(질문) 8.31대책에 따르면 07년부터 1세대2주택자가 주택을 양도하는 경우 50%의 세율로 양도소득세가 중과되는데, 불가피한 사유로 1세대 2주택이 되는 경우에는 중과세대상에서 제외한다고 들었습니다. 1세대 2주택 양도세 중과대상에서 제외되는 주택의 범위는 어떻게 되나요?

(답변)

1세대 2주택 양도세 50% 중과

 

가. 보유주택수 계산

 

■ 1세대가 소유하고 있는 주택중 다음 주택을 기준으로 2주택 해당여부를 판정함

 

* 1세대 3주택 이상보유자 양도세 중과제도와 동일

 

① 수도권, 광역시 소재 주택. 다만, 다음 지역은 제외

 

- 수도권·광역시중 군지역 및 도농복합시의 읍·면지역

 

- 수도권중 주택보급률, 주택가격 및 그 동향을 감안하여 규칙(재정경제부령)으로 정하는 지역

 

 

 

② 기타지역에 소재하는 주택으로서 기준시가 3억원을 초과하는 주택

 

※ 기타지역 : 광역시 군지역, 경기도 도농복합시의 읍·면지역, 기타 도지역

 

(예) 인천 강화·옹진군, 부산 기장군, 대구 달성군, 울산 울주군

 

       경기도 가평·양평·연천군, 경기도 평택시 포승면 등

 

 

 

나. 1세대 2주택 중과대상에서 제외되는 주택

 

① 1세대 3주택 이상 보유자 중과대상에서 제외되는 주택

 

㈀ 조세특례제한법에 의한 양도세 감면대상 주택

 

구분	대상주택	감면요건	감면율
장기 임대 주택 (§97)	○86.1.1～00.12.31 신축주택 ○85.12.31이전 신축주택으로 입주사실 없는 주택  * 국민주택에 한정	○5호이상 임대사업자가 ○5년이상 임대후 양도	○ 매입임대  ·5년이상 임대시 양도세 50%감면  ·10년이상 임대시  양도세 100%감면 ○ 건설임대 ·5년이상 임대시  양도세 100%감면
신축 주택 임대 (§97의2)	○99.8.20～01.12.31 건설 ○99.8.20～01.12.31 분양   * 국민주택에 한정	○2호이상 임대사업자가 ○5년이상 임대후 양도	○양도세 100%   감면
미분양 주택 (§98)	○’95.10.31현재 미분양주택 ○’98.2.28 현재 미분양주택  * 국민주택에 한정	○97.12.31 또는 98.12.31이전 분양취득하여 ○5년이상 임대후 양도	○종소과세와   양도세 20%    과세중 선택적용
신축 주택 취득 (§99)	○98.5.22~99.6.30 자기건설 ○98.5.22~99.6.30 분양취득   (국민주택은 98.5.22～ ’99.12.31 분양취득분)   * 고급주택(전용 50평이상,기준시가 5억원초과)제외	-	○취득 후 5년내 양도시 : 양도소득 전액면제 ○취득 후 5년이후 양도시 : 5년간 발생 양도소득 면제
신축 주택 취득 (§99의3)	○01.5.23~03.6.30 자기건설 ○01.5.23~03.6.30 분양취득  (서울,과천,5대신도시는 02.12.31)   *고가주택(6억원초과) 제외	-	(위와 같음)

 

 

㈁ 장기임대사업용 주택으로 일정기간이상 임대후 양도하는 주택

 

구  분		중과 제외요건
		임대호수	임대기간	규  모
·건설임대주택		2호이상	5년이상	149㎡(45평)이하로서 국세청기준시가 6억원이하
·매입임대주택
	신규사업자  (03.10.30이후 임대사업자등록)	5호이상	10년이상	국민주택 규모이하로서 국세청기준시가 3억원이하
	기존사업자   (03.10.29이전 임대사업자등록)	2호이상	5년이상	″

 

 

㈂ 종업원에게 10년이상 무상으로 제공한 주택(장기 사원용주택)

 

㈃ 상속받은 주택으로서 상속일부터 5년이 경과되지 아니한 것

 

* 피상속인의 상속주택이 2개 이상인 경우 피상속인의 소유기간이 가장 긴 주택만 해당

 

㈄ 문화재보호법에 의한 문화재주택

 

㈅ 저당권 실행이나 채권을 변제받기 위하여 취득한 주택으로서 재정경제부령이 정하는 주택

 

 

 

②1세대원중 일부가 근무상 형편으로 다른 시·군에 소재한 직장으로 이전하고 그 직장이 소재하는 시·군에 주택을 취득하여 1세대 2주택이 된 경우 : 1년이상 거주하고 당해 사유가 해소된 날부터 3년이내 양도

 

 

 

③1세대1주택자가 혼인하거나 노부모 봉양을 위해 합가하여 2주택이 된 경우로서 혼인일 또는 합가일로부터 5년이 경과하지 아니한 것

 

 

 

④주택의 소유권에 관한 소송이 진행중이거나 소송결과에 따라 취득한 주택 : 소유권 확정판결일로부터 3년이내

 

 

 

⑤양도세가 과세되는 1주택을 보유한 1세대가 당해 주택 양도 전에 다른 주택을 취득한 경우 : 다른 주택 취득일부터 1년 이내에 종전주택 양도

 

 

 

⑥ 수도권·광역시 소재 주택으로서 기준시가 1억원 이하주택

 

- 다만, 「도시 및 주거환경 정비법」에 의한 정비구역으로 지정·고시된 지역에 소재한 주택(재개발·재건축주택)은 제외

 

 

 

⑦ 상기 ①~④외에 1주택만 보유하고 있는 경우에는 그 1주택

 

(재산세제과 김병철 / 2110-2178)