초고가 아파트·호화 단독주택, 시가 대비 공시가격 반영 40% 그쳐
감정평가 대상 주거용 부동산 추가하고 선정기준도 완화
신고가액-추정시가 차액 '5억' 또는 차액비율 10% 이상시 감평
상속·증여 과정에서 납세자의 신고가액을 부인하고 국세청이 감정평가 후 시가를 반영해 과세하는 감정평가 사업이 초고가 아파트와 단독주택 등 주거용 부동산으로 확대된다.
특히, 부동산과다보유법인이 직·간접적으로 보유한 골프장·호텔·리조트 및 서화·골동품에 대해서도 감정평가가 강화되는 등 상속·증여세 과세 형평성을 위한 감정평가 사업이 더욱 확대된다.
국세청은 3일 공정한 과세의 일환으로 상속·증여하는 부동산을 시가에 맞게 평가· 과세하기 위해 부동산 감정평가 대상을 추가하고 범위도 확대할 예정이라고 밝혔다.
국세청이 내년부터 새롭게 추가하는 감정평가 대상은 주거용 부동산으로, 최근 주거용 부동산의 거래가격이 높아지면서 일부 초고가 아파트 및 호화 단독주택의 공시가격이 매매가의 절반에도 미치지 못하는 사례가 발생하고 있다.
이들 초고가 아파트 및 호화 단독주택의 경우 비교 대상 물건이 거의 없어 시가를 찾기 어렵다는 점에서 꼬마빌딩과 성격이 유사하다.
실제로 전용면적 273㎡의 나인원한남 아파트의 경우 추정시가는 220억원에 달하나 공시가격은 86억원에 그치는 등 공시가격이 시가의 39.1%를 반영하고 있으며, 강남 신사동에 소재한 전용면적 599㎡ 단독주택의 경우 추정시가는 180억원이나 공시가격은 76억원으로 시가반영 비율이 42%에 그치고 있다.
그러나, 이들 주거용 부동산의 경우 국세청의 감정평가 사업에서 제외됨에 따라 시가보다 낮은 공시가격으로 상속·증여가 가능하며, 심지어 중형 아파트보다 대형 초고가 아파트의 증여세가 낮아지는 역전현상마저 발생하고 있다.
국세청 관계자는 “주거용 부동산에 대해서도 실제 가치에 맞게 상속·증여세를 부담할 수 있도록 내년부터 시가보다 현저히 낮은 가격으로 신고한 주거용 부동산 등을 감정평가 대상으로 추가할 예정”이라고 밝혔다.
감정평가 대상 부동산 확대 조치와 함께 감정평가 선정기준도 완화된다.
국세청은 내년에 감정평가 범위를 확대하기 위해 선정 기준을 낮출 예정으로, 현재는 신고가액이 국세청이 산정한 추정 시가보다 10억원 이상 낮거나 차액의 비율이 10% 이상인 경우 감정평가 대상으로 선정하고 있다.
이와관련, 추정 시가는 5개 감정평가 법인의 추정시가 산출을 의뢰해 최고액과 최저액을 제외한 가액의 평균값으로 산정하고 있으며, 차액 비율은 추정시가에서 신고가액을 뺀 후 다시금 추정시가를 나눈 값이다.
그러나 내년부터는 납세자의 신고가액이 추정 시가보다 5억원 이상 낮거나, 차액의 비율이 10% 이상이면 감정평가할 수 있도록 범위를 확대할 계획으로, 이같은 내용의 ‘상속세 및 증여세 사무처리 규정 개정안’을 3일 행정예고한데 이어, 20일간의 의견수렴을 거쳐 내년 1월부터 즉시 시행할 예정이다.
개정안이 내년부터 시행되면 2025년 1월1일 이후 상속·증여세 법정 결정기한이 도래하는 부동산부터 개정 규정이 적용된다.
상속·증여받은 부동산을 감정가액으로 평가하면 상속·증여세는 증가하나, 향후 해당 부동산을 양도할 때는 양도소득세가 줄어드는 순기능이 있다. 또한 납세자 스스로 감정가액으로 신고하면 최대 500만원의 감정평가 수수료 비용이 공제되고 추가적인 부동산 평가 절차 없이 조기에 상속·증여세 결정이 가능해진다.
국세청 관계자는 “이번 감정평가 사업 확대로 부동산 상속·증여시 실제 가치에 따라 과세함으로써 공정하고 상식에 맞는 사회구현에 기여할 수 있을 것”이라고 기대했다.
이 관계자는 또한 “주거용 부동산에 그치지 않고, 부동산과다보유 법인이 직·간접적으로 보유한 골프장·호텔·리조트는 물론 서화·골동품에 대해서도 감정평가를 강화할 계획”이라고 상속·증여세 형평성 제고에 나설 것임을 강조했다.
한편, 국세청은 이번 감정평가 대상 및 선정기준 확대 방침에 따라 신고 안내 단계부터 감정평가 사업에 대해 설명하고, 감정평가 대상으로 선정되면 감정평가 방법 및 절차를 담은 개별 안내문을 발송할 예정이다.
또한 감정평가가 공정하게 이뤄지도록 내부 3명·외부 4명 등으로 구성된 국세청 평가심의위원회에서 감정평가액을 한 번 더 검증하는 등 감정평가의 신뢰성을 제고할 방침이다.
