1세대1주택 거주요건은 조정대상지역 '지정일', 다주택자 중과세율 적용은 '해제일'

상생임대차계약 맺었는데 1년만에 퇴거…신규 임차인에게 1년 이상 임대땐 '2년' 적용

주택 취득 당시 조정대상지역이었으나 양도 예정일 현재 조정대상지역에서 해제됐다면, 1세대1주택 비과세를 받기 위해 2년 거주요건을 채워야 할까?

김 씨는 2020년 12월 경기도 부천에 소재한 주택을 취득했으며, 부천지역은 같은해 6월19일 조정대상지역으로 지정됐다. 1세대1주택자인 A씨는 올 연말 해당 주택을 양도할 계획으로, 정부는 지난달 14일 부천지역을 조정대상지역에서 해제했다.

김씨는 조정대상지역 내 1세대1주택 비과세 혜택을 위해선 2년 거주 요건을 채워야 하나, 조정대상지역에서 해제됐을 때도 이같은 거주요건을 채워야 하는지 궁금해졌다.

결론부터 밝히면, 반드시 2년 이상 거주해야 한다.

국세청이 21일 게시한 ‘양도소득세 월간 질의 TOP 10<제10회, 최종본>’에 따르면, 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택의 경우에는 2년 이상 거주해야 1세대1주택 비과세를 적용받을 수 있기에 김씨가 비과세특례를 적용받기 위해선 거주기간 2년을 반드시 채워야 한다.

1세대1주택 비과세 혜택을 위한 거주기간 계산시 ‘취득 당시의 조정대상지역’ 여부가 기준이라면, 다주택자의 중과세율 적용은 ‘양도 당시의 조정대상지역’ 여부가 핵심이다.

박씨는 서울과 대전에 각각 주택을 보유 중으로, 대전 주택의 경우 2020년 9월에 취득했으나 3개월 전인 그 해 6월19일 대전지역이 조정대상지역으로 지정됐다. 이후 올해 9월28일 대전지역이 조정대상지역에서 해제됨에 따라 내년 7월에 대전소재 주택을 양도할 계획이다.

다주택자인 박씨가 대전 소재 주택을 내년 7월에 양도할 경우 중과세율이 적용될까?

현행 세법에선 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우 중과대상이나, 조정대상지역내 주택 여부는 ‘양도 당시’를 기준으로 판단하고 있다. 이에 따라 박씨의 대전소재 주택은 올해 9월 조정대상지역에서 해제됐기에 중과세율이 적용되지 않는다.

임대차 계약과 관련한 다양한 해석 사례도 임대인이라면 꼭 확인해야 한다.

직전계약 대비 임대료를 5% 이내 인상하는 상생임대차 계약을 체결한 강씨. 어떤 혜택을 받게 될까?

상생임대주택을 양도하는 경우에는 조정대상지역 내 1세대1주택 비과세로 판정되면 거주요건이 면제되고, 1세대1주택 장기보유특별공제 적용을 위한 2년 거주 요건이 면제된다.

또한 강 씨가 직전에는 일반 임대차계약을 맺은 후 임차인을 변경해 상생임대차계약 맺었더라도, 상생임대주택에 대한 양도소득세 특례를 적용받을 수 있다.

직전임대차계약이 발효되는 시점 또한 유의해야 한다.

‘직전임대차계약’이라는 거주자가 주택을 취득한 후 임차인과 새롭게 체결한 계약을 의미하며, 주택 취득 전에 해당 주택에 대한 임대차 계약을 체결했다면 이는 ‘직전임대차계약’에 해당하지 않는다.

임차인이 조기에 퇴거함에 따라 실제 임대기간이 2년 미만인 경우 의무임대기간 판정은 어떻게 할까?

홍 씨는 2019년 7월 A주택을 취득한 후 다음해인 7월에 임차인과 임대차계약을 체결했다. 2년이 흘러 올해 7월 상생임대차계약을 갱신했으나, 임차인이 갑작스레 1년만인 내년 7월 전출하겠다는 의사를 밝혀 왔다.

현행 상생임대주택에 대한 양도소득세 특례 적용시 임대기간은 실제 임대한 기간을 기준으로 판단하고 있다. 아쉽지만 홍씨의 경우 임차인이 조기에 퇴거함에 따라 실제 임대한 기간이 2년 미만이기에 상생임대차계약에 해당하지 않는다.

다만 홍씨의 경우처럼 기존 임차인이 조기에 퇴거함에 따라 새롭게 임차인에게 임대한 경우에는 기존 임차인과의 임대기간에 새로운 임차인과 체결한 임대기간을 합산할 수 있다.

이에 따라 홍씨가 상생임대계약을 체결했던 기존 임차인에게 1년을 임대하고, 새로운 임차인에게 1년을 임대했다면, 임대기간 합산을 통해 2년을 채울 수 있어 상생임대주택 특례를 적용받을 수 있다.