1. 과거의 보유세 무엇이 문제였나 ?

◇혜택에 비해 보유세 부담이 적음

세금은 건강한 사회를 유지하기 위한 필수적인 재원으로, 이를 누가 얼마만큼 분담할 것인가를 정한 것이 세법이라 할 수 있다.

보유세는 세법에 정한 다양한 재원 분담기준 중에 부동산을 많이 보유하거나 비싼 부동산을 보유한 사람들이 누리는 교통, 교육, 치안, 문화 등의 공공서비스 혜택에 상응해 그 사회의 유지비용을 더 많이 내도록 하는 것이다. 이것은 소득이 많은 사람들이 응능부담의 원칙에 따라 더 많은 소득세를 내는 것과 같이 너무나 자연스럽고 당연한 일이다.

그런데 2004년까지 우리나라는 부동산을 보유하면서 그 가치를 향유하는 것에 비해 보유세가 너무 적었다는 사실을 최근에 와서 인식하면서 이제는 어느 정도 사회적 공감대가 형성돼 있다고 본다. 단적인 예로 수억원짜리 고가 아파트 보유세금이 소형 승용차보다도 적어 실제 조세부담률에서는 40분의 1 수준이 되는 모순을 알게 됐다.

[표1] 주택-자동차 보유단계 실효세율 비교(개편전)

너무 적은 보유세는 투기목적의 과도한 보유를 조장함으로써 자금이 보다 생산적인 부문으로 흘러가는 것을 방해하고 국민들의 건전한 근로의욕을 떨어뜨려 사회통합의 걸림돌이 됐다. 반면 거래세 부담은 높아 부동산의 원활한 거래를 제약하고 이중계약서 작성 등의 문제가 발생했다.

◇ 비싼 아파트보다 평수 넓은 변두리아파트가 보유세 부담은 더 많아

건물에 부과되는 재산세는 실제 재산가치가 아니라, 새 아파트냐, 평수가 얼마냐 등에 따라 재산세를 부과했다. 즉 신축건물기준가액에 구조·용도·위치지수 및 건축연도 등을 적용하는 원가법을 사용한 것이다.

이에 따라 시세가 싼 아파트인데도 단지 평수가 넓다는 이유로 더 많은 재산세를 내 서울과 지방, 서울에서도 강남·북간 재산세 부담의 불형평 문제가 끊임없이 제기됐다.

[표2] 부동산 보유세 부담 비교

또한 종합토지세는 토지에 대한 과세표준액을 매년 개별공시지가에 시·군·구에서 결정·고시하는 일정비율을 적용해 산정함에 따라 시·군·구마다 적용률 및 과표 현실화율에 상당한 차이가 있었다.

※토지과표 현실화율(2004년):(최저)파주시 35.3%∼(전국평균)39.2%∼(최고)울릉군 47%

◇ 과세표준이 조금만 올라도 보유세 부담이 급증하는 세율구조

종전의 종합토지세는 과세표준액 기준으로 분리과세대상은 0.1%부터 5%를 적용하고, 합산과세대상은 0.2%부터 5%의 세율(9단계)을 적용하고 있었다. 재산세도 과세표준액 기준으로 1천200만원이하 0.3%부터 4천만원이상 7%의 세율(6단계)로 구성돼 있었다.

과표 현실화율이 낮은 것을 감안한 세율구조는 과세표준이 올라가면 더욱 더 많은 세금을 내는 체계로 돼 있었기 때문에 과세표준액이 조금만 인상되어도 보유세액이 급증하는 문제가 발생해 실제 재산가치를 반영하지 못하는 구조적인 문제가 있었다.

※(예) 재산세 : 1천200만원이하 0.3%∼4천만원이상 7%

·과표차이는 3.3배(1천200만원 → 4천만원)에 불과한데 세율차이는 23배(0.3% → 7%)

◇수도권과 지방간 보유세 세수격차가 큼

2004년도 우리나라 지자체간 보유세 세수입을 비교해 보면 서울 강남구가 1천900억원임에도 강원도 인제군은 6억8천만원에 불과해 땅값이나 집값이 비싼 수도권과 지방간 세수 격차가 커서 지방의 경우 지역발전이 낙후되는 등 지역발전의 불균형이 심화됐다.

2. 보유세 어떻게 개편되었나 ?

◇ 경제적 실질에 맞는 과세표준 및 세액의 산정

보유 재산가액에 상응하는 세금부담이 되도록 토지·건물의 평가에 있어 실제 거래가액을 반영해 납세자간, 지역간 과세형평성을 제고했다.

주택은 종전에 건물은 재산세, 그 부속토지는 종합토지세로 구분과세하던 것을 주택거래의 실제상황을 반영해 건물과 그 부속토지를 통합평가하고 통합 과세한다.

또한 보유세제 개편에 따라 급격한 세부담 증가를 방지하기 위해 세부담상한제를 뒀으며 종전의 복잡하고 급격한 누진세율 체계를 단순화하고 세율은 전반적으로 인하했다(최고 7%⇒4%).

◇ 보유세 구조의 이원화

종전의 보유세를 재산세와 종합부동산세로 이원화해, 1차로 재산 소재지 관할 시·군·구에서 낮은 세율로 재산세를 부과하고, 전국 소유 부동산을 인별로 합산해 일정 기준금액 초과분은 2차로 종합부동산세를 과세하도록 했다.

◇ 보유세는 강화, 거래세는 완화

2003년 10·29대책이후 안정세를 유지하던 부동산 시장이 2005년 2월부터 서울 강남, 분당, 용인 등 지역의 집값 상승이 촉발돼 보유세를 강화하는 한편, 부동산의 원활한 거래를 유도하기 위해 거래세를 계속 완화(2006년9월1일 현재, 주택거래 : 5%→2%)했다.

이는 선진외국에 비해 비정상적이었던 우리나라 거래세와 보유세 비중을 합리적으로 조정한 측면도 있다.

[표1] 보유세 대 거래세 비중(2003년)

◇ 8·31 부동산 대책에 따른 보유세 개편

종합부동산세 도입으로 보유세 부담이 다소 늘기는 했으나 부동산시장 안정기능에는 미흡하고 세대원간 분산보유를 통한 세부담 회피현상이 빈번하게 이뤄져, 과세표준 적용률의 연차적 상향 조정, 과세기준금액 하향 조정 및 세대별 합산과세방식으로 전환 등 보유자산 가격에 상응하는 세부담 구조로 개편됐다.

[표2] 과세대상별 개편 주요 내용

※ 1)2006년 70% →2007년 80% →2008년 90% →2009년 100%(이후 계속)

2) 2006년 55% → (매년 5%p 상향) → 2015년 100% (이후 계속)

<다음호에 계속>