이 논문은 한국세무학회 주최 '2006년 과세인프라 구축 심포지엄및 추계학술발표대회' 발표논문입니다.

Ⅰ. 서  론

1. 문제의 소재

인류가 지구상에 출현한 이래 생존하기 위해 가장 필요한 것이 식·주·의라는 사실은 누구나 쉽게 추론할 수 있을 것이다. 인류의 생존을 위해 가장 필요한 이러한 세가지 요소는 토지와 건물인 부동산을 매개로 하여 대부분 얻을 수 있는 것이다. 특히 토지는 헌법적으로 영토의 근간을 이루는 것이고(헌법 제3조), 경제학이 연구되기 시작한 이래 생산의 3대 요소로 거론되고 있으며, 그에 대해 별다른 이의도 제기되지 않아 왔다.

토지와 건물은 오늘날 인류의 주거로서 역할을 다하고 있으며 인류에게 필요한 식량 및 의복의 대부분을 생산하는 토대란 점을 감안하면, 인류의 생존에 있어서 부동산이야 말로 태양과 공기만큼 중요한 것이란 점을 어렵지 않게 짐작할 수 있다. 그러나 태양이나 공기는 거의 무제한 존재하는 것으로서 누군가의 배타적인 소유가 배제되고 있음에 비해, 부동산은 그 규모가 제한되고 누군가에 의해 배타적인 소유가 가능하다는 점에 있어서, 그 소유가 집중됐을 때에는 그 중요성에도 불구하고 사회적인 비효용과 많은 문제점을 야기하기도 하는 특성을 함께 가지고 있다.

2004년 기준으로 우리나라 인구는 4천808만2천000 명인데 비해 국토는 9만9천617㎢에 불과해 인구밀도가 ㎢당 483명으로 방글라데시, 대만에 이어 세계 3위이고(건설교통부, 2006년 1월), 그나마 국토 중 대지·공장용지·공공용지는 5천966㎡에 불과한 반면 임야와 농경지는 8만6천181㎢(건설교통부, 2006년 3월)라서 실제 주거나 공장, 도로 등의 용도로 사용할 수 있는 국토는 극히 제한돼 있다. 2005년 기준으로 주택보급율은 102.2%로서 100%를 상회하고 있으나, 수도권의 주택보급율은 여전히 93.9%에 불과(건설교통부, 2006년 6월)해서 수도권에 있어서는 주택수요에 공급이 미치지 못하고 있는 실정이다. 따라서 우리나라에 있어서 비상식적으로 그 규모가 적은 주거나 공장, 도로 등의 용도로 사용할 수 있는 부동산에 대한 정부의 적정한 통제와 균형은 세계의 어느 나라보다 그 중요성과 필요성이 크다고 하겠다.

우리나라는 60년대이후 경제개발이 이뤄져 그 경제 규모가 커져 나가자 주거·공장·도로·항만 등의 용도로 사용할 수 있는 부동산에 대한 선호도 또한 발맞춰 커졌고, 이는 당해 부동산의 급격한 가격상승으로 이어져 나갔다. 더 나아가 당해 부동산의 값은 항상 인플레율 이상의 상승이 기대된다는 학습효과를 국민에게 습득시키게 했고, 그러한 심리에 의해 그 부동산에 대한 가수요까지 발생하기에 이르렀으며, 이러한 가수요는 가격의 상승을 다시 촉진시키는 악순환의 결과로 이어졌다.

정부는 부동산 가격이 급격하게 상승할 때마다 부동산투기에 대해 다양한 정책적인 수단을 강구해 부동산 가격의 급격한 상승을 진정시켜 왔지만, 경기가 좋지 못할 때에는 부동산에 대해 규제를 완화시켜 경기를 진작시켜 가는 이중적인 정책을 펴기도 했다.

그러나 그러한 규제완화 및 부동산경기 진작책은 다시 부동산 보유에 대한 욕구를 강력하게 제고시켜 가수요를 촉진시킴으로써 부동산 가격을 급격하게 상승시켰고, 다시 정부는 강력한 규제수단을 통해 부동산에 대한 투기와 부동산 가격의 급격한 상승을 억제하는 정책을 펴서 부동산으로 인한 경기하강의 국면에 접어들게 하는 등 이른바 냉탕과 열탕을 반복시키면서 부동산 정책에 대한 불신감마저 갖게 하는 악순환으로 이어져 오고 있는 것도 사실이다.

우리 헌법은 개인과 기업의 경제상의 자유와 창의를 존중하는 것을 기본으로 하지만(헌법 제119조제1항), 국가는 균형있는 국민경제의 성장 및 안정과 적정한 소득의 분배를 유지하고 시장의 지배와 경제력의 남용을 방지하며 경제 주체간의 조화를 통한 경제의 민주화를 위해 경제에 관한 규제와 조정을 할 수 있다(동조 제2항)고 규정하고 있다. 특히 토지에 대해 국가는 국민 모두의 생산 및 생활의 기반이 되는 국토의 효율적이고 균형있는 이용·개발과 보전을 위해 법률이 정하는 바에 의해 필요한 제한과 의무를 과할 수 있도록(헌법 제121조) 규정하고 있으며, 국토기본법 및 국토의계획및이용에관한법률 등을 입법시행하고 있다. 한편 모든 국민은 인간으로서의 존엄과 가치를 가지며, 행복을 추구할 권리를 가지고 있고(헌법 제10조), 국민은 인류 생존에 필요한 세가지 요소 중 주거에 대하여도 쾌적한 주거생활을 할 권리가 있으며, 국가는 국민이 쾌적한 주거생활을 할 수 있도록 할 의무가 있고, 주택개발정책 등을 통해 모든 국민이 쾌적한 주거생활을 할 수 있도록 노력해야 한다(헌법 제35조 제3항).