Ⅰ. 종합세무대책 추진배경·방향

  □ 서울 강남지역의 재건축 추진 아파트 가격이 연간 30%를 상회하는 상승률을 나타내고, 최근에도 계속 상승세이며, 저밀도 저층 소형평형의 경우에는 지난해 연간 50%를 넘게 가격이 급등한 단지가 다수

  □ 또한, 서울지역 아파트 동시분양에 100대 1이 넘는 이상경쟁률을 나타내는 아파트단지가 속출하면서, 아파트분양권에 고액의 프리미엄이 형성되어 상당수가 전매되고 있음

  □ 아파트 등의 정상적인 거래(양도, 취득)는 경제행위의 일환으로

    ○  실수요자 등의 정상적인 아파트 등 거래에 대해서는 일체의 세무간섭을 배제하는 것이며, 세법에 따라 부동산 거래에 관련한 세금을 성실하게 신고·납부하는 경우에도 간섭없이 모든 납세절차가 종결되는 것임

   ○  그러나, 가수요자·투기성거래자 등이 단기차익 등을 목적으로 아파트시장에 몰려들어 과열시키면서, 비정상적인 거래를 일삼고, 관련세금을 탈루하는 것 등에 대하여는 관련세법을 적용하여 엄정하게 조치해 나가야 함은 국세청이 수행해야 할 기본업무인 것으로 이번에 서울 강남지역의 가격급등 아파트 거래·고가의 분양권 전매 등에 대한 세무관리를 강화함

Ⅱ. 강남지역 가격급등 아파트 등에 대한 주요조치

1.  부동산거래동향파악전담반 (일명"부동산투기대책반") 편성·운영

  ○ 서울지역에 74개반 150명으로 부동산거래동향파악전담반을 편성

  ○ 아파트가격이 급등한(하는) 서울 강남권 등에 수시 투입하여

    - 아파트가격 상승을 주도하고 있는 저밀도지구 재건축추진 소형아파트 등의 가격 및 거래동향 파악

    - 고액의 프리미엄이 붙은 아파트·오피스텔 등 분양권전매자료의 정기 또는 수시 수집

    - 인기아파트·오피스텔 등 분양현장에서의 예찰활동 및 필요시 현장조치

    - 관내의 가격상승폭이 큰 주요아파트, 개발제한구역 해제(예상)지역의 토지 등의 거래동향 및 가격 점검

    - 기타 부동산중개업소의 실태파악 등의 임무를 수행

2. 가격급등아파트·고액의 프리미엄이 붙은 아파트분양권 등에 대한 공평과세기반 보완 

  □ 서울 강남지역 재건축추진아파트 95개 단지에 대한「공동주택기준시가」수시고시제 시행 계획

   ○ 아파트를 팔았을 때 양도소득세를 과세하거나, 상속 또는 증여를 받았을 때 상속세 또는 증여세의 과세기준으로 적용하는「공동주택기준시가」를 매년 1회 7월 1일자로 정기적으로 고시하여 왔으나

      ※ 2001.7.1자 기준시가 고시한 아파트 (전국)

         ■  15,845 단지,   67,231동,  4,773,714세대

    ○ 아파트기준시가 정기고시 이후에 가격이 급등한 강남지역의 재건축추진아파트 단지에 대하여는

     -   아파트가격 변동내용을 양도소득세·상속세·증여세의 과세기준가격에 조기 반영하여 시가에 근접한 가액으로 납세자의 성실신고를 유도하고 공평과세를 실현하기 위하여

    ○ 매년 7월 1일의 공동주택기준시가 정기고시 이외에 별도로 수시고시하는 방안을 이번에 처음으로 시행할 계획임

      ※ 재건축아파트 단지선정, 동별·세대별 거래시세조사, 조사가격의 권형 점검, 조사내용의 전산구축 등 관련업무의 추진계획 수립

  □ 아파트분양권 프리미엄가액의 전산관리제 시행

   ○  다양한 방법에 의하여 정기적으로 아파트분양권 시세를 파악하여 전산누적 관리하는 시스템을 구축

   ○ 아파트분양권 거래에 대한 세무신고 내역과 전산관리하는 시세자료를 비교분석, 불성실신고자 선별 등에 활용할 계획

3. 아파트 분양권 등 양도자 중 불성실신고혐의자에 대한 정밀세무조사

  □ 대상지역 : 서울 강남권 (강남구, 서초구 우선) 중심

  □ 자료수집 :  총 1,074명

   ○ 서울 강남구·서초구 관내 고가의 프리미엄이 붙은 아파트 분양권 전매자료 및 2000년 이후 가격이 급등한 재건축 추진(예정) 아파트의 단기양도자료 등

     ※ 수집자료 현황 (2000. 1.∼2001. 9월 거래분)

     ＊아파트별 분양권 전매비율 :  최고 51%,   최저 5.7%

  □ 수집자료의 정밀분석

   ○ 수집된 자료를 토대로 거래당시의 시세정보(부동산 정보전문지, 언론 보도자료 등) 등에 의해 세무신고의 성실성 여부를 정밀분석

     - 거래당시의 시세와 세무관서에 신고한 내역을 대사

   ○ 수집된 자료에 대하여는 조만간 정밀분석을 완료할 예정

     - 일부 분양권 전매 등에 대한 양도소득세 신고내역을 시세정보 등과 비교분석한 바 상당수가 양도당시의 시세정보 등에 비하여 매우 낮게 신고한 것으로 나타나고 있음

    ※ 분양권 등 양도소득세 과소신고 혐의 사례 : 사례6, 사례7

  □ 세무조사실시(예정)

   ○  정밀분석결과 불성실신고 혐의정도가 큰 자를 엄선하여 조만간 세무조사에 착수할 예정

   〔주요 조사대상자〕

    -  부동산 등을 양도하고 예정신고를 하지 아니한 자

       (단, 1세대1주택 해당분 제외)

    - 고액의 양도차익을 남기고 아파트분양권을 전매한 자 중 불성실신고 혐의자

    - 재건축 추진아파트를 단기양도하는 등으로 고액의 양도차익을 남긴 자 중 불성실신고 혐의자

    - 가격급등아파트를 단기양도하여 고액의 양도차익을 남긴 자 중 불성실신고 혐의자 등

    ※ 조사과정에서 양도·양수자가 조사에 불응하거나 담합에 의해 정상적인 세무조사를 방해하는 경우 등에는 금융거래확인조사 및 양수자의 자금출처까지 조사할 예정

  □ 앞으로의 추진방향

   ○  이번 우선 분석대상에서 제외된 서울 강남지역의 2001. 10월 이후의 거래분 및 서울 강남 기타지역 중 고액의 프리미엄이 형성된 분양권 전매자료, 재건축 추진아파트 단기 거래자료 등을 추가로 수집

     - 추가로 수집하는 거래자료 분석결과 세금탈루혐의가 짙은 자에 대하여는 조기에 2단계 세무조사를 실시할 예정  

    ※ 양도소득세의 법정예정신고기한이 양도한 날이 속하는 달의 말일부터 2월임으로 신고기한이 경과하여야 자료수집 및 성실신고 여부 분석 등이 가능

   ○  다만, 거래가격이 안정되고 정상적인 거래가 이루어지고 있는 아파트 등 주택거래에 대하여는 세무간섭을 최대한 억제하면서 자율적인 성실신고를 적극 유도해 나갈 방침임

4. 양도소득세·증여세의 성실신고납부 조기안내

  □ 아파트 및 아파트분양권의 거래(양도와 취득)에 따르는 주요 국세로는 양도소득세와 증여세가 있음

   ○ 양도소득세는

    - 1년 미만 보유한 아파트를 양도하는 경우, 세법상 투기성이 있는 아파트 거래에 해당하는 경우, 아파트분양권(입주권) 등을 양도하는 경우에는 실지거래가액에 의한 양도차익을 기준으로 양도소득세를 과세하며

    - 기타의 거래에 대하여는 기준시가에 의한 양도차익을 기준으로 양도소득세를 과세함. 다만, 납세자가 실지거래가액으로 양도소득세를 신고할 수 있음

     ※  양도소득세의 세율, 세액계산방법, 과세사례 등은 참고자료 참조

   ○ 증여세는

    - 부모 등으로부터 증여받아 취득한 경우이거나, 직업·연령·소득 및 재산상태 등으로 보아 아파트 등을 자력으로 취득하였다고 인정하기 어려운 경우에는 시가에 의하여 증여세를 과세

      ※ 증여세의 세율, 세액계산방법, 과세사례 등은 참고자료 참조

  □ 아파트 등 부동산 매매정보를 적시 수집·전산관리하면서 해당 납세자에게 양도소득세 또는 증여세의 신고·납부를 서면안내 해주는 시스템을 구축

   ○  아파트 매매정보자료를 부동산등기정보화시스템 (AROS) 에서 국세통합시스템 (TIS)에 전송하는 체계를 구축하여

     - 2002. 1월 현재 서울지역의 부동산 매매정보는 전부 실시간으로 신속·정확하게 수집하는 시스템구축을 완료

   ○ 전산출력물에 의한 양도소득세·증여세 신고납부 사전안내제 시행

 ※ 아파트·아파트분양권에 대한 양도소득세 세율

 ※ 증여세 세율

 아파트분양권(입주권)을 전매하는 경우에는 반드시 실지거래가액으로 양도소득세를 신고·납부하여야 합니다.

 또한, 아파트를 양도하는 경우에는 원칙적으로 기준시가에 의하여 양도소득세를 계산하여 신고·납부하는 것이나, 일정한 사유에 해당하는 경우에는 반드시 실지거래가액으로 양도소득세를 신고·납부하여야 합니다.

   서울시 서초구 반포동 ○○아파트 16평형을 2001.2.1  2억6천만원에  취득하여 2001.12.1  3억7천만원에 양도함(취득세 등 필요경비가 1천만원 소요됨)

                                                            (단위 : 원)  

   * 주1) 계산근거 : 산출세액 (39,000,000)×공제율 (15%) = 5,850,000

        ☞ 부동산양도신고 : 부동산등기전 관할세무서에 신고하고 예정신고기한까지 납부

    * 주2) 계산근거 : 산출세액 (39,000,000)×공제율 (10%) = 3,900,000

       ☞ 예정신고기한 : 양도한 날이 속하는 달의 말일부터 2월

       ☞ 확정신고기한 : 양도한 날이 속하는 연도의 다음연도 5월 31일

   서울시 서초구 반포동 ○○아파트 16평형을 2001.2.1  2억6천만원에 취득하여 2002.1.5  3억7천만원에 양도함(취득세 등 필요경비가 1천만원 소요됨)

                                                            (단위 : 원)  

   * 주1) 계산근거 : 산출세액 (35,100,000)×공제율 (15%) = 5,265,000

        ☞ 부동산양도신고 : 부동산등기전 관할세무서에 신고하고 예정신고기한까지 납부

    * 주2) 계산근거 : 산출세액 (35,100,000)×공제율 (10%) = 3,510,000

       ☞ 예정신고기한 : 양도한 날이 속하는 달의 말일부터 2월

   서울시 송파구 ○○아파트 57평형을 2001.2.5 분양받아 (분양가 470백만원) 계약금 5천만원과 1차중도금 1억원을 납부한 상태에서 당해 아파트 분양권을 2001.12.5  3억원에 양도함. (2001년 양도분)

                                                            (단위 : 원)