수원지방법원 행정2부는 지난달 28일 일반 아파트와는 달리 외벽을 발코니 밖에 두는 커튼-월 공법의 주상복합 아파트 발코니에 대해 ‘전용면적에 포함시켜 양도소득세를 부과해서는 안된다’고 판결했다.

수원지법원은 판결문에서 “주거를 목적으로 한다는 점에서 일반 아파트와 주상복합아파트가 별반 차이가 없고, 최근에는 내력벽을 설치하지 않는 아파트도 있어 발코니가 내력벽 안에 있거나 밖에 있는 것으로 두 아파트의 차이점을 두기 어렵다”고 밝혔다.

이번 판결은 그러나, 국세청과 국세심판원, 서울시 건축심의 위원회가 커튼-월 공법으로 시공된 발코니 면적은 전용면적으로 보도록 규정하고 있는 것과는 배치되는 첫 판결이어서 파장이 예상된다.

커튼-월 공법 주상복합 발코니와 일반 아파트 발코니

일반적으로 서비스 면적으로 분류되는 발코니라고 하면 발코니의 형태가 외부에 노출된 상태로 준공 검사 후 입주자들의 취향에 따라 바람막이 역할을 하는 개별 섀시공사를 하고 있다.

과거의 공사는 기둥과 지붕이 없는 건물로 벽이 건물의 하중을 받는 형태로 돼 있다. 하지만 현대의 공사 방식은 콘크리트에 의한 기둥과 지붕이 만들어진 형태다.

이처럼 상부의 하중을 이제 기둥이 받게 되자 더 이상 벽이 두꺼워지고 막혀 있을 필요가 없게 됐고 그러면서 점차 벽은 얇아지고 이제는 전체가 다 유리로 만들어지게 됐다.

커튼-월은 이러한 기술 발전과 더불어 생성된 새로운 공법으로 내 외부를 구분하는 구조하중을 받지 않는 벽을 말한다. 또 커튼을 떼어내듯 쉽게 건물과는 분리해 변경할 수 있는 상태의 외부벽을 지칭하기도 한다.

특히, 커튼-월 그 자체는 풍압, 충격 등을 견뎌야 하고 외장재로서 필요한 방수, 단열, 차음, 내구성 등이 요구되며 외관디자인에 결정적인 요소가 됐다.

발코니 내력벽 안에 있거나 밖에 있는 것으로 차이점 두기 어렵다?

수원지법은 “발코니가 내력벽 안에 있거나 밖에 있는 것으로 두 아파트의 차이점을 두기 어렵다”고 밝혔다.

이에 반해 국세청은 “일반 아파트와 달리 외벽을 발코니 밖에 두는 커튼-월 공법의 주상복합 아파트 발코니는 전용면적에 포함시켜 양도소득세를 부과해야 한다”고 주장했었다.

두 의견을 살펴볼 때, 일반 아파트가 전용면적에 포함되지 않는다는 것은 수원지법과 국세청의 의견에는 차이가 없어 보인다.

이는 국세행정의 일반적인 관행으로 일반아파트의 발코니는 전용면적이 아니라는 사실이 납세자에게 받아들여진 상태에 해당한다.

국세기본법 제 18조 3항에는 세법의 해석 또는 국세행정의 관행이 일반적으로 납세자에게 받아들여진 후에는 그 해석 또는 관행에 의한 행위 또는 계산은 정당한 것으로 보며, 새로운 해석 또는 관행에 의해 소급해 과세되지 않는다고 밝히고 있다.

하지만, 커튼-월 공법으로 신축된 고가의 일반아파트나 주상복합아파트 발코니는 개방성이 상실된 발코니로 주거공간에 해당되며 전용면적이 아닌 서비스 면적으로 볼 수 없다는 의견이 지배적이다.

그러므로 국세기본법 제18조3항에 해당한다고 볼 수 없다고 할 것이다.

주상복합아파트와 일반아파트는 다르다

수원지방법원은 판결문에서 “주거를 목적으로 한다는 점에서 일반 아파트와 주상복합아파트가 별반 차이가 없다”고 밝혔다.

그러나 판결문의 내용과는 달리 발코니의 형태의 차이 외에도 주상복합아파트와 일반아파트는 그 특혜에서부터 차이가 난다.

일반 아파트는 주택법상 사업승인을 받는 반면, 주상복합아파트와는 건축법상 건축허가를 받는다.

이에 따라 사업승인이 불가능한 사업지역에 주상복합은 건설될 수 있으며, 등록사업자가 아니어도 건축주가 될 수 있다.

특히, 용적률 부분에 있어서 아래 표와 같이 일반아파트와는 다른 기준을 적용 받는다.

한 조세전문가는 “주상복합건축물이 건축허가를 받음으로써 주택법상의 제한을 모두 회피하게됨에도 불구하고 그 실질에 착안해 면적계산은 주택법에 의하도록 주장하거나 과세과정에서 주택법의 적용을 주장하는 것은 형평에 어긋난다”고 주장했다. 

커튼-월 공법 주상복합 발코니 ‘왜 전용면적에 포함돼야 하나’

‘타워팰리스 아파트처럼 유리벽으로 한층 전체를 막고 그 층들이 연결돼 마치 유리상자처럼 건축물의 외관이 만들어지는 경우로서 이러한 경우 처음부터 개방된 공간이 존재하지 않으므로 바닥면적에서 제외되는 발코니로 볼 수 없다’ 건교부

‘21층 이상의 주상복합아파트의 경우 건축공법을 커튼-월 공법으로 의무화하고 발코니면적을 건축면적 및 바닥면적에 포함하는 것으로 규정한다’ 서울시 건축심의위원회

‘실질내용에 따라 하나의 주거용으로 제공된 것이냐에 의해 합목적적으로 가려야 할 것이다’ 대법원

이들의 주장대로라면 발코니가 건축물의 바닥면적에서 제외되는 이유는 공동주택의 마당기능의 보완과 화재시 피난을 위한 기능을 감안한 것으로 개방성이 있어야 과세대상에서 제외될 수 있을 것이다.

그러나 커튼-월 공법에 의한 주상복합의 경우 발코니의 개념의 핵심요소인 개방성이 설계당시부터 존재하지 않으므로 배타적 공간으로 전용부분으로 평가하는 것이 정당하다 할 것이다.

수원지법 선행사건 제치고 처분 취소 판결

한편, 이번 사건의 주요쟁점이 된 주상복합아파트 발코니 과세쟁점은 2003년 과세 후 국세심판을 거쳐 2년전인 2005년에 최초 시작됐으며, 수원지법의 판결에 앞서 10여건의 동일유형 선행사건이 있다.

또한, 지난해 5월 서울행정법원 등에 접수돼 현재까지 수원지법의 판결과 동일한 유형의 사건이 진행 중이다.

그럼에도 불구하고 수원지법은 지난 4월에 접수된 후행사건을 불과 7개월만에 선고일을 일방적으로 정해놓고 부과처분 취소 선고판결을 내려 그 진의에 의문이 든다는 견해도 있다.