7. 합산배제와 사후관리는?

일정요건 이상의 장기임대주택 등에 대하여는 종합부동산세 과세대상 주택에서 제외(합산배제)된다. 임대주택의 경우 그 사용자가 대부분 영세 서민들로서 합산과세하게 되면 임대주택에 부과된 세금이 세입자에게 전가되는 현상을 감안해 서민주거 안정을 도모하기 위한 정책적 배려이다. 여기서는 임대주택의 합산배제 기준과 합산배제 후의 사후관리를 중심으로 살펴보고자 한다.

◇ 장기임대주택 합산배제 기본요건

종부세 과세표준에서 합산배제되는 임대주택은 건설임대, 매입임대 및 기존 임대주택별로 그 적용 요건이 다르며 다음의 표와 같다.

< 장기임대주택의 합산배제 기본요건>

○ 면적 및 임대주택수 기준

전용면적기준으로 건설임대주택은 149㎡(45평)이하, 매입임대 및 기존임대 주택은 국민주택규모이하이어야 한다.

주택 수는 건설임대주택의 경우 동일 특별시·광역시 또는 도에 소재한 주택별로 각각 합산해 2호(매입임대주택은 5호)이상의 주택을, 기존 임대주택의 경우 전국에 소재한 2호이상의 주택을 임대해야 한다.

다만 다가구주택은 1세대가 독립해 사용할 수 있도록 구획된 부분(1구)을 1호의 주택으로 봐 주택 수를 계산한다.

○ 임대기간 및 가격 기준

건설임대 및 기존 임대주택의 경우 임대사업자로서 2호(매입임대주택은 5호) 이상의 주택의 임대를 개시한 날부터 5년(매입임대주택은 10년)이상 계속 임대해야 한다.

가격기준은 건설임대주택은 2호(매입임대주택은 5호)이상 주택의 임대를 개시한 날 또는 최초로 임대주택 합산배제신청을 한 연도의 과세기준일 현재 1호당 공시가격이 6억원(매입임대주택은 3억원) 이하이어야 하고, 기존 임대주택은 2005년 과세기준일 현재 공시가격이 1호당 3억원이하이어야 합산배제요건을 갖춘 것으로 본다.

위에서 언급한 임대주택 외에도 사원주택, 기숙사, 미분양주택 및 가정보육시설용 주택(주거 겸용 어린이놀이방)은 주택분 과세표준 합산대상 주택의 범위에서 제외하고 있다.

◇ 기타주택 합산배제 기본요건

○ 사용자 소유의 사원용 주택, 기숙사

종업원에게 무상제공하는 사용자 소유의 주택으로서 국민주택규모이하의 주택은 종부세 합산배제 대상이 된다.

다만 사용자가 개인인 경우에는 그 사용자와의 관계에 있어서 '국세기본법 시행령' 제20조제1호 내지 제8호의 친족관계에 해당하는 자나, 법인인 경우에는'국세기본법' 제39조제2항의 규정에 의한 과점주주에게 제공하는 주택도 합산배제대상에서 제외된다.

또한 학교 또는 공장 등의 학생 또는 종업원 등을 위한 공동취사용 구조인 기숙사는 종부세 합산배제 대상이 된다.

○ 미분양 주택

과세기준일 현재 건설업이나 주택신축판매업 등으로 세법상 사업자등록을 한 자가 건축해 소유하는 미분양 주택으로서 주택법 제16조의 규정에 의한 사업계획 승인을 얻은 자의 미분양 주택으로서 2005년1월1일이후에 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 3년이 경과하지 아니한 주택이나, 건축법 제8조의 규정에 의한 허가를 받은 자의 미분양 주택으로서 2005년1월1일이후에 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 3년이 경과하지 아니한 주택(단 자기 또는 임대계약 등 권원을 불문하고 타인이 거주한 기간이 1년 이상인 주택은 제외)은 종부세 합산배제 대상이 된다.

○ 가정보육시설용 주택

세대원이 '영유아보육법' 제13조의 규정에 따라 시장·군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말함)의 인가를 받고 사업자등록을 한 후 과세기준일 현재 5년이상 계속해 가정보육시설로 운영하는 주택도 합산배제 대상이 된다.

◇ 장기임대주택 등 합산배제 추가 요건

위의 기본요건을 충족하는 경우 ①과세기준일(6월1일)까지 시·군·구에 임대사업자등록과 세무서에 사업자등록을 마친 후(장기 임대주택만 해당) ②합산배제신청을 2006년 9월 중에 했거나, 신고기간(매년 12.1∼12.15)내에 신청해야만 종부세 과세에서 제외된다.

다만, 다가구주택은 임대주택법상 1동(채)의 주택을 1호의 주택으로 봐 임대주택 수를 계산하므로, 기준호수에 미달해 임대사업자등록을 할 수 없었던 자는 관할세무서에 과세기준일(올해는 6월1일)까지 사업자등록만 하면 임대사업자등록을 한 것으로 본다.

◇ 합산배제 사후관리

합산배제 임대주택 등은 추후 의무임대기간동안 그 요건을 충족하지 아니하게 된 경우(의무임대기간내 양도, 임대주택 수 미달 등)에는 이미 합산배제로 감면 혜택을 받은 세액을 추징하게 된다.

추징대상 주택에 대한 세액산출은 매 과세연도마다 당해 주택을 과세표준 합산대상 주택으로 보고 계산한 종부세액에서 당해 주택을 과세표준 합산배제대상 주택으로 보고 계산한 종부세액을 차감한 세액을 추징하게 된다.

추징시에는 신고불성실가산세는 부과하지 아니하나, 납부기한의 다음날부터 납세고지일까지의 기간동안 1일 1만분의 3의 이자율(연 10.95%)을 적용한 납부불성실가산세가 부과된다.

이와 같이 장기임대주택 등은 종부세 면제혜택을 받는 대신에 의무임대기간 등을 준수해야 하는 반대급부가 따르게 된다. 따라서 장기 임대의무를 이행하지 아니할 경우 면제받은 세액을 추징하게 된다. 또한 신고기간내에 합산배제 신청을 해야 하며, 법정신고기간 경과 후의 신청은 인정되지 아니함에 유의해야 한다.

8. 세부담 상한 제도란?

종합부동산세 세부담 상한제도란 보유세 개편으로 인해 발생하는 세부담의 일시적 급증현상을 방지하기 위한 안전장치로 당해연도에 부담할 보유세액(재산세와 종부세의 합계금액)이 전년도 당해 부동산에 부과된 보유세액의 일정비율에 해당하는 금액(세부담 상한액)을 초과하는 경우 그 초과세액에 대해서는 보유세로 징수를 하지 않는 제도이다.

종부세 시행 첫해인 2005년에는 과세유형별로 당해 납부해야 할 총 보유세액(재산세와 종부세의 합계금액)이 전년도에 납부했을 총 보유세액(재산세와 종합토지세의 합계금액)의 150%를 초과하지 않도록 했다.

◇ 주택 및 비사업용 토지의 세부담 상한은 전년도의 300%로 상향 조정

그러나 너무 낮게 설정된 세부담 상한 적용률에 따른 보유세 부담이 당초 보유세제 개편 취지를 충분히 반영하지 못함에 따라, 투기목적으로 보유할 우려가 있는 주택과 비사업용 토지에 대하여는 2006년부터 종부세 세부담 상한을 300%로 상향 조정했다. 다만 사업용 토지인 별도 합산 토지에 대해서는 작년과 동일하게 150%를 적용한다.

※ 세부담상한액 ^ 전년도 보유세 (재산세 + 종부세)상당액 × 300% (또는150%)

◇ 세부담 상한은 과세유형별로 각각 적용

종부세는 과세유형별(주택, 종합합산토지, 별도합산토지)로 구분해 과세표준 및 세액을 계산하므로 세부담상한액 계산도 과세유형별로 각각 구분해 계산한다.

전년도와 올해의 과세기준일 현재 소유 부동산의 현황이 상이한 경우에는 전년도 부동산 소유현황에 상관없이 올해 과세기준일에 소유하고 있는 부동산을 전년도 과세기준일에 동일하게 소유한 것으로 봐 전년도에 부담하였을 총 보유세액을 계산한다.

주택의 신·증축 및 토지의 분할·합병·지목변경·신규등록·등록전환 등으로 전년도 공시가격이 없는 경우에는 올해 과세기준일 현재 보유하고 있는 과세대상 재산과 동일한 상태로 전년도 과세기준일 현재 보유하고 있던 것으로 봐 시장·군수가 산정한 가액을 기준으로 전년도 세액 상당액을 계산한다.

올해에 재산세 부과시 비과세 또는 감면 등을 적용받은 경우에는 전년도에도 비과세 또는 감면 등을 적용받은 것으로 보아 전년도 세액상당액을 계산하며, 올해에 비과세 또는 감면 등을 적용받지 않는 경우에는 전년도에도 비과세 또는 감면 등을 적용받지 않은 것으로 보고 전년도 세액상당액을 계산한다.

<계속>