부동산종합전산망 등 정보체계 조기구축
개발부담금제 연장 과열예상지구 확대
가격고정제 보상價 인상노린 매입억제

제2주제 - 토지시장 안정대책

손경환 박사
국토연구원 연구위원

◇현행 정부 부동산시장 대책
부동산시장 대책은 거래 규제 등을 통한 투기 억제와 같은 '직접적 수요관리책'과 부동산 관련 세제 및 공급 확대 등에 의한 '간접적 시장관리대책'으로 대별할 수 있다. 최근 시장 과열에 대한 대책의 방향은 단기적으로 직접 투기억제수단을 강화해 시급한 현안에 대처하되, 장기적으로는 시장 투명화 및 공급기반의 여건을 갖춰 간접적으로 시장수급관리를 지향하고 있다.

▲토지거래허가구역(국토의계획및이용에관한법률):토지거래허가구역은 토지의 투기 방지를 위해 지가가 급격히 상승하는 지역 중에서 건교부 장관(동일 시·군·구內에서는 시·도지사)이 지정한다. 지정요건은 토지의 투기적 거래가 성행하거나 지가가 급등 및 우려가 있는 ▶광역도시계획·도시기본계획·도시관리계획 등 토지이용계획이 새로 수립되거나 변경되는 지역 ▶법령의 제·개정 또는 폐지나 그에 의한 고시·공고로 인해 토지이용에 대한 행위 제한이 완화 또는 해제되는 지역 ▶법령에 의한 개발사업이 진행 중이거나 예정돼 있는 지역과 그 인근 지역 ▶건교부 장관이 투기 우려가 있다고 인정하는 지역 또는 관계 행정기관장이 투기가 성행할 우려가 있다고 인정해 건교부 장관에게 요청하는 지역 등에 해당할 경우 5년이내의 기간을 정해 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정할 수 있다. 지정으로 인해 허가구역 안의 토지 소유권·지상권을 이전 또는 설정하는 계약을 체결하는 당사자는 공동으로 허가신청서에 일정한 서류를 첨부해 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 한다. 2003.9.13 현재 지정된 허가구역은 총 1만4천777.48㎢로서 전 국토의 14.8%를 차지하고 있다.

▲투기지역(소득세법):부동산 과열을 막기 위해 청약과 관계없이 부동산 투기에 양도소득세를 중과세하기 위해 지정하고 있다. 토지투기지역은 주택과 별도로 '직전 분기 지가상승률이 소비자 물가상승률보다 30%이상 높은 곳으로, 해당 지역 지가상승률이 전국 평균보다30%이상 높거나 연간 상승률이 최근 3년간 전국 평균보다 높으면' 투기지역에 지정할 수 있도록 규정하고 있다. 지정효과는 부동산의 양도시 기준시가 대신 실지거래가액으로 과세하고 필요시에 탄력세율(기본세율±15%P 범위內)을 적용해 중과세가 가능하다. 현재 지정된 투기지역은 주택 53개, 토지 4개 지역으로 전국적으로 53개 기초자치단체 행정구역에 집중돼 있다.

▲투기과열지구(주택건설촉진법):주택분양시장 과열을 방지키 위해 청약률(최근 2월간 5 대 1이상)을 기준으로 건설교통부 장관(시·도지사)이 주촉법에 의해 지정하는 지역으로 신규주택의 분양권 전매 제한, 청약자격 제한과 관련된 것이다. 지정요건은 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역 중 최근 2개월의 청약경쟁률이 5 대 1을 초과하는 경우 및 주택건설사업계획 승인이나 주택건축허가 실적이 최근 수년간 급감해 주택공급이 위축될 우려가 있거나 분양계획이 전월 대비 30%이상 감소하는 경우다. 지정효과는 소유권이전등기시까지 분양권의 전매가 제한된다. 그러나 지정 이전에 분양권 소유자는 한번의 전매가 가능하다. 5년이상 무주택 세대주에 대한 신규 주택의 우선 공급이 우선적으로 적용되고 청약 1순위자격이 제한(1가구2주택자, 5년이내 당첨사실이 있는 자, 2002.9.5이후 입주자 저축 가입자로서 세대주가 아닌 자는 1순위 제한)된다. 또한 주상복합건물, 오피스텔의 입주자는 공개 모집된다. 지난 6월7일 현재 수도권 전역(자연보전권역, 접경지역 및 도서지역 중 일부 지역 제외)과 충청지역 5개 시·군(대전·천안·아산·청주·청원)에 지정돼 있었으나, 지난 10월2일에는 부산(해운대구·수영구)·대구(수성구) 등으로 확대됐다.

◇부동산시장 대책 추진방향
기존의 부동산시장 안정대책은 대증요법식 단편적 대책 위주로 추진돼 정책의 일관성과 종합성이 결여된 측면이 있다. 이에 따라 정책의 실효성이 저하되고 시장공급 기능에 대한 배려가 미흡한데다 수요관리대책 일변도로 시장구조의 문제를 심화시키고 있다. 세제·금융 등을 포괄하는 10·29대책의 발표로 부동산시장의 안정기반은 어느 정도 구축됐다. 하지만 주택시장 중심의 대책이라는 점에서 토지시장의 안정기반을 구축하기 위한 대책이 모색돼야 할 필요가 있다.

현재 부동산시장에서 문제가 되고 있는 집값 상승은 토지공급 부족에 기인하기보다는 일부 특정지역에 대한 수요 과열과 저금리 등으로 인한 투자심리에 의한 것이며, 투기거품을 제거하고 전국적인 부동산시장 안정기조의 확립이 요구되는 시점이다.

향후 토지시장의 안정을 위해서는 투기수요 억제와 공급대책이 병행돼야 할 것이다. 공급대책은 필요한 지역에 필요한 만큼 토지를 공급하는 것과 함께 기존 토지의 효율적 이용이라는 관점에서 접근하는 것이 바람직하다고 본다. 투기수요 억제대책으로는 부동산시장 변동에 조기 대처하기 위해 지자체·공공기관 합동으로 '부동산시장 동향 상시 감시체제'를 구축해야 한다.

개발예정지의 토지 매수시에 보상기준을 개발 발표 직전시점의 공시지가로 하는 가격고정제를 통해 보상가 상승을 노린 토지매입을 억제해야 한다. 개발이익의 일정부분을 국가가 환수하는 개발부담금제도 연장조치를 수도권 이외에도 과열예상지구로 확대해야 한다.

이밖에 부동산시장의 투명성을 제고하기 위한 소유·거래 관련 제도 개선 및 부동산 종합전산망 등 정보체계의 조기구축을 추진해야 한다.