I. 들어가는 말

주택재건축조합은 주변의 도로 등 기반시설은 양호하나 기존주택의 건물 자체가 노후한 경우에 이를 철거하고 새로 주택을 건축해 조합원들이 나눠 갖기 위해 설립하게 된다. 이 재건축주택조합은 '도시및주거환경정비법'에 의해 법인으로 설립되어진다.

주택재건축을 하기 위해서 기존의 주택을 소유한 자들은 토지를 조합에 신탁이전하게 되고, 조합은 신탁받은 토지상에 조합명의로 일괄해 주택을 건축하게 된다. 건축한 주택 중 일정부분은 일반분양을 하여 사업비에 충당을 하게 된다.

이러한 사업과정에서 조합원들이 소유하고 있던 토지를 조합이 신탁이전받는 것에 대해 조합이 취득세를 납부해야 하는지에 관해 2000년대초부터 논란이 있어 왔다. 이는 지방세법 제110조에 규정된 신탁에 과한 비과세규정을 '97년 10월에 개정하면서 주택조합을 제외한다는 법문이 단서로 신설되면서부터이다.

그리고 2000년대 상반기에 주택법 등이 개정돼 주택재건축조합이 다른 법령으로 옮겨가면서 지방세법과 일치되지 아니하는 입법미비의 시기에도 과세당국에서는 계속해 취득세를 과세하기 위해 조합이 신탁으로 취득하는 것이 아니라 대지권 등기를 함으로써 새로운 토지를 취득한 것이라는 논리를 만들어 냈다. 이 과정에서 헌법재판소에 위헌소송까지 제기됐지만 헌법재판소에서는 과세당국과 납세의무자의 쟁점 대상이 일치하지 않다는 이유로 각하를 하게 된다. 즉 과세당국은 새로운 토지를 취득한 것에 대해 과세한다고 주장했고, 납세의무자는 신탁이전으로 취득한 것이므로 비과세라는 주장을 했다. 그 후 다시 지방세법이 개정돼 지방세법 제110조에서 재건축주택조합을 신탁비과세에서 제외하는 것으로 했다.

이러한 지방세법의 개정 변천과정에서 파생적으로 불거진 주택재건축조합의 일반분양분 토지에 대한 취득세 과세에 관해 지방세법 연혁, 판례 등을 중심으로 살펴보고자 한다.

Ⅱ. 주택조합의 종류와 주택재건축 절차

1. 주택조합의 종류

일반적으로 주택건축과 관련한 주택조합은 6개의 형태로 나눠지며, 주택법에서 4개, 도시및주거환경정비법에서 2개의 조합을 규율하고 있다. 먼저 주택법에서는 다수의 구성원이 주택을 마련하거나 리모델링하기 위해 결성하는 다음의 조합으로 구분하고 있다(주택법 2Ⅸ).

① 지역주택조합 : 동일한 특별시?광역시·시 또는 군(광역시의 관할구역에 있는 군을 제외한다)에 거주하는 주민이 주택을 마련하기 위해 설립한 조합

② 직장주택조합 : 동일한 직장의 근로자가 주택을 마련하기 위해 설립한 조합

③ 임대주택조합 : 주택을 임대하고자 하는 자가 임대주택을 건설 또는 매입하기 위해 설립한 조합

④ 리모델링주택조합 : 공동주택의 소유자가 당해 주택을 리모델링하기 위해 설립한 조합

그리고 도시및주거환경정비법 제8조에서 규율하고 있는 주택조합은 주택재개발조합과 주택재건축조합으로 나눠진다.

① 주택재개발정비사업조합 : 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위해 설립한 조합

② 주택재건축정비사업조합 : 정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위해 설립한 조합

위에서 살펴본 6개 주택조합은 각각 주택을 건축하거나 취득하는 방법이 다른데 이를 요약하면 다음과 같다.<밑의 표 참조>