2. 재건축주택의 건설 절차

지역·직장주택조합의 경우에는 조합원들이 금전을 모아 토지를 취득한 후에 건물을 신축해 자기건물에 대하여는 보존등기를 하고, 토지는 신탁종료로 찾아간다. 그리고 재개발주택조합의 경우에는 기존의 조합원 토지 위에 건물을 신축해 조합원들이 자기 건물에 대하여는 보존등기를 하고, 토지는 환지후에 자기지분을 보존등기한다. 재건축주택의 경우에는 기존의 조합원 토지를 조합에 신탁을 하고 건물을 신축한 후에 건물을 조합원이 보존등기를 하고 토지는 신탁종료로 찾아간다.

Ⅲ. 재건축주택조합 관련 지방세법의 변천

1. '97년10월1일 지방세법 개정

'97년까지는 주택조합을 조합원과 별도의 인격체를 가진 단체로 봐 주택조합이 토지를 취득하거나 건물을 신축할 때 납세의무가 발생하고, 이를 다시 조합원에게 이전할 때 납세의무가 발생되는 것으로 봄으로써 이중과세 문제 등에 대해 논란이 있어 왔다.

대법원에서는 "주택조합은 그 소유의 자금으로 조합원의 건물을 신축 분양하는 것이 아니라 공정에 따라 조합원으로부터 각자 부담할 건축자금을 제공받아 조합원의 자금으로 이를 건축하는 것이므로, 건축절차의 편의상 조합명의로 그 건축허가와 준공검사를 받았다고 하더라도 그 건물의 소유권은 특단의 사정이 없는 한 건축자금의 제공자인 조합원들이 원시취득한 것이다"라고 판결했다(대판 93누18839, '94년6월24일).

이후 지방자치단체의 감면조례에 의해 조합이 취득할 때 과세하고, 조합원이 취득할 때 감면하는 형태로 운영해 오다가 조례규정 또한 미흡한 부분이 있어 이를 폐지하고 '97년 8월에 대법원 판례의 취지를 받아들여 조합주택용 부동산 중 조합원 지분에 대하여는 조합원이 처음부터 취득한 것으로 지방세법을 개정한 것이다.

□지방세법 관련조문('97년10월1일∼2003년6월30일)

제105조⑩주택건설촉진법 제44조의 규정에 의한 주택조합이 당해 조합원용으로 취득하는 조합주택용 부동산(공동주택과 부대·복리시설 및 그 부속토지를 말한다)은 그 조합원이 취득한 것으로 본다.

제110조(형식적인 소유권의 취득 등에 대한 비과세) 다음 각호의 1에 해당하는 것에 대하여는 취득세를 부과하지 아니한다.

1. 신탁(신탁법에 의한 신탁으로서 신탁등기가 병행되는 것에 한한다)으로 인한 신탁재산의 취득으로서 다음 각목의 1에 해당하는 취득. 다만 주택건설촉진법 제44조의 규정에 의한 주택조합과 조합원간의 신탁재산 취득을 제외한다.

가. 위탁자로부터 수탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우의 취득

나. 신탁의 종료 또는 해지로 인해 수탁자로부터 위탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우의 취득

다. 수탁자의 경질로 인해 신수탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우의 취득

위 지방세법 제105조의 규정에서는 조합주택용 부동산 중 조합원 지분에 대하여는 취득형식 유무에 불구하고 항상 조합원이 취득한 것으로 보는 간주규정이다. 따라서 조합원용으로 취득한 지분에 대하여는 조합에 신탁이 돼 있더라도 조합원 소유이므로 주택조합은 취득이 되지 아니하는 것이다.

따라서 지방세법 제110조제1호에서 신탁으로 취득하는 경우 비과세를 원칙으로 하면서 주택건설촉진법상의 조합원과 주택조합간의 신탁에 대하여는 지방세법 제105조제10항에 의해 당초부터 납세의무가 발생하지 아니하므로 비과세 유무를 따질 필요가 없기 때문에 단서조항을 신설한 것이다.