개인신용평가결과 반영 담보대출 유도
투기 혐의자 금융재산 일괄조회 허용
대체투자상품시장 활성화 투자자 유인

한국부동산연합회(회장·오진모)는 지난 17일 프레스센터 20층 국제회의장에서 '부동산 안정대책'이라는 주제로 정책 세미나를 개최했다. 이날 발표자로 나선 권주안 한국주택연구원 연구위원(집값 안정대책)과 손경환 국토연구원 연구위원(땅값 안정대책)의 발표 내용을 요약했다.<편집자 주>

제1주제 - 주택가격 안정화 대책

권주안 박사
한국주택연구원 연구위원

◇정부 10·29 주택시장 안정 방안
최근의 주택시장 불안이 수급 불균형, 과도한 유동성 등 복합적 요인에 기인한 것으로 간주돼 10·29 주택시장 안정 종합대책이 발표됐다. 주된 골자는 주택 공급을 지속적으로 확대하고 강북 뉴타운 12∼13개 지구를 금년 11월 중 추가로 선정하는 내용을 담고 있다. 또한 고속철도 역세권에 양질의 주택단지를 개발하는 것을 목표로 하고 있다.

부동산 세제 개선은 '종합부동산세' 가 2006년에서 2005년으로 조정돼 조기에 시행된다. 이를 통해 토지·주택 과다 보유자에 대해 부담이 되도록 보유세를 강화하고 1세대 다주택자에 대한 양도세가 강화된다. 또 투기지역 2주택이상 보유자에 대한 양도세 탄력세율을 우선적으로 적용하고 1세대3주택이상 보유자는 양도세율이 60%로 인상된다. 아울러 투기지역은 탄력세율을 우선적으로 적용해 최고 75%(주민세 포함 82.5%)까지 과세한다.

주택제도에 대한 보완은 6대 광역시와 도청 소재지 전역을 조사해 투기과열지구로 확대 지정하고 토지거래허가구역을 확대했다. 또한 여기에는 강북 뉴타운 건설 지역 및 고속철도 전철역 등이 포함됐다. 특히 개발부담금제도 연장 및 비수도권 지역으로 확대하고 20세대이상 주상복합 아파트 분양권은 전매가 금지된다. '부동산시장 안정대책·점검반'의 구성과 운영은 재경부 차관(건교부 차관)을 반장으로 관계부처 차관과 관련 연구기관장으로 구성됐고 대책 추진상황, 시장동향 점검 및 旣발표된 추가대책의 추진여부 등을 결정키로 했다.

향후 시장추이에 따른 추가대책은 주택담보대출 총량제를 실시해 가계대출 증가로 한정시킨다는 것이다. 즉 투기지역內 6억원이상 고가 주택을 취득할 때 실제 취득가액으로 취득·등록세를 과세한다는 것이다. 양도세제는 전면적으로 개편해 1세대1주택자에 대한 비과세는 소득공제로 전환된다.

분양권 전매 금지는 전국적으로 확대되고 재건축 아파트 개발이익 환수장치가 마련된다. 투기지역內 일정면적이상 아파트를 대상으로 주택거래허가제가 도입된다. 현재 주택시장은 저금리 기조에 따른 수익률 감소로 부동산 가격을 압박하고 있다. 이론적으로 임대료 수준과 가격 상승 기대가 일정할 경우 금리가 하락하면 부동산 가격은 상승한다.

일정한 수익률을 유지하기 위해 투자자금 유입에 따른 부동산 수요 증가는 가격을 상승시키고 다른 투자상품과 동일한 수익률 수준이 될 때까지 올라가는 것이 보통이다.

시장 유동성 증가 및 투자대상 부족은 주택담보대출 증가 및 대출대상 지역 편중화를 일으켜 투자대상 상품의 부족 및 수익성 악화로 이어진다. 택지공급의 감소에 따른 아파트 공급 위축에 따른 서울지역의 수급 불균형 발생은 아파트가격 상승 요인이 된다.

서울의 아파트 공급은 재건축에 의한 신규 공급에 의존하고 있으나 최근 용적률 하향 적용 등 억제로 공급량 감소 가능성이 큼에 따라 기존 아파트 및 旣승인 재건축 단지 아파트 가격이 상승한다는 뜻이다.

◇주택가격 안정화 대책
먼저 이런 자금흐름이 정착되기 위해서는 투기지역·투기과열지구에 대한 주택담보대출 실태 종합점검이 이뤄져야 하고 투기지역 아파트에 대한 주택담보인정비율이 하향 조정(50→40%)돼야 한다. 아울러 개인신용평가 결과를 적극 반영하는 주택담보대출 유도와 함께 주식연계증권(ELS) 개발 및 판매 활성화를 위한 제도 개선 및 소액주주에게만 인정되는 배당소득 비과세 혜택 확대가 이뤄져야 한다.

특히 투기행위 근절을 위한 단속을 강화키 위해서는 투기가 진정될 때까지 강도 높은 세무조사를 계속하고 투기 혐의자에 대해 금융재산 일괄조회를 허용해야 한다. 또 최근 가격이 급등한 아파트의 기준시가를 재고시하고 분양가 과다 책정 건설업체를 조사 대상자로 우선적으로 선정해야 한다.

◇문제점
가장 먼저 강북 뉴타운에 선정되는 12∼13개 지구의 공급 증대가 수급 불균형을 해소할 수 있는가에 대한 문제를 제기할 수 있다. 또한 강남지역으로 집중되는 수요자(투자 혹은 투기) 선호가 강북 지역으로 이전될 수 있을지의 여부와 자금흐름의 선순환 구조 정착도 문제다.

유동성 공급 감소 및 수요 감소라는 전제를 안고 매입하는 투자의 경우, 자금조달이 감소해 유동성 부족으로 수요가 감퇴할 가능성도 내포하고 있다. 자기자금 및 친·인척 자금으로 투자하는 경우의 대책과 투기행위 단속을 강화해 투기 및 투자수요를 억제할 수 있는지, 부동산 세제 강화가 투자 및 투기수익 환수로 수요를 억제할 수 있는지에 대한 점검이 이뤄져야 한다.

또 주택제도 보완(개발부담금, 토지거래허가제 등)에 대해 거래 억제 및 재건축 등 개발사업 이익 환수 등으로 수익 발생 억제 및 모니터링을 할 수 있어야 한다.

◇보완사항
먼저 학원 집중에 따른 교육목적 수요에 대한 대책이 필요하고 관계 부처간의 토의가 면밀하게 이뤄져야 한다. 대체 투자상품에 대한 대안이 부족하고 상황과 투자상품의 안정성 및 수익성 제고를 위해서는 여타 투자상품시장 활성화가 필요하다. 정부는 저금리에 대한 경기 부양과 부동산 가격 방향이 올바르게 흘러갈 수 있게 해야 한다. 특히 이에 대한 경기 부양과 자금수요 증가에 따른 금리 상승 가능성을 배제하지 말아야 한다.

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