신방수 세무사 著, '부동산 세금 핵심 질문 100'

25년 현장 노하우 집대성한 '실전 세무사전'

2026년 대한민국의 부동산세금 시장은 세제 개편과 다주택자 중과세 유예 종료라는 커다란 갈림길 앞에 서 있다. 똑같은 집을 같은 시기에 팔아도 누군가는 비과세 혜택을 누리고, 누군가는 억대의 세금 폭탄을 맞는다. 이 극명한 차이를 만드는 것은 단순한 지식이 아니라, 복잡한 세법 구조를 꿰뚫는 전략과 타이밍이다.

베테랑 세무 전문가인 신방수 세무사가 25년의 현장 노하우를 집대성한 신간 ‘부동산 세금 핵심 질문 100’을 펴냈다. 이 책은 딱딱한 조문을 나열하는 단순한 세금 해설서가 아니다. 납세자가 현장에서 가장 많이 묻는 100가지 질문을 통해 실전에서 즉시 사용할 수 있는 ‘세무 사전’ 역할을 하도록 설계됐다.

저자인 신방수 세무사는 “부동산 세금에서 가장 위험한 사람은 아예 모르는 사람이 아니라, 어설프게 안다고 믿는 사람”이라고 경고했다. 이제는 AI와 검색만으로 방대한 세법 정보를 얻을 수 있지만, 문제는 넘쳐나는 정보를 내 상황에 잘못 적용하는 오판에 있다는 지적이다. 이 책은 납세자가 가장 빠지기 쉬운 함정만을 골라 정리했다. 

책은 총 9개 파트에 걸쳐 1주택 비과세 요건부터 고가주택, 다주택자 중과세, 주택임대사업자, 입주권·분양권, 매매사업자와 법인에 이르기까지 부동산 세무 전 영역의 해법을 다룬다. 특히 △지금 팔아도 되는지 △무엇을 팔아야 하는지 △사업자·법인·증여 등 어떤 카드를 꺼내야 할지에 스스로 점검할 수 있도록 설계했다.

이 책의 가장 큰 특징은 제도가 아닌 ‘판단 기준’에 초점을 맞췄다는 점이다. 부동산 세금은 같은 주택이라도 비과세 판단 때는 빠졌다가, 중과세 판단 때는 포함되고, 종합부동산세 계산 때는 또다른 기준이 적용된다.

저자인 신방수 세무사는 이러한 차이 때문에 발생하는 현장의 실수를 날카롭게 짚어낸다.

1주택자는 비과세 요건과 거주요건의 주의사항 등에 대해 집중 분석했다. 다주택자는 탈출전략과 상황별 절세전략을 제시했으며, 임대사업자는 거주주택 비과세 사후 부인되는 7가지 결정적 장면을 짚었다. 또한 입주권·분양권은 대표적인 세금 함정 7가지와 대체주택 비과세 활용법을 파헤쳤다.

거주주택 비과세와 중과세의 미묘한 차이, 입주권과 분양권에서 가장 많이 착각하는 포인트, 개인과 법인의 경계에서 생기는 오해까지. 모든 초점은 실무적인 판단기준에 맞춰져 있다.

왜 1주택자인데 세금이 나오는지, 임대주택은 언제 비과세를 깨뜨리는지, 중과세는 어떻게 작동하는지, 법인이 왜 탈출구가 아닌 덫이 될 수 있는지. 이 책은 그 수많은 “왜?”에 대한 명쾌한 답이다.

보유세·양도세·종합부동산세가 복합적으로 톱니처럼 맞물려 돌아가는 규제. 2026년 중과세 유예 종료와 각종 규제의 재정비를 앞두고, 혼란에 빠진 유주택자에게 이 책은 책상 위에 두고 언제든 꺼내볼 수 있는 가장 확실한 ‘세금 방패’가 될 것이다.