종합부동산세는 재산세 과세표준의 납세의무자별 합계액이 각 과세유형별로 기준금액을 초과하는 경우에 과세된다. 산출세액을 구하는 순서는 (그림1)과 같다.
(그림 1)
구 분
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| 주 택 분
| 종합합산 토지분
| 별도합산 토지분
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재 산 세 과세표준
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| 주택분 재산세 과표 (주택공시가액×50%)
| 종합합산 재산세 과표 (개별공시지가×50%)
| 별도합산 재산세 과표 (개별공시지가×50%)
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-
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| -
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| ||||||
공 제 액
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| 4.5억원
| 3억원
| 20억원
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=
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| =
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| ||||||
종 부 세 과세표준
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| 주택분 종부세 과표
| 종합합산 종부세 과표
| 별도합산 종부세 과표
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×
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|
| ×
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| ||||||
세 율
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| 과세표준
| 세율
| 누진공제
| 과세
| 세율
| 누진공제
| 과세
| 세율
| 누진공제
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5.5억원 이하
| 1%
| -
| 7억원
| 1%
| -
| 80억원
| 0.6%
| -
| ||
5.5억원 초과 45.5억원 이하
| 2%
| 550만원
| 7억원 47억원
| 2%
| 700만원
| 80억원 480억원
| 1%
| 3,200만원
| ||
45.5억원 초과
| 3%
| 5,100만원
| 47억원
| 4%
| 10,100만원
| 480억원
| 1.6%
| 32,000만원
| ||
=
|
|
| =
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| ||||||
종합부동산 세 액
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| 주택분 종합부동산세액
| 토지분 종합합산세액
| 토지분 별도합산세액
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-
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|
| -
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| ||||||
차 감 할 재산세액
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| 표준세율 재산세 합계액 중 199만원 초과금액
| 표준세율 재산세 합계액 중 125만원 초과금액
| 표준세율 재산세 합계액 중
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-
|
|
| -
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| ||||||
세부담상한 초과세액
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| (전년 재산세+종토세) × 150% 초과세액
| 전년 종토세(종합) × 150% 초과세액
| 전년 종토세(별도) × 150% 초과세액
| ||||||
=
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|
| =
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| ||||||
산출세액
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| 주택분 산출세액
| 종합합산 토지분 산출세액
| 별도합산 토지분 산출세액
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종합부동산세 산출세액 = 각 과세유형별 산출세액 합계액
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□ 유형별 종합부동산세 계산 사례
▣ 주택분 종합부동산세
Ο 국세청 기준시가 : 20억원 아파트
Ο 재산세 과세표준 : 10억원(기준시가의 50%)
(세율)
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| 1.0%
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| ||||
재산세
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0.5%
| 종합부동산세 (275만원)
| 종부세율
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재산세율
| |||||||
| 0.3%
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| ||||
0.15%
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| 275만원
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| |||
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| (과표)
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△ △ △ △
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4천만원 1억원 4.5억원 10억원
| (재산세)
| ||||||
0원 5.5억원
| (종부세)
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<재산세> (4천만원×0.15%) + (6천만원×0.3%) + (9억원×0.5%)
= (6만원) + (18만원) + (175만원+275만원) = 474만원…①
= 199만원 + 275만원
<종부세> 종부세 과표 = 10억원 - 4.5억원 = 5.5억원
종부세 산출세액 = 5.5억원×1% - (474만원-199만원) = 275만원…②
재산세와 종부세의 합계액(①+②)은 749만원이나,
재산세 및 종부세에 각각 20%의 부가세(surtax)가 부가되어
<지방 교육세> 재산세의 20% = 474만원 × 20% = 94.8만원…③
<농어촌특별세> 종부세의 20% = 275만원 × 20% = 55만원…④
실제 부담세액은 ①~④의 합계액인 898.8만원이 됨.
※ 세부담 상한 : 전년도 보유세의 150% 한도로 세부담
만약 전년도에 당해 아파트에 대한 재산세 및 종합토지세를 400만원 납부하였다고 가정할 경우, 올해 부담해야할 총 세액은 600만원(400만원×1.5)을 한도로 하여 납부하게 된다.
따라서 종합부동산세는 275만원이 산출되었지만 이미 재산세에서 474만원을 납부하였으므로 126만원만을 납부하게 되는 것이다.(126만원=600만원-474만원)
▣ 종합합산 토지분 종합부동산세
Ο 개별공시지가 : 20억원 나대지
Ο 재산세 과세표준 : 10억원(개별공시지가의 50%)
(세율)
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| 1.0%
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| ||||
재산세
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0.5%
| 종합부동산세 (350만원)
| 종부세율
| ||||
재산세율
| |||||||
| 0.3%
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|
| ||||
0.2%
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|
| 350만원
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| |||
|
|
|
| (과표)
| |||
△ △ △ △
| |||||||
5천만원 1억원 3억원 10억원
| (재산세)
| ||||||
0원 7억원
| (종부세)
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<재산세> (5천만원×0.2%) + (5천만원×0.3%) + (9억원×0.5%)
= (10만원) + (15만원) + (100만원+350만원) = 475만원…①
= 125만원 + 350만원
<종부세> 종부세 과표 = 10억원 - 3억원 = 7억원
종부세 산출세액 = 7억원×1% - (475만원-125만원) = 350만원…②
재산세와 종부세의 합계액(①+②)은 825만원이며,
부가세(surtax) 및 세부담 상한 적용방법은 주택분 종부세 산출방법과 동일하다.
▣ 별도합산 토지분 종합부동산세
Ο 개별공시지가 : 200억원 상가부속토지
Ο 재산세 과세표준 : 100억원(개별공시지가의 50%)
(세율)
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| 0.6%
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| ||||
재산세
| 0.4%
| 종합부동산세 (1,600만원)
| 종부세율
| ||||
재산세율
| |||||||
| 0.3%
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|
| ||||
0.2%
|
|
| 3,200만원
|
| |||
|
|
|
| (과표)
| |||
△ △ △ △
| |||||||
2억원 10억원 20억원 100억원
| (재산세)
| ||||||
0원 80억원
| (종부세)
|
<재산세> (2억원×0.2%) + (8억원×0.3%) + (90억원×0.4%)
= (40만원) + (240만원) + (400만원+3,200만원) = 3,880만원…①
= 680만원 + 3,200만원
<종부세> 종부세 과표 = 100억원 - 20억원 = 80억원
종부세 산출세액 = 80억원×0.6% - (3,880만원-680만원) = 1,600만원…②
재산세와 종부세의 합계액(①+②)은 5,480만원이며,
부가세(surtax) 및 세부담 상한 적용방법은 주택분 종부세 산출방법과 동일하다.
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