5) 취득개념과 신탁의 관계

취득개념을 형식적 소유권 취득설로 볼 경우에는 모든 유형의 취득이 해당되므로 신탁행위도 취득에 해당한다. 따라서 지방세법상 신탁비과세 규정은 창설적인 규정에 해당돼 이 규정에 의해 비로소 취득세가 비과세된다. 따라서 재건축주택조합은 일반분양분 토지에 대해 취득세를 납부해야 한다.

그리고 취득개념을 실질적 소유권 취득설로 보게 되면 신탁행위는 소유권이 이전되지만 경제적, 법률적으로 완전하게 소유권이 이전되는 것이 아니므로 취득세 납세의무가 없다. 다만 일반분양분 토지는 경제적 관점에서 봐도 조합에게 이전돼 제3자에게로 양도됐으므로 재건축주택조합은 일반분양분 토지에 대하여도 취득세를 납부해야 될 것이다.

이익설의 관점에서 보면 주택조합은 일반분양을 함으로써 이익을 남기게 된다. 물론 궁극적으로 그 이익은 조합원들에게 귀속되겠지만 일단 법인인 주택조합에게 이익이 발생하는 것이므로 이 경우에도 조합은 일반분양분 토지에 대해 취득세를 납부해야 할 것이다.

3. 주택조합과 조합원간의 신탁과세 논쟁

1) 일반분양분 토지 과세설

지방세법 제110조제1호 단서에서는 주택법 제32조의 규정에 의한 주택조합 및 도시및주거환경정비법 제16조제2항의 규정에 의한 주택재건축조합과 조합원간의 신탁재산 취득에 대하여는 비과세를 하지 아니하도록 규정하고 있다. 이 규정만 보면 주택조합이 조합원의 토지를 신탁으로 이전받는 경우에 과세되는 것으로 해석될 수 있다.

그러나 지방세법 제105조제10항에서 주택조합과 주택재건축조합이 당해 조합원용으로 취득하는 조합주택용 부동산은 그 조합원이 취득한 것으로 본다고 규정하고 있다. 직장주택조합이나 지역주택조합은 금전을 신탁받아 토지를 구입한 후에 주택을 건축해 입주하는 것이므로 문제될 것이 없다. 재건축주택조합의 경우 토지를 조합에 신탁하고, 조합은 당해 토지 위에 주택을 건축해 신탁종료로 토지와 건물을 조합원에게 이전한다. 조합이 토지를 신탁으로 이전받고 주택을 건축하더라도 조합원이 취득하는 것으로 간주규정을 두고 있기 때문에 조합에게는 취득사실이 발생하지 아니한다. 따라서 취득사실이 발생하지 아니하므로 비과세규정도 창설할 필요가 없다.

그러나 조합이 조합원으로부터 이전받은 토지는 지분이 축소돼 일부는 조합원 지분으로 되고, 일부는 상가 또는 일반분양분 주택의 지분으로 나눠진다. 상가·일반분양 부분에 대하여는 비과세를 하지 않겠다는 의미가 지방세법 제110조제1호 단서에 포함돼 있는 것이다. 취득세는 유통세로서 모든 유형의 취득을 과세범위로 규정하고 있고, 과세물건인 취득사실은 '채무이행' 또는 '등기행위'시에 발생한다. 신탁법에 의한 신탁으로 부동산을 이전받는 것도 취득에 해당하고 특별히 비과세규정을 창설적으로 규정하지 아니했다면 과세가 되는 것이다.

즉 재건축주택조합의 조합원들이 조합에 신탁하는 토지는 비과세대상이 아닌 것으로 규정하고 있어 전체 토지가 과세대상이 되지만, 조합원 지분은 지방세법 제105조제10항에서 조합원 것으로 보는 간주규정을 두고 있으므로 조합에게 새로이 취득사실이 발생할 수 없는 것이다. 물론 취득사실인 채무이행이나 등기는 토지대금을 지급하지 아니하므로 신탁등기 시점이 될 것이나, 동 시점에 조합원 지분과 일반분양분 지분이 확정되지 아니했다면 이들 지분이 확정되어지는 시점으로 봐야 할 것이다.