부동산 가격이 하늘 높이 치솟고 있다고 해도 과언이 아니다. 특히 주택가격이 상승을 주도하고 있는 사실은 衣食住 생활의 기본구조를 파괴함으로써 민생을 고난에 빠져들게 하는 결과를 가져오고 말았다. 이 점에 대하여는 정부도 정치권도  인식을 같이 하고 있음에도 불구하고 왜 이러한 현상을 예방하거나 치유하지 못하고 있는가?

예방하지 못한 것은 처방의 시기를 놓쳤다는 것이고 치유하지 못한 것은 처방이 적중하지 못했기 때문일 것이다.

필자는 부동산에 관한 전문가는 아니며 투기나 투자를 해본 일도 없다. 그러나 오랜 세월 경제생활을 영위해 본 일반적 경험과 세무사로서 조세적 측면에서 거래의 현실을 지켜본 간접적인 경험을 바탕으로 부동산 거래의 현실타개를 위한 일면의 처방을 내놓아 보는 것이다.

재화의 가격을 형성하는 요인은 여러가지가 있겠으나 가장 기본적인 원리는 수요와 공급의 법칙이다. 거래란 재화와 화폐의 교환행위이다. 따라서 수요·공급의 법칙은 재화의 측면에서도 일어나고 화폐의 측면에서도 일어난다. 그러므로 재화를 많이 공급한다고 해도 화폐의 공급이 커지면 가격은 내려가지 않는다.

이러한 수요·공급의 조절에는 조세의 기능이 영향을 미치게 하는 측면이 있는 바 정부는 조세의 기능을 통해 수급을 조절하려는 시책으로 보유과세(종합부동산세)의 신설과 양도소득세의 강화를 내세웠다.

첫째로 보유과세 측면에서 보면 정부는 일차적으로 주택의 공급확대책을 세웠고,그 방법으로 소유주택에 세금을 많이 매기면 그 세금부담이 무서워 팔게 되고 주택가격은 떨어질 것으로 믿었다. 이른바 보유과세를 강화하기 위해 종합부동산세까지 신설했으나 예측이 빗나갔다. 오히려 조세저항만 낳게 됐다.

'新稅는 惡稅다'라는 속언이 있다.새로운 세금이 생기면 국민은 심리적으로 거부반응을 일으키기 때문이다.

또 하나는 보유과세액이 부동산의 원가를 구성하게 됨으로써 원가 상승에 따른 매매가액의 상승을 부채질해 오히려 거래가 줄어드는 현상이 나타나게 된 것이다.

상황이 이렇게 되자 다음으로 주택의 신축 공급을 꾀하려는 시책이 등장하게 됐다.

이와 같은 물량의 공급은 가격을 내리는 효과는 있지만 재화와 교환되는 화폐량이 조절되지 않으면 가격조절의 효과를 거둘 수 없다. 이 점에 관해 정부가 초기에 대책을 소홀히 한 것으로 생각된다.

필자가 통화에 관해 깊은 지식은 없으나 피부로 느끼는 통화팽창의 요인이 있다.

그것은 바로 계획 개발에 따른 토지보상금의 지급이다. 개발단지에 따라 數兆원씩의 자금이 풀려 나가고 그 자금이 곧바로 주택시장에 몰려 오면 물량 공급이 자금 공급을 당해내지 못한 것이다.

이와 같이 물량과 자금의 두가지 측면에서 수요·공급을 동시에 맞춰 본다면 오늘의 부동산 가격 상승은 차라리 수요공급 법칙에 맞아 들었다는 결론에 이른다.

70년대와 80년대의 이른바 개발시대에는 개발보상금을 채권으로 지급하고 만기까지의 이자를 지급함과 동시에 양도소득세를 감면해 줬다. 이리하여 유통자금의 일시적 팽창을 막고 이자를 지급함으로써 매각자금이 예금된 효과를 거둠과 동시에 세금감면을 통해 소유주를 달래주는 유화정책을 썼다. 이미 써먹고 지나간 정책이지만 오히려 현명했다는 생각이 든다.

양도과세의 관점에서는 부동산가격이 상승하는 지역을 거의 망라해 지정함으로써 양도소득금액을 실지거래가액으로 계산하게 되자 기준시가에 의해 계산하는 때보다 휠씬 많은 양도소득세를 부담하게 됐다. 정부의 생각은 양도소득세 부담이 커지면 부동산을 빨리 팔거나 사는 것을 억제해 공급의 촉진과 수요의 억제를 노렸으나 이 또한 빗나갔다. 순수한 조세이론으로 보면 실지거래가액에 의해 양도소득을 계산하는 것은 공평의 원칙에서나 실질과세원칙에 부합하는 합리적인 방법이다.

따라서 지정지역에만 적용할 것이 아니라 모든 부동산에 적용해야 할 것이다.

정부가 이른바 '투기지역'을 지정했다가 해제하기를 반복함으로써 오히려 가격상승을 불러오는 요인을 만든 것이다.

마치 고무공과 같이 한쪽을 누르면 다른 쪽이 부풀어지는 원리에 따라 값싼 곳으로 자금이 몰려가서 또 값을 올려놓고 빠져나오는 현상을 되풀이하고 있다.

이러한 사정들을 종합해 보면 정부가 부동산가격 조절을 조세의 기능에 너무 크게 의존함으로써 효과의 한계를 드러내게 됐으며 금융부문의 수급을 조절하지 못함으로써 수요·공급에 의한 가격조절기능을 다하지 못한 잘못이 있다고 본다.

따라서 성급한 정책을 지양하고 원론에 충실한 미래지향의 정책이 수립되기를 바란다.

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