2021년 12월20일~2024년12월31일 기간 중

상생임대차계약 체결·임대 건에 한해 특례 인정

임대료 5%룰·2년 이상 임대요건 충족시 거주주택 2년 거주 요건 해제

임차인에게 임대료를 5% 이내로 올리고 2년 이상 임대하는 등 상생임대주택을 보유한 주택임대업자가 자신이 거주하는 주택 또는 임대주택을 양도하면서 잘못된 세금상식으로 세금을 추징당하는 사례가 많이 발생하고 있다.

국세청은 3일 제5회차 부동산 세금 실수사례 시리즈를 통해 상생임대주택 및 거주주택의 1세대1주택 특례제도를 이용한 세금혜택 팁을 알려왔다.

첫 번째 사례로는 특례기간내에 상생임대차계약을 체결·임대개시 하지 않아 임대주택 임대시 1세대1주택 비과세를 적용받지 못한 경우다.

2019년 9월 조정대상지역의 A 주택을 취득한 백장미씨는 2019년 10월 임차인과 1차 임대차 계약을 체결하고, 2021년 10월 동일한 보증금으로 2차 임대차계약을 체결했다.

백장미씨는 A주택 양도후 상생임대주택 특례 요건을 충족한 것으로 잘못 알고 비과세 신고했으나, 상생임대주택 특례기간내 상생임대차계약을 체결한 것이 아니어서 비과세를 적용받지 못하는 등 비과세 적용시 0원인 양도세를 4천900만원이나 납부하게 됐다.

상생임대주택 특례는 2021년 12월20일부터 2024년 12월31일까지의 기간(특례기간) 중에 상생임대차계약을 체결하고 임대를 개시하는 경우에만 적용되며, 백 씨의 경우 특례기간 전에 2차 임대차계약을 체결했기에 2차 임대차계약은 상생임대차계약에 해당하지 않는다.

상생임대차계약 임대기간 2년 이상 요건을 채우지 않아 임대주택 양도시 1세대1주택 비과세를 적용받지 못한 사례도 있다.

개나리씨는 2018년 2월 조정대상지역에서 A 주택을 취득하고 상생임대차계약을 체결했으나, 임차인이 임대계약기간 중 조기전출했다. 개나리씨는 2014년 5월 A 주택을 양도했으나 상생임대차계약의 임대기간 2년을 충족하지 못해 비과세를 결국 적용받지 못했다.

이와관련, 상생임대주택 특례를 적용받기 위해서는 상생임대차계약의 임대기간은 2년 이상 이어야 한다. 다만, 임차인의 사정으로 조기전출해 상생임대기간 2년 이상을 충족하지 못하게 된 경우로써, 새로인 임차인에게 임대료 등을 같거나 낮은 조건으로 임대하는 경우에는 그 임대기간을 합산해 2년 이상면 특례를 적용받을 수 있다.

임대료 증액제한 기준을 잘못 적용해 임대주택 양도시 1세대1주택 비과세를 적용받지 못한 경우도 있기에 꼼꼼히 체크해야 한다.

민들레씨는 2020년 5월 임대보증금을 5억원으로 해 주택을 임대하던 중 시세하락에 따른 임차인의 요구로 계약기간 중에 임대보증금 1억원을 반환하고, 2022년 5월 새로운 임차인과 임대보증금을 5억원으로 하여 2차 임대계약을 체결했다.

2차 임대차계약의 임대기간 2년이 만료된 후 민들레씨는 A 주택을 양도하고 비과세로 신고했으나, 임대보증금을 5% 초과 증액해 비과세를 적용받지 못하게 됐다.

상생임대차계약은 직전임대차계약 대비 임대료 등의 증가율이 5%를 초과하지 않아야 하는데, 직전임대차계약 기간 중 임대료 등의 변경이 있는 경우에는 변경된 후의 임대료 등을 기준으로 임대료 등의 증가율을 판정한다.

결국 민 씨의 경우처럼 직전임대차계약기간 중 1억원을 반환함에 따라 직전 임대차계약의 임대보증금이 4억원, 상생임대차계약의 임대보증금이 5억원으로 임대료 등의 증가율이 5%를 초과함에 따라 상생임대주택 특례를 적용받을 수 없게 된다.