재개발ㆍ재건축으로 완공된 건물 양도시 관련 양도세 규정이 없는데도 국세청이 현행 소득세법 시행령 제166조의 '재개발ㆍ재건축의 입주권에 대한 양도차익의 산정방법(실거래가액 과세)'을 유추ㆍ해석해 양도세를 부과한 것은 그야말로 국세행정의 허점을 보여주는 대표적인 사례라 하겠다.

건설교통부 국감자료에 의하면 지난 '73년부터 2002.6월 현재 재개발된 주택은 전국적으로 19만1천639가구가 이미 완료됐고, 8만9천71가구는 시행중에 있다. 이 중 서울지역이 대부분을 차지하고 있는데 같은 기간 서울에서 완료된 재개발 주택가구는 17만4천501가구, 현재 시행중인 가구는 8만6천378가구다.

또 지난 '89년부터 2002.6월 현재 재건축 사업을 보면 전국적으로 15만9천798가구가 공급됐고, 이 중 서울이 11만868가구로 전체 69%를 차지하고 있다.

◇유추ㆍ해석 조세법상 엄격해석 원칙 위반
▶대법원 판례
지난 '97.8.22 서울고등법원은 구 소득세법 시행령 제115조제2항 '건물에 부수되는 토지를 공유로 하고 건물을 구분 소유하는 공동주택 등으로서 국세청장이 지정하는 지역 안에 있는 공동주택의 경우, 국세청장이 당해 부속토지와 건물의 가액을 일괄하여 평가ㆍ고시한 때에는 제1항제1호(토지의 기준시가 결정) 및 제1호의2(건물의 기준시가의 결정)의 규정에 불구하고 그 평가ㆍ고시한 가액을 당해 공동주택 등의 기준시가로 한다'라고 규정했고, 제5항제2의 규정에 의해 '국세청장이 지정한 지역에 있는 자산으로서 취득 당시에 그 지역에 해당하지 아니하는 경우 취득 당시의 기준시가는 <최초 고시기준시가×취득당시의 과세시가표준액÷최초 기준시가 고시당시 과세시가표준액>의 산식에 의해 계산한 가액으로 한다'라고 규정했다.

원고가 지난 '88.4.27 이 사건 토지를 취득해 주택재개발조합원이 된 다음 '90.8.7 아파트를 분양받아 취득했다 '94.4.14 양도한데 대해 국세청이 양도세를 계산함에 있어 '90.9.1 최초 고시 기준시가를 '90.8.7의 기준시가로 환산하고 그 환산 기준시가를 토지분 환산기준시가와 건물분 환산 기준시가로 각 구분한 다음, 그 중 토지분 환산 기준시가를 토지 취득 당시인 '88.4.27 현재의 기준시가로 재환산해 토지 취득 당시의 토지의 재환산 기준시가와 건물 취득 당시의 건물의 환산 기준시가로 계산한 것은 취득 당시의 기준시가 환산에 관한 관계 규정의 취지를 합리적으로 유추ㆍ해석해 계산한 것은 적법하다고 판단했다.(96구 16010)

대법원은 그러나 조세법규는 문언대로 엄격하게 해석하는 것이 원칙이며, 소득세법 시행령 제115조제5항이 토지와 건물의 취득시기가 서로 다른 경우 그 산식의 적용을 배제하는 제한규정을 두고 있지 아니한 이상, 취득 당시의 과세시가표준액에 토지 취득 당시의 과세시가표준액과 건물 취득 당시의 건물의 과세시가표준액을 바로 대입, 취득 당시의 기준시가를 계산할 수 밖에 없으나, 이 경우 기준시가 환산에 관한 관계 규정의 취지를 유추ㆍ해석해 아파트 취득 당시의 기준시가를 적용한 것은 적용범위에 관한 법리를 오해해 유추ㆍ해석을 금하는 조세법규의 엄격해석의 원칙을 위배한 것이라며 원심을 파기하고 서울고등법원에 환송했다.(대법97누 15746)

국세청은 이같은 판결이 난지 4년여 지난 2002.7.10 재정경제부 세제실장 앞으로 보낸 '세법령 개정 건의' 공문을 통해 재건축 주택 등의 기준시가 양도차익 산정규정 등 신설이 요구된다며, 현행 규정이 없다고 전제하고 있다.

현행 재개발ㆍ재건축의 입주권에 대한 양도차익을 산정하는 방법은 규정돼 있으나 완공된 건물을 양도하고 기준시가로 양도차익을 계산하는 법령은 규정된 바 없어 해석에 의존하다 보니 대법원, 국세심판원, 국세청의 의견이 다르고 대법원 및 국세심판원의 해석에 따라 결정하는 경우 일반 아파트보다 통상적으로 양도차익이 많은 재개발ㆍ재건축 아파트의 세부담이 현저하게 적게 산출돼 세부담 형평성에 문제가 있다고 밝히고 있다.

또한 최근 서울지역 아파트의 건축이 대부분 재개발ㆍ재건축으로 준공된 아파트를 양도할 경우 법령부재에 따른 납세자의 민원이 빈발할 것으로 예상된다며 시급히 법령신설이 요구된다고 했다.

◇준공 후 양도 집단소송 소지없어
▶국세청 답변
지난 '98.9.22의 대법원 판결은 양도한 새로운 아파트 취득가액을 당초 취득한 구가옥의 취득가액으로 산정하는 것이 아니고 새로운 아파트의 준공시 가액으로 하도록 판결한 사항이다.

국세청은 소득세법 제99조 동법 시행령 제164조제6항에 근거해 양도한 아파트의 취득가액은 당초 철거된 구가옥의 취득시를 시점에서 계산했고, 따라서 세무관서에서는 대법원 판결이 준공일 시점에서 취득가액을 계산해 취득시의 가액이 비용으로 공제돼야 한다는 원칙에 어긋나는 불합리한 것으로 보아 재정경제부에 합리적인 방법을 강구토록 건의했다.

특히 재건축ㆍ재개발 아파트는 대부분 1세대1주택으로 비과세되고 있으며, 취득가액을 실거래가액으로 계산할 때는 판례의 산식이 적용되지 아니하고, 아파트의 기준시가를 최초로 고시한 이후 취득해 양도하는 경우도 판례를 적용하는 경우가 없어 집단소송 등은 발생할 소지가 없다.