조세심판원, 공동주택가격 전년대비 27.1%↓…'인용' 결정

2년새 가격 변동율 10% 미만…'기각' 결정

공동주택 상속·증여세 신고과정에서 납세자의 신고가액을 부인하고 유사매매사례가액으로 결정·고지하는 사례가 잦은 가운데, 과세관청의 유사매매사례가액 처분에 대한 정반대의 심판결정이 내려졌다.

소재지를 달리하고 있으나 동일연도에 상속과 증여가 이뤄진 각각의 사례에 대해 과세관청은 유사매매사례가액을 적용해 상속 및 증여세를 결정·고지했으나, 조세심판원은 ‘가격변동의 특별한 사정’을 근거로 상속 심판청구에선 납세자의 손을, 증여 심판청구는 과세관청의 손을 각각 들어줬다.

인용된 사례의 경우, 모친이 2022년 4월14일 사망함에 따라 A씨는 상속재산인 경기도 안산시 소재 쟁점아파트를 공동주택 가격으로 평가해 2022년 10월31일 상속분 상속세를 신고·납부했다.

과세관청은 이후 피상속인에 대한 상속세 세무조사를 통해 쟁점아파트와 동일한 단지내 비교아파트 ①이 2021년 7월14일 매매계약된 사실을 확인한 후, 쟁점유사매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 2024년 1월 A씨에게 상속분 상속세를 결정·고지했다.

이에 반발한 A씨는 비교아파트 ①의 계약일인 2021년 7월14일부터 상속개시일인 2022년 4월14일까지 시세하락 등 가격변동의 특별한 사정이 발생했음을 주장하며 심판청구를 제기했다.

상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호 단서에서는 같은법 시행규칙 제15조 제3항 제1호 각목의 요건을 충족하는 주택이 둘 이상인 경우 상속재산과 공동주택 간의 차이가 가장 작은 주택을 시가산정의 기준이 되는 유사재산으로 한다고 규정하고 있다.

조세심판원은 비교아파트 ①에 비해 비교아파트 ②가 쟁점아파트와 가격차이가 가장 작은 주택에 해당하는 점을 적시했다.

이에 비교아파트 ①은 쟁점아파트의 시가가 될 수 없음을 판단했으며, 비교아파트 ②의 경우 상속개시일과 약 8개월의 차이가 있으나 2023년 공시된 쟁점아파트의 공동주택가격이 전년대비 약 27.1% 하락한 점에 주목했다.

조세심판원은 이같은 사실관계를 근거로 상속개시일로부터 비교아파트 ②의 매매계약일까지 쟁점아파트의 시세가 변동하지 않았다고 단정하기 어렵기에 과세관청이 쟁점아파트의 시가를 쟁점유사매매사례가액으로 보아 상속세를 부과한 처분은 잘못이라고 심판결정했다.

기각된 사례에서도 가격변동 여부가 핵심으로 작용했다.

B씨는 어머니로부터 2022년 11월23일 서울시 서초구 소재 쟁점아파트를 증여받고, 2023년 1월26일 매매계약이 체결된 동일단지내 아파트의 거래가액을 시가로 보아 2022년 11월23일 증여세를 신고·납부했다.

과세관청은 B씨가 유사매매사례로 본 주택은 쟁점아파트와의 공동주택 가격차이가 5%를 초과하는 등 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호의 요건을 충족하지 않는다고 보아 인정하지 않았다.

이어 2020년 12월26일 매매계약이 체결된 동일단지내 비교아파트의 거래가액을 쟁점유사매매사례가액으로 보아 서울청 평가심의위원회의 심의를 거쳐 증여세를 결정·고지했다.

국토교통부 실거래가 조회내역에 따르면, 쟁점아파트와 동일단지내 동일면적 세대는 비교아파트 거래일 이후 2023년말까지 총 4건의 매매계약이 체결됐고, 이 가운데 B씨가 유사매매사례가액으로 신고한 1건을 제외하면 3건이 높은 가격으로 체결된 것으로 나타났다.

조세심판원은 쟁점아파트 단지내 동일면적 세대의 시세 변동율이 2020년 12월부터 2022년 11월까지 10% 미만인 점을 제시하며, 가격변동의 특별한 사유가 없기에 쟁점유사매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 증여세를 과세한 처분은 합당하다고 심판결정했다.