- 1세대 1주택 양도소득세 비과세대상이 아닌 자가 아파트 등을 양도할 때와 아파트 등을 상속·증여할 때 양도소득세·상속세·증여세의 과세기준가액으로 적용하는「공동주택기준시가」를 직전(2001.7.1) 고시가액대비 전국 평균 9.7% 상향조정(제주도의 0.2%에서 과천시의 54.5%까지)하여 2002. 4. 4부터 시행 -
1. 고시근거·연혁 □ 고시근거 ㅇ소득세법 제99조(기준시가의 산정) 제1항 제1호 다목 ㅇ상속세및증여세법 제61조 (부동산 등의 평가) 제3항
□ 고시연혁 ㅇ'83.2.18 최초고시(압구정동 현대아파트 등 4團地, 352棟) ㅇ그 후 고시대상지역을 계속 확대 지정해 오다 2000년부터 전국 모든 아파트를 고시대상으로 함 ㅇ그간 아파트가격 변동폭이 큰 경우에는 1년에 1∼3회 고시, 가격이 안정적일 경우에는 2∼3년에 1회 고시해 오다, '97년부터 연 1회 고시 ㅇ'98년부터 7.1자 고시를 정례화 ㅇ'01.7.1 현재 16,591團地 70,780棟 4,830천世帶 고시
2. 이번 고시배경 □ 아파트 등에 대한 양도소득세·상속세·증여세 등의 과세기준가액으로 활용하는 공동주택기준시가를 '98년부터는 매년 7월 1일자로 정례화하여 고시하여 왔으나 ㅇ지난해 7.1자 공동주택기준시가 조정고시 이후 하반기부터 주택경기가 본격 회복되면서 주로 2001년 말 부터 금년 2월까지 서울·수도권지역을 중심으로 아파트 가격이 큰 폭으로 상승하고 - 특히, 일부지역의 특정대상 아파트단지들에는 투기수요가 가세하거나 상대적으로 투자가치가 높아 가격이 이상급등하기도 했으며 ㅇ서울·수도권지역 이외의 지방 주요도시에서도 아파트경기가 활기를 띠기 시작하면서 - 정도의 차이는 있지만 가격이 상당 폭 상승하였고 ㅇ지난해 7월 1일 고시이후 현재까지 신규아파트 단지가 많이 발생(754團地 2,844棟 188천世帶) 하였음 □ 따라서, 공동주택기준시가를 旣 고시한 아파트 등에 대하여는 상승한 가격을 반영하여 보다 시가에 근접한 기준시가로 적기에 조정 고시하고, ㅇ1세대 2주택이상 보유자 등이 여유 아파트 등을 팔 때에 얻는 양도차익(양도가액-취득가액 등)에 과세하는 양도소득세와 부모 등으로부터 자녀 등에게 아파트 등이 무상이전되는 경우에 과세하는 증여세·상속세에 대한 공평과세를 실현하고자 ☞ 아파트 가격 상승에 따른 양도소득의 증가분에 대한 철저한 과세를 요망하는 아파트 실수요계층 등 국민적 큰 기대에도 부응
3. 고시대상 □ 대상지역 : 전국 - 2000.7.1자 고시부터 대상지역을 전국으로 확대 □ 대상 공동주택 : 17,274團地, 73,067棟, 4,993천世帶 ㅇ아파트 - 주택으로 쓰이는 층수가 5층이상인 모든 공동주택 (주상복합건물내의 아파트도 포함)
* 직전 고시일 이후 재건축사업계획승인, 멸실 등으로 이번 고시 제외 : 61團地 530棟 25,949世帶 ㅇ연립주택 - 전용면적이 165㎡(약 50평)이상인 모든 연립주택 다만, 전용면적이 165㎡미만이라도 같은 단지내에 전용면적이 165㎡이상인 연립주택이 있는 경우와 한 단지에 연립주택이 100세대 이상 있는 경우(예 : 신도시지역의 대단지 연립주택 등)에는 고시대상에 포함
* 직전 고시일 이후 재건축사업계획승인, 멸실 등으로 이번 고시 제외 : 10團地 27棟 452世帶 참 고 시·도별『공동주택기준시가』고시대상 점유비
참 고 고시대상 제외 ㅇ철거 등으로 멸실된 경우 ㅇ재개발 관리처분계획 인가, 재건축사업계획승인 후에는 - 세법상 아파트 등으로 보지 않고 부동산을 취득할 수 있는 권리인 입주권으로 보아 실지거래가액으로 과세하므로 고시제외
4. 거래가액 조사 □ 2002.2월말부터 3월 중순까지 전국 99개 세무서의 1,524명(서울·수도권 731명)을 집중 투입하여 ㅇ아파트시세가 게재된 각종 부동산정보지·인터넷사이트·보도내용 등을 참고하고 ㅇ부동산감정평가전문기관의 아파트시세조사자료를 활용하였으며 ㅇ유사여건·같은 단지 안에서도 가격차별화가 심한 경우가 있으므로 - 공동주택 소재지 인근의 부동산중개업소, 아파트소재 현장에서 실지거래가액·거래시세·呼價 등을 면밀히 조사 ☞ 이와 같이 3개처 이상에서의 조사가액을 종합하여 검증하는 등 최대한 객관적인 거래가액으로 산정하였으며, 賣渡呼價 위주의 가액이나 특수사정에 의한 異狀거래가액은 조사가액으로 채택하지 아니 함 □ 공동주택기준시가의 형평성 및 객관성을 보다 제고하기 위해 ㅇ부동산관련 전문가 등으로 구성된 각 세무서별『공정과세협의회』의 심의를 거치고, 국세청 및 지방국세청에서 각 세무서별 조사가액을 점검·비교·조정하는 등 ㅇ지역별·단지별·평형별 실상이 반영된 공정한 기준시가를 산정하기 위하여 최선을 다함
5. 고시내용 □ 직전고시대비공동주택기준시가 시·도별 상승률(%)
□ 직전고시가액대비 서울시 區別 및 수도권 신도시의 공동주택기준시가 상승률(%)
□ 특징적 사항 ㅇ전국 시·도의 직전고시가액 대비 상승률 - 전국 평균 9.7%(아파트 9.8%, 연립주택 8.5%) 상승하여 2001.7.1 고시때의 직전기 대비 상승률 3.8%(아파트 3.8%, 연립주택 4.7%)보다 월등히 높음 - 인천광역시지역은 그동안 아파트가격이 상대적으로 낮았으나, 인천공항 개항 및 서해안개발 등의 영향으로 전반적으로 골고루 상승함(평균 22.1%) - 서울과 경기지역은 직전기에 이어 이번에도 상승률이 매우 높음(평균 상승률 : 서울 16.5%, 경기 15.3%) - 제주·광주·전남은 상승세 미미(평균 상승률 1% 미만) ㅇ전국 시·군·구 중에서는 과천시가 54.5%로 최고 상승 ☞ 저층 저밀도 아파트단지 밀집지역으로 서울 강남지역 재건축추진아파트 가격 급등에 동반하여 재건축에 대한 기대와 양호한 주거환경 등으로 가격이 급등하였음 ㅇ아파트 가격상승의 진원지로 지목되었던 강남지역(강남·서초·강동·송파구)재건축추진아파트도 평균 47.4% 상승 ※ 강남지역 재건축추진아파트 區별 상승률
☞ 저밀도 소형평형이 밀집한 강동구 및 최근 재건축추진이 활발한 송파구 소재 재건축추진아파트의 상승률이 높음 ㅇ기준시가 최고·최저가액 - 아파트 (단위 : 천원, %)
- 연립주택 (단위 : 천원, %)
6. 적용세목·시행일
□ 적용세목 : 양도소득세·상속세·증여세 ㅇ양도소득세 - 아파트 등 공동주택을 팔았을 때 1세대 2주택 보유 등으로 소득세법에 의한 1세대 1주택 비과세대상자에 해당되지 않는 경우 등에 양도소득세 과세기준으로 적용 ※ 공동주택에 대한 양도소득세 과세원칙은 ? ☞ 아파트 등 공동주택에 대한 양도소득세는 기준시가에 의하여 과세하는 것이 원칙이나 · 납세자가 증빙을 갖추어 확정신고기한까지 실지거래가액으로 양도소득세를 신고할 수 있으며 · 고급주택의 양도·취득후 1년이내의 단기양도·미등기 전매·투기성거래 등은 실지거래가액으로 과세 ㅇ상속세·증여세 - 아파트 등 공동주택에 대한 상속·증여재산의 평가는 시가에 의하는 것이 원칙이나, 시가를 산정하기 어려운 경우에는 보충적인 방법으로 기준시가를 적용하여 과세 ※ 시가 란 ? ☞ 당해 재산에 대한 매매실거래가액·2개 이상의 감정기관 감정가액 평균액·수용보상가액·경매가액·공매가액 등을 말함 □ 시행일 : 2002.4.4 이후 최초로 양도 또는 증여하거나, 상속이 개시되는 분부터 적용
7. 안내서비스 제공
□ 아파트 등 공동주택기준시가 고시내용을 인터넷 국세청 홈페이지(www.nts.go.kr)를 통하여 안내 ㅇ누구든지 인터넷을 이용하여 해당 공동주택의 최초 고시분부터 이번에 고시한 기준시가까지 쉽고 편리하게 조회 할 수 있음 □ 국세청 전화세무상담센터(전국어디서나 전화 1588 - 0060)와 전국 99개 세무서의 납세자보호담당관 및 재산제세 세원관리담당과에서도 공동주택기준시가 내용을 안내 □ 공동주택기준시가 조회 CD-ROM 제작·배포 ㅇTIS(국세통합시스템)에 전산구축된 공동주택기준시가자료를 PC용으로 변환하여 일반 컴퓨터 환경에 맞는 '공동주택기준시가 조회프로그램 CD-ROM'을 제작, 전국세무관서와 유관기관·단체 등에 배포 예정(500개) □ 국세청 인트라넷에도 공동주택기준시가 고시내용을 게시 ㅇ종사직원들이 쉽게 조회하여 관련 업무에 활용하면서 납세자 안내도 함
참 고 자 료 [1] 시·도별 기준시가 고시대상
ㅇ신규고시
* 상단 ( )는 서울시 해당분으로 전체에 포함된 수치임 ㅇ멸실 (재건축사업계획승인, 철거 등)
* 상단 ( )는 서울시 해당분으로 전체에 포함된 수치임 [2] 시·도별 기준시가 최고가액 ㅇ아파트 (단위 : 천원)
ㅇ연립주택 (단위 : 천원)
[3] 시·도별 기준시가 최저가액 ㅇ아파트 (단위 : 천원)
ㅇ연립주택 (단위 : 천원)
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