운대구 소재 쟁점주택을 증여받은 후 그해 5월 쟁점주택의 증여재산가액을 공동주택가격으로 하여 증여세를 신고·납부했다.

반면 해운대세무서는 쟁점주택과 같은 동 305호가 평가기준일 전 2년 이내인 2021년 9월에 매매계약이 체결된 사실을 확인한 후 부산지방국세청 평가심의위원회의 심의를 거쳐 쟁점매매사례가액을 쟁점주택의 시가로 보아 2024년 4월 증여분 증여세를 결정·고지했다.

이에 반발한 A씨는 쟁점매매사례가액이 된 305호 매매체결 시점과 자신의 증여 시기에는 가격변동의 특별한 사정이 있었기에 매매사례가액으로 인정될 수 없음을 항변했다.

조세심판원이 파악한 사실관계에 따르면, 해당 주택은 1층부터 4층까지 1개의 동, 총 13호로 구성된 연립주택으로 2020년 이전부터 소규모 재건축사업을 위해 추진위원회가 발족됐고 2020년 3월 해운대구청으로부터 조합설립동의서 검인 및 일련번호 부여에 대한 공문을 수령했다.

이후 2022년까지 재건축조합설립추진위원회는 재건축을 위한 사업진행 설명회를 개최하는 등 여러 가지 노력을 기울였으나 결국 상가 소유주의 반대 등의 사유로 조합설립이 무산되는 등 재건축사업이 수포로 돌아갔다.

한편으론, 쟁점주택이 위치한 지역은 해운대 해수욕장과 가까운 요지인 까닭에 재건축 호재에 대한 부분이 부동산 시가에 큰 영향을 미쳐, 재건축사업이 추진된 2020년 공동주택가격이 전년대비 9.6%, 2021년에는 14.8% 상승했으나, 재건축사업이 무산된 2022년과 2023년에는 각각 8.2% 및 2.5% 하락했다.

조세심판원은 심리를 통해 “쟁점주택의 공동주택가격 상승·하락률은 부산광역시의 공동주택 상승률을 상회하거나 일반 공동주택가격 상승률과는 다른 변동률을 보인다”며, “이는 당시 부동산 시황을 반영한 수준에 머물렀다기 보다는 쟁점주택의 구체적인 가견변동이 있었음을 나타낸다”고 적시했다.

이어, “2020년부터 2023년 사이에 있었던 쟁점주택 재건축사업의 진행이 가격변동에 영향을 미친 것으로 보인다”며, “비교대상주택의 매매계약일과 쟁점주택의 평가기준일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보기 어렵기에 쟁점매매사례가액을 시가로 적용할 수 없다”고 과세처분을 취소할 것을 심판결정했다.