임대용 부동산의 자산가액보다 부채가 더 많은 경우에는 그 많은 금액에 상당하는 지급이자는 필요경비 불산입한다는 소득세법 규정이 있다.

따라서 임대부동산의 가액을 어떻게 평가하며 얼마를 대차대조표 자산계정에 計上하느냐에 따라 부채의 자산초과액이 결정되고 이로 인해 지급이자를 필요경비로 인정받지 못하는 금액이 발생하는 결과를 가져오게 된다.

실례를 든다면 오래 전에 취득한 토지를 소유하고 있다가 임대하기 위해 건물을 신축한 경우에 그 건물의 부속토지 가액을 최초 취득 당시의 가액으로 計上하느냐, 임대개시 또는 준공시의 가액으로 하느냐에 따라서 총자산가액에는 큰 차이가 발생하고 따라서 부채초과액도 달라지게 되면 지급이자 필요경비 불산입액 또한 다르게 산출된다.

실정법 규정을 보면 소득세법 제33조제1항제5조는 가사의 경비와 이에 관련되는 경비로써 대통령령이 정하는 경비는 필요경비에 불산입한다고 규정하고, 소득세법 시행령 제61조제1항제2호는 사업용 자산의 합계액이 부채의 합계액에 미달하는 경우 그 미달하는 금액에 상당하는 부채의 지급이자로써 재정경제부령이 정하는 바에 따라 계산한 금액은 필요경비에 불산입한다고 규정하고,

소득세법 시행규칙 제27조는 영 제61조제1항제2호의 규정에 의해 필요경비에 산입하지 아니하는 금액은 다음 산식에 의해 계산한 금액으로 한다고 규정하고 있다.

위의 산식에서 자산의 합계액이라 함은 토지와 건물 기타자산의 합계액이라 할 것인 바, 건물가액은 신축한 건물의 건축원가로 함에 이론이 없으나, 신축건물의 부속토지를 취득 당시의 가액으로 하느냐? 임대용 건물을 신축해 임대를 개시한 때(또는 신축건물 준공한 때)의 가액으로 하느냐?하는 문제이다.

이에 대하여는 취득시의 가액으로 계상해야 한다는 견해가 있는바 그 이유는 우리나라 회계원리는 취득원가주의를 채택하고 있기 때문에 취득시와 다른 시기의 평가를 용인하지 않는 다는 것이다.

또 하나의 견해는 임대를 개시한 때, 또는 건물 준공시점의 가액으로 계상해야 하는 견해가 있는바 그 이유로는 첫째-  법인과의 형평이 맞지 않는다는 것이다.

법인의 경우에는 부채가 (순)자산을 초과한다는 이유로 지급이자의 손비성을 부인하는 규정이 없는 점과 비교하면 똑같은 부동산 임대업을 하는 경우에 지급이자의 필요경비불산입으로 인해 과세소득금액이 달라지게 되는 결과를 초래해 형평의 원리에도 부합되지 않는다는 것이다.

왜냐하면 법인은 순자산 즉, 자본개념이 명백하게 자본금과 잉여금의 합계액으로 나타나게 되므로 자본유출 또한 명백하지만 개인은 법인과 같은 자본개념이 없고 자산에서 부채를 뺀 금액을 순자산 즉, 자본으로 보게 되므로 자본유출을 판단함에 있어서 사업용 자산으로 제공되는 시점의 가액을 자산가액으로 삼아야 타당하다는 것이다.

둘째- 소득금액 발생시점의 자산과 부채를 비교해야 입법취지에 맞다는 점이다.

소득이란, 자산에서 발생하는 수익과 부채에서 발행하는 지급이자 등 비용의 대응관계에서 계산되는 것이므로 이 때의 자산과 부채는 당해소득이 발행하는 동일한 과세기간의 자산과 부채가액을 기준으로 비교돼야만 기업회계의 일반원리인 수익 비용 대응의 원칙에도 합당하다는 것입니다.

셋째- 건물의 임대사업은 건물이 있어야 가능한 것이므로 건물을 새로 지어 임대를 개시한다면 그 새건물의 준공시점 또는 임대를 개시한 시점이 새로운 임대를 개시하는 시점이 되므로 이시점의 자산가액을 기준해 부채의 초과 여부를 판단해야 한다는 의견이다.

왜냐하면 어떤 사업을 시작하는 사람은 그 사업에 투하된 자본가치에서 얼마의 수익을 얻어야 적정하겠는가를 計量해 투자의사를 결정하는 것이므로 부동산 임대사업의 경우에 임대업에 소요되는 토지와 건물가액의 합계액에서 발생하는 임대수익과 임대사업을 하기 위해 차입한 부채의 지급이자를 감안해 건물을 신축했을 것이므로 소득금액 계산에 필요한 자산가액도 건물신축시점 또는 임대를 개시한 때의 가액으로 계상해야 합리적이고 입법취지에 합당하다는 의견이다.

넷째- 양도소득이나 사업소득(부동산매매업, 건물신축판매업) 계산에 있어서는 취득가액을 장부가액으로 하는 것이 타당하나 임대업의 자본계산할 때와는 회계원리나 조세법리가 다르다.

결론적으로 위의 견해들을 비교한다면 취득가액을 장부가액으로 계상해 부채 초과액을 판단한다면 실질적인 자산가치가 반영되지 아니해 자산과 부채를 비교하는 원리를 저버리게 되어 불합리성을 면할 수 없을 것이므로 임대사업 개시시점의 자산가액을 부채와 비교해 부채 초과여부를 판단하는 것이 합리적이라고 생각된다.